Volatilidad cambiaria: cómo impacta el dólar en el mercado inmobiliario y qué señales miran los compradores

Inmobiliarias y analistas advierten sobre la incertidumbre que genera el alza de la moneda estadounidense, qué ocurre con la demanda y qué se espera.

El alza del dólar genera incertidumbre, el sector venía bien, pero la pausa hipotecaria y la subida de la cotizacion de la moneda oficial generan ruido

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El dólar volvió a ubicarse en el centro de la escena. En la última semana el minorista superó los $1.520 y el Banco Central debió desprenderse de casi u$s380 millones en un solo día para frenar la escalada en el mercado mayorista, donde la divisa cerró a $1.475, apenas por debajo del techo de la banda cambiaria. Con una suba semanal del 3% y un incremento mensual de 9,8%, la divisa extranjera suma presión a un escenario ya marcado por la incertidumbre económica y política.

El movimiento del dólar repercute en todos los sectores, pero en el mercado inmobiliario el impacto suele ser inmediato en las expectativas, aunque no necesariamente en los precios. La experiencia muestra que los compradores ajustan su comportamiento frente a la volatilidad y que los vendedores prefieren esperar antes que modificar valores en momentos de incertidumbre.

El resultado suele ser un freno en el volumen de consultas y operaciones, más allá de que los acuerdos ya cerrados logren concretarse en las escribanías.

Expectativas y precios de compraventa

En este contexto, Edgardo Turale, abogado, corredor inmobiliario, consultor de inmobiliarias y administraciones de consorcio, sostuvo que “por el momento no notamos un movimiento de precios; las operaciones en curso se concluyen según lo pactado y los vendedores, en especial los desarrolladores, siguen privilegiando la venta y contar con el dinero líquido, por lo que el aumento de costos aún no se trasladó”.

Sin embargo, reconoció que la volatilidad ya está impactando en la dinámica del mercado: “Se traduce en un enfriamiento, porque el consumidor actúa con cautela e inclusive pospone decisiones de compra hasta tanto se den condiciones de mayor certeza, teniendo como primer horizonte las elecciones de octubre”.

Para Turale, la clave pasa por cómo se reacomoden las condiciones políticas y económicas. En un escenario donde la inflación, el tipo de cambio y las tasas se mueven con rapidez, “el sector inmobiliario demanda reglas claras y previsibilidad”, afirmó.

Demanda en pausa y rol de los créditos

La situación de los créditos hipotecarios aparece como uno de los puntos más sensibles. Turale señaló que “el movimiento del dólar repercute sensiblemente en los créditos hipotecarios. Si bien nunca fueron el fuerte de nuestro mercado, en los últimos tiempos habían cobrado importancia como palanca de operaciones”.

Desde Salguero Propiedades, Tobías Fanelli coincidió en que los precios de compraventa no se modifican en lo inmediato, aunque advirtió que el impacto puede verse más adelante. “Probablemente el efecto lo veamos en los próximos meses entrando de nuevo en una meseta. Los propietarios que ya publicaron su inmueble buscan mantener el valor, pero los que dudaban pueden decidir vender porque saben que reciben dólares billete”, explicó.

Sobre la demanda, Fanelli remarcó que “la caída se registró en las últimas semanas y aún más abruptamente en los últimos días. El que tiene dólares piensa que puede subir más y no quiere desprenderse, mientras que quien analizaba un crédito debe reevaluar porque pierde poder adquisitivo en pesos. Esto genera dudas y demora en la toma de decisiones”.

Operaciones en curso y escritura

Fanelli agregó que en las operaciones en efectivo es poco probable que haya caídas, pero advirtió que sí pueden complicarse aquellas con financiamiento. “El tomador necesita más pesos para llegar al mismo monto en dólares y, si no cuenta con un margen adicional, la operación puede caerse”, sostuvo.

En esa línea, Turale explicó que “las operaciones en curso no se vieron afectadas en tanto que, por lo general, el comprador ya contaba con los dólares para realizarla. Por ello, en lo inmediato no vamos a ver una caída en el volumen de escrituras. La retracción actual se verá reflejada en los próximos meses y hasta tanto se den las condiciones para que el consumidor vuelva a encontrar previsibilidad”.

Aunque el dólar suba, algunas voces del sector sostienen que esto no implicará en nada en los valores de compra venta

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La experiencia de otros episodios de volatilidad cambiaria muestra que el ajuste no se da de manera instantánea. El mercado suele tomarse un tiempo hasta encontrar un nuevo equilibrio, mientras compradores y vendedores miden sus pasos con mayor cautela.

Mirada estructural y antecedentes

Para Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, la suba reciente no debería modificar en forma directa los valores. “La suba de estos días no debería repercutir en los valores inmobiliarios. El dólar estaba atrasado hace más de un año y tanto oferta como demanda esperaban un incremento más tarde o temprano”, afirmó.

Sobre el comportamiento de la demanda, planteó que “el tenedor de dólares cree que con la suba tiene mayor poder de compra, pero la experiencia demuestra que no es así. La devaluación debería ser mucho más grande para que eso suceda, algo que no está pasando. Por eso los interesados siguen preguntando y contraofertando, pero sin respuestas de baja generalizada”.

La memoria reciente ofrece antecedentes similares: en anteriores saltos del dólar, los valores de publicación no bajaron de manera significativa, pero sí se ralentizó la dinámica de compraventa. El comprador con dólares en mano intenta negociar a la baja, mientras que el vendedor prefiere esperar. Esa tensión suele derivar en meses de menor actividad hasta que el mercado asimila el nuevo nivel del tipo de cambio.

Condiciones necesarias para sostener la demanda

Fanelli consideró que “las condiciones que podrían sostener la recuperación son baja inflación, dólar estable y tasas razonables en los bancos que otorgan créditos. Sin eso va a ser muy difícil mantener la demanda compradora”. Turale, en tanto, enfatizó que “es crucial un aumento del ingreso per cápita para garantizar el acceso al crédito hipotecario y dinamizar el sector”.

En paralelo, la suba del costo de construcción —que trepó más de 120% interanual— ya había elevado los precios de referencia de las viviendas nuevas y comprimido los márgenes de los desarrolladores. Una escalada adicional del dólar sin un correlato en ingresos genera más incertidumbre, sobre todo en la definición de nuevas obras.

Gómez Picasso cerró con una mirada que integra lo coyuntural y lo estructural: “El dólar debe seguir el ritmo de la inflación para no impactar negativamente en el sector de la construcción ni en el mercado hipotecario. Más allá de eso, el mercado necesita menos burocracia y un marco laboral más flexible para sostener el dinamismo”.