"Dólares del colchón" e Inocencia Fiscal: ¿impactará en el mercado inmobiliario?

La aprobación de la Ley de Inocencia Fiscal reavivó expectativas en el sector, qué advierten los especialistas. Sin un blanqueo explícito, cuál será el efecto.

Una pareja explora viviendas en portales especializados con la intención de movilizar "dólares debajo del colchón" para destinarlos en la compra de viviendas

La aprobación en el Senado de la denominada Ley de Inocencia Fiscal volvió a poner en el centro del debate una pregunta recurrente en el mercado inmobiliario argentino: si los dólares que los ahorristas mantienen fuera del sistema formal podrán finalmente canalizarse hacia la compra de propiedades. Si bien la iniciativa introduce cambios relevantes en materia tributaria y penal, el consenso entre especialistas es que el impacto sobre el ladrillo será limitado mientras no exista un blanqueo con seguridad jurídica plena.

El proyecto impulsado por el Gobierno redefine el vínculo entre el Estado y los contribuyentes al elevar los umbrales de punibilidad del régimen penal tributario, reducir plazos de prescripción y crear un régimen de Declaración Jurada Simplificada del Impuesto a las Ganancias. El objetivo declarado es restablecer la confianza, disminuir la carga administrativa y facilitar el uso de ahorros, incluidos los llamados “dólares debajo del colchón”.

Sin embargo, el texto aprobado no habilita de manera directa la utilización de fondos no declarados para la compra de inmuebles sin riesgos fiscales. En consecuencia, el escenario legal de fondo no se modifica sustancialmente para quienes evalúan ingresar esos ahorros al circuito formal a través del mercado inmobiliario.

En este contexto, el consenso entre tributaristas es que el impacto inmobiliario será acotado. Puede haber operaciones puntuales, especialmente por debajo de ciertos umbrales y sin bancarización, pero no un cambio estructural en el volumen de compraventas.

No es blanqueo

“El punto central es que esto no es un blanqueo”, explicó Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios. “Se trata de un régimen por el cual el fisco recibe menos información para quienes adhieren a la declaración jurada simplificada, con ciertos beneficios como la presunción de exactitud o el efecto liberatorio del pago. Pero si ARCA (la Agencia de Recaudación y Control Aduanero) toma conocimiento de una operación, como la compra de un inmueble, puede analizar si existe una discrepancia significativa y hacer caer esos beneficios”.

Desde esta perspectiva, Domínguez sostuvo que no habrá una ola de operaciones financiadas con dólares informales. “No va a ser algo generalizado. Para que eso ocurra se necesita un blanqueo, con seguridad jurídica real. En los otros casos, el riesgo sigue existiendo”, afirmó.

Uno de los puntos más observados por desarrolladores, escribanos e inmobiliarias es la actualización de los montos a partir de los cuales una infracción tributaria pasa del plano administrativo al penal. La evasión simple se configura ahora a partir de los $100 millones, mientras que la evasión agravada eleva sus pisos a niveles sensiblemente más altos que los vigentes hasta ahora. Esta actualización reduce la probabilidad de consecuencias penales en operaciones de menor escala, pero no elimina la posibilidad de ajustes impositivos.

En la práctica, la compra de un inmueble con fondos no declarados sigue pudiendo derivar en la figura de incremento patrimonial no justificado. Esto implica el pago del Impuesto a las Ganancias, con una alícuota del 35%, además de eventuales ajustes en Bienes Personales, intereses y multas. Aunque la detección puede ser más compleja en algunos casos, el riesgo no desaparece.

El alcance del Régimen Simplificado y el “bloqueo fiscal”

Otro aspecto clave es el rol de los escribanos, que continúan siendo sujetos obligados ante la Unidad de Información Financiera (UIF). Si bien se eliminaron ciertos regímenes informativos, los controles sobre el origen de los fondos se mantienen. El umbral a partir del cual el escribano debe analizar la licitud del dinero se elevó recientemente a 750 salarios mínimos, vitales y móviles, hoy equivalentes a unos $132 millones.

Desde el estudio Lisicki, Litvin & Abelovich, César Litvin sostuvo que la suba de los umbrales de punibilidad y la creación del Régimen Simplificado del Impuesto a las Ganancias sí pueden modificar, en ciertos casos, el riesgo fiscal asociado a la compra de inmuebles con fondos no declarados.

Agregó: “El riesgo fiscal por la compra de un inmueble con dinero no declarado desaparece para aquellos sujetos que opten por el Régimen Simplificado del Impuesto a las Ganancias, condicionado a que el contribuyente declare correctamente en adelante sus ingresos gravados”.

En un sector donde históricamente una parte significativa de las operaciones se pacta en dólares billete, la reacción inicial fue moderada. Hubo un leve aumento de consultas para operaciones de menor monto, como cocheras o unidades chicas, pero no se observó una reactivación generalizada atribuible a la nueva ley

Según detalló, las personas humanas que tengan “dólares en el colchón” y los utilicen para un incremento patrimonial o consumo, y estén adheridas a ese régimen, no deben informar su patrimonio ni su nivel de consumo y, además, obtienen un bloqueo fiscal con efectos retroactivos por los años no prescriptos.

