Curioso: ni propietarios ni inquilinos quieren indexar

La posibilidad de que aumenten los alquileres generó alarma en los inquilinos e incertidumbre y preocupación en los operadores inmobiliarios, que consideraron que esta medida no favorece a la reactivación del mercado.

Se estima que en el país existen 1,5 millón de familias que alquilan viviendas, por lo que las medidas de indexación dispuestas por el gobierno van a afectar directamente su economía familiar.

«Esta propuesta de pesificar los contratos de alquiler y ajustarlos mensualmente no ayuda a nadie y lo único que crea es un estado de incertidumbre y de caos que no favorece a la reactivación», le dijo ayer a este diario Héctor D'Odorico, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

En su última medida, el gobierno dispuso la creación de un Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), elaborado sobre la base del índice de precios minoristas y las tasas de interés, que servirá para ajustar los alquileres vigentes, aunque no para los que se hagan de ahora en más.

La disposición no cayó nada bien: «Hay una desorientación total y, sobre todo, falta de decisiones para la firma de nuevos contratos. Los propietarios piensan en cómo cubrirse en dólares y desconfían del ajuste, mientras que los inquilinos muestran preocupación por la propuesta de indexar mensualmente los alquileres», admitió el presidente de la Federación Inmobiliaria Argentina (FIA), Ricardo Alonso.

«La idea de indexar las cuotas recuerda a la gente los efectos de la Ley 1.050 (de indexación) y hace que se retraiga el mercado», destacó Alonso.

Ante tamaño panorama, el secretario Legal y Técnico Eduardo Ratti volvió a aclarar ayer que, con las nuevas medidas, no se podrán firmar contratos de locación en dólares ni hablar del equivalente en dólares, «y tampoco de introducir cláusulas de indexación para los nuevos contratos».

Y puntualizó que la indexación «sólo se aplica a los contratos que estaban pactados en dólares y que quedaron afectados por la modificación del tipo de cambio el 6 de enero, pero no sobre los nuevos contratos que se pactaron a partir del 7 de enero».

Según este índice, un inquilino, cuyo contrato esté expresado en dólares, pagará el monto mensual pesificado 1 a 1, al que deberá multiplicar por el CER, que en enero fue de 2,3 por ciento, para obtener el saldo total a abonar. Por ejemplo, un alquiler de 500 dólares mensuales se transformará en uno de 500 pesos más 2,3 por ciento, es decir, que el total a abonar será de 512,50 pesos. Las dudas surgen al calcular el valor de ese mismo alquiler el mes siguiente, debido que la ley, en el Decreto 214, no estableció los detalles.

Para algunos operadores inmobiliarios, la idea de indexar los alquileres obligará a cortar los plazos del contrato. Actualmente, la Ley de Alquileres establece claramente que el plazo mínimo es de dos años para viviendas y tres para locales comerciales, con la cláusula que protege al inquilino permitiéndole rescindir el contrato a los seis meses.

Esta disposición llevó a las entidades que agrupa a los inquilinos recomendar que no se acepten contratos por menos tiempo al establecido por la ley y que no paguen ningún tipo de indexaciones.

Por su parte, el empresario Armando Pepe, en diálogo con Ambito Financiero, consideró que, para poder mover la rueda del mercado inmobiliario, hay que lograr firmar nuevos contratos de locación. «Cuestión que hoy no sucede», dijo. Al respecto, recordó que sólo en Capital Federal hay 17.000 locales vacíos.

Pepe sostuvo que el decreto del gobierno que consagra la indexación se contradice con la Ley de Emergencia Económica y Reforma Cambiaria que expresamente prohíbe la indexación en contratos de alquiler, y no vemos cómo un decreto puede modificar una ley». Y agregó que «Economía no consulta a las Cámaras inmobiliarias, que