La desregulación de los alquileres continúa dando que hablar a dos meses de la publicación del mega Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023. El mercado aún continúa golpeado y, a pesar de que se observó desde entonces una fuerte suba de la oferta, los precios continúan en alza, con alguna excepción.
Alquileres: a dos meses del mega DNU, hubo subas récord y se endurecieron requisitos de ingreso
Con el mega DNU, que se puso en marcha el 29 de diciembre pasado, el Gobierno derogó un centenera de normas, entre las que se encontraba la ley de alquileres.
-
Alquileres: cuáles son los nuevos requisitos que deben conseguir los inquilinos
-
Alquileres: cuáles son los barrios más baratos en CABA
Alquileres: a dos meses del mega DNU, hubo subas récord y se endurecieron requisitos de ingreso.
Asimismo, los requisitos se endurecieron y se encareció el monto de ingreso a una propiedad de vivienda.
Tras la derogación de la ley de alquileres, la expresidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), Marta Liotto, había afirmado a Ámbito que "cada contrato sería único e irrepetible" y justamente este es uno de los grandes problemas para los inquilinos.
Al no estar determinados los requisitos, ni lo que puede pedir el propietario al momento de cerrar un contrato de locación, se genera un clima de incertidumbre total para la persona que tiene que renovar, asimismo como para quienes salen por primera vez al mercado.
Alquileres: ¿qué requisitos se piden actualmente?
Los requisitos varían de acuerdo a cada uno de los contratos, y depende del arreglo entre las partes. Según Gervasio Muñoz, líder de Inquilinos Agrupados, para ingresar a una propiedad se piden: "Salarios que tripliquen el alquiler; seguro de caución de una financiera; no tener hijos, ni ser monotributistas; y hasta un depósito en dólares".
Por su parte, Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, señaló que "es muy difícil hablar de requisitos y condiciones de alquiler generales porque, dada la libertad que propone el DNU, cada inmueble y propietario tiene sus reglas específicas".
En Maure Inmobiliaria, en tanto, todos los inmuebles para vivienda que no están amueblados realizan contratos por 24 meses. Los ajustes se realizan por distintos períodos con diferentes índices y el monto de depósito también varía entre un mes, y uno y medio, todo de acuerdo a lo que pida cada locador. En cuanto a la garantía, Balayan afirmó que "no varió mucho", ya que se suelen pedir originarias de CABA, de Provincia de Buenos Aires, también fianzas o seguros de caución.
Una inquilina de zona oeste aseguró a este medio que le pidieron dos meses de depósito para la renovación de un contrato de alquiler.
¿Cuánta plata se necesita para ingresar en un alquiler?
De esta manera, teniendo en cuenta los requisitos detallados por Gervasio Muñoz para alquilar un dos ambientes en CABA de $230.000 una persona necesita tener ingresos mínimamente de $690.000 y debe pagar un depósito de u$s215 (tomando como referencia el precio del MEP del 21 de febrero), más $230.000 del mes de adelanto y el costo de un seguro de caución que se ubica en $403.200, para un alquiler de vivienda de ese costo con unas expensas de $30.000. El total sería de $633.200, más u$s215.
Según los requisitos detallados por Balayan y teniendo en cuenta que el depósito sería con un mes y medio del valor del alquiler, el monto para el ingreso sería de casi un millón de pesos, $978.200. En tanto, con dos meses de depósito se ubica en $1.093.200.
Alquileres: cómo son las actualizaciones de contratos ante elevada inflación
En cuanto a las indexaciones, hay casos en los que los propietarios piden actualizar por el precio de la nafta más cara o al de la carne, ya que hay "libertad" de negociación y el nuevo marco regulatorio lo permite.
Además, en el caso de las propiedades que están en dólares, hasta no hace muchos meses se veían pocos avisos de propiedades que aclaraban que, como el monto del alquiler se pedía en dólares, no tenían aumentos. Sin embargo, esto ya no sucede, independientemente de la moneda, ahora se piden aumentos.
Por otra parte, en la Ciudad de Buenos Aires está prohibido que las inmobiliarias cobren un mes de comisión. Sin embargo, muchas lo hacen e incluso lo publican en los avisos online. También muchas inmobiliarias cobran sellado a pesar de que en la Provincia Buenos Aires se prohibió que lo hagan.
Otro tema a tener en cuenta es que antes la comisión, según la Ley de Alquileres, era de un mes. Ahora no hay límite a la hora de exigirla.
Suba récord de oferta en CABA, pero con precios aún por encima de la inflación
La oferta de departamentos en alquiler en CABA durante enero se incrementó en 62% con respecto a diciembre de 2023, según Zonaprop. Pero a pesar de ello, los precios continúan acompañando la inflación. En enero los precios de los alquileres sufrieron un aumento mensual récord de 21%, apenas por encima del Índice de Precios al Consumidor que se ubicó en 20,7%.
"La oferta de alquileres en la ciudad de Buenos Aires pegó un gran salto desde la vigencia del DNU, en muchos portales se duplicó la cantidad de avisos ofrecidos. Se mantiene estable con rotación de inmuebles, es decir, con contratos que se van realizando y nuevas propiedades que van ingresando al mercado", señaló Balayan.
Aunque en contraposición, el líder de Inquilinos Agrupados apuntó que decir que el locatario "tiene poder de negociación, es como plantear que uno entra a una carnicería y le negocia el precio de la carne. Igual de ridículo".
En tanto, Liotto recordó que se viene de oferta cero y que a partir de allí se está creciendo. Aún queda camino por recorrer, pero se puede observar que "empieza a empoderarse el inquilino" porque tiene un mayor poder de negociación. "Tiene la posibilidad de elegir qué tipo de contrato está dispuesto a celebrar", mencionó.
"Los precios en pesos van acompañando la inflación y la recepción de la demanda. No se puede hablar de caída en términos nominales, pero en algunos casos sí se ven caídas en términos reales cuando no se logran visitas al inmueble y es necesario ajustar el precio hacia la baja desde el inicio de su publicación", agregó Balayan.
Dejá tu comentario