Creció hasta 25% precio de alquileres en Capital

Subió hasta 25% el precio de alquiler de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires durante el último año, mientras se incrementa la demanda. Hay una coincidencia entre los operadores en que los departamentos están sobrevaluados y que la demanda acepta la imposición de precios del mercado a condición de resolver su problemática habitacional a corto plazo.

La escasez de la oferta rige tanto para los departamentos chicos como para los medianos, pero las unidades de pocos metros cuadrados siguen siendo, como siempre, las que concentran la mayor demanda. Lo que al parecer cambió, y los operadores lo destacan obviamente como un aspecto positivo, es el perfil del inquilino, por lo menos, en algunos barrios. «Antes de la convertibilidad, quien mantenía un buen nivel de ingreso accedía a un crédito y compraba un departamento, ahora en lugar de comprometerse con las cuotas de un crédito paga un alquiler», evaluó Rafael Baigún, operador inmobiliario. Fue Baigún además quien calificó a la demanda como «sostenida», pero «cansada», una cualidad que puede jugar en contra a la hora de pelear los precios. Es que, en rigor, la contraoferta que en otros momentos tendía a bajar los precios del mercado, pasó ahora a segundo plano, por lo menos en la franja de alquileres.

En el último año, se fueron alquilando las escasas unidades que quedaban disponibles, se congeló la oferta de créditos y se frenó la construcción», analizó Armando Pepe, empresario del sector.

En la actualidad, pueden concurrir hasta 30 interesados por día para visitar una unidad ofertada en locación, y la operación se define en cuestión de horas porque la presión que ejerce la demanda es muy fuerte.

Ocurre que cada vez son más los propietarios que retiran los departamentos del segmento de alquileres para ofertarlos a la venta. De hecho, algunos sondeos estiman que se incrementó en más de la mitad las unidades disponibles para la compraventa.

• Rentabilidad

Un dato que deben tener en cuenta los propietarios es la rentabilidad que en la actualidad dejan los departamentos en alquiler. Cabe recordar que históricamente era del orden de 0,70% mensual hasta 1% del valor de la unidad, mientras que ahora se redujo a entre 0,3 y 0,4 por ciento mensual. Al respecto, Baigún apuntó, con ejemplos, una caída concreta en la rentabilidad de las locaciones: «Antes de la pesificación, un departamento que valía 40 mil dólares se alquilaba en 350 dólares mensuales, ahora ese departamento está valuado en unos 120 mil pesos y se alquila entre 400 y 450 pesos mensuales». Mientras que para Alfredo Lepore, recién ahora la rentabilidad estaría mejorando al pasar de 0,40% mensual a 0,60% mensual, pero sólo en algunos casos. El operador también aludió a los precios: «Con un mercado totalmente pedido y no ofrecido, se observa una distorsión de los precios en 2004». Un dos ambientes en Agüero y Las Heras, por ejemplo, se alquilaba hace un año en 400 a 450 pesos mensuales y ahora se alquila entre 700 y 800 pesos mensuales, y un dos ambientes en Laprida y French se alquilaba hace 12 meses entre 380 y 400 pesos mensuales y ahora entre 600 y 650 pesos mensuales.

Como contrapartida, las unidades grandes -de más de 100 m2- comparativamente no han variado tanto los precios: un departamento de 4 ambientes con dependencia en Pacheco de Melo al 1800 de 120 m2 tiene un precio de alquiler de 1.500 pesos mensuales, excluyendo expensas, impuestos y servicios.

• Mantenimiento

Al parecer, lo que moviliza en estos momentos la oferta de alquileres de departamentos no es la rentabilidad, sino el interés por bajar al mínimo los costos de mantenimiento de la propiedad. «Lo que más interesa al propietario es que el inquilino cumpla con el pago mensual y contribuya a mantener la unidad abonando las expensas, impuestos y servicios», puntualizó Luis D'Odorico. El operador tambien admitió que hubo un incremento en el precio de los alquileres y apelando a casos concretos ubicó la suba en 25%: «Un departamento de dos ambientes que se alquilaba a 280 pesos mensuales hace un año ahora se alquila a 350 pesos mensuales; un 3 ambientes pasó de 400 a 550 pesos mensuales, y un 3 ambientes con dependencia, de 700 a 900 pesos mensuales». Los precios de referencia corresponden a los barrios de Caballito, Flores y Almagro, y varían, como siempre, según la ubicación y el estado del inmueble.

En San Telmo, por ejemplo, una unidad de dos ambientes de 40 m2 en un edificio con una antigüedad de 20 a 30 años se alquilaba entre 300 y 350 pesos mensuales en 2003 y ahora, entre 400 y 500 pesos mensuales. En este caso, el precio incluye el alquiler, las expensas y los impuestos, según explicó Ana Claudia Ceballos, de Icono Inmobiliario.

En cuanto a la mejora del perfil del inquilino, el dato estaría en sintonía con un cambio de perfil del propietario: «Son muy exigentes con la relación ingresos/precio de alquiler para que este último no supere 25% del monto total de ingresos del potencial inquilino, también exigen verificar los recibos (de sueldo) previo a la firma del contrato», advirtió Luis D'Odorico.

Respecto de las perspectivas para lo que resta del año, la proyección es unánime por parte de los operadores inmobiliarios: no prevén grandes cambios, la demanda seguirá presionando sobre un mercado poco ofertado y las unidades seguirán sobrevaluadas.