Menor persecución, pero con condiciones

Consultado sobre si la Ley de Inocencia Fiscal puede interpretarse como una señal de menor persecución tributaria, Litvin consideró que el efecto existe, aunque de manera selectiva.

“Puede interpretarse que la ley tendrá un efecto de menor persecución por parte de ARCA para los sujetos que opten por el Régimen Simplificado de Ganancias, no solo en el sector inmobiliario, sino también en cualquier otro sector receptor de los dólares del colchón”, añadió, y mencionó como ejemplos al mercado financiero, el automotor, el consumo durable, las inversiones empresarias y el turismo.

Riesgo penal versus riesgo impositivo

Litvin también marcó una diferencia central entre la reducción del riesgo penal y la eliminación del riesgo impositivo. En ese sentido, aclaró que “el riesgo penal queda reducido para las evasiones que no superen los nuevos umbrales punibles establecidos por la modificación de la Ley Penal Tributaria”, que en el caso de la evasión simple se fija ahora en $100 millones.

Sin embargo, esto no implica que desaparezcan automáticamente los eventuales ajustes impositivos.

A quiénes alcanza el beneficio y a quiénes no

En cuanto a las recomendaciones prácticas, Litvin advirtió que no todos los contribuyentes pueden acceder al Régimen Simplificado. “Las personas humanas que quieran adquirir un inmueble con dólares no declarados deben verificar si pueden optar por el régimen. Quedan excluidos, por ejemplo, quienes están en el Monotributo y los Grandes Contribuyentes Nacionales, que no tienen los beneficios de usar dólares no declarados”, precisó.

Para quienes sí pueden adherir, el consejo es claro: “optar por el Régimen Simplificado y declarar correctamente todos los ingresos futuros, ya que ese cumplimiento es la condición para mantener el bloqueo fiscal”.

Expectativas, límites y letra chica de la reglamentación

Desde el estudio LFS Tax, Florencia Fernández Sabella aportó una mirada complementaria y puso el foco en los límites prácticos de la medida. Señaló que los ahorros no declarados pueden provenir tanto de operaciones inmobiliarias subescrituradas como de otras actividades por las que no se tributó, pero advirtió que el alcance real de la ley dependerá de su reglamentación.

“Para hablar sobre el éxito o no de esta medida hay que esperar la letra chica, ya que el universo de personas que pueden acceder incluso por ley es limitado”, explicó.

En ese sentido, recordó que quedarían excluidos quienes tributan exclusivamente como monotributistas, ya que no presentan declaración jurada de Ganancias.

Un blindaje parcial y bajo análisis caso por caso

Fernández Sabella describió al Régimen de Declaración Jurada Simplificada como “una suerte de blindaje sobre el ahorro previo que no pagó impuestos, a cambio de que cada persona conforme y pague el Impuesto a las Ganancias calculado por ARCA”.

No obstante, remarcó que cada situación deberá analizarse de manera individual, ya que podrían surgir cuestionamientos en otros tributos no alcanzados por el régimen, como Ingresos Brutos.

Respecto de los escenarios que podrían hacer caer los beneficios del régimen, la especialista señaló que, aunque habrá que esperar la reglamentación, “del espíritu de la norma se desprende que la principal causal estaría vinculada a una mala declaración del flujo de ingresos, más que al stock de ahorro previo”.

La Ley de Inocencia Fiscal reavivó el debate sobre si los ahorros fuera del sistema pueden canalizarse hacia la compra de viviendas, en un contexto donde los controles y riesgos fiscales siguen vigentes

Finalmente, Fernández Sabella consideró que, más allá de los incentivos fiscales, para que haya una reactivación más amplia del mercado inmobiliario con dólares fuera del sistema “el incentivo clave pasa por asegurar la confianza en el mercado de capitales y promover la educación financiera, como alternativa al ahorro en dólares billete, que está profundamente arraigado en la cultura local”.

Diez claves del Régimen de Declaración Jurada Simplificada

Según Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, a continuación se detallan los principales puntos del régimen incluido en el proyecto de reforma tributaria.

• El régimen está dirigido exclusivamente a personas humanas y sucesiones indivisas residentes en el país.

• Pueden adherir quienes tengan ingresos de hasta $1.000 millones y un patrimonio de hasta $10.000 millones, y no sean Grandes Contribuyentes ante ARCA.

• La adhesión es optativa y se basa en la información declarada por el propio contribuyente.

• ARCA confecciona una propuesta de declaración jurada del Impuesto a las Ganancias que debe ser aceptada y pagada.

• El pago en término otorga efecto liberatorio del impuesto correspondiente a ese período fiscal.

• El beneficio se pierde si se detecta omisión de ingresos, deducciones improcedentes o uso de documentación apócrifa.

• Se establece una presunción de exactitud para Ganancias e IVA en los períodos no prescriptos.

• ARCA puede fiscalizar si detecta una discrepancia significativa, definida por diferencias relevantes o montos superiores a $100 millones.

• Los monotributistas quedan fuera del régimen, salvo que renuncien y pasen al régimen general.

• El sistema no es un blanqueo: no libera impuestos omitidos ni elimina riesgos fiscales si se detectan inconsistencias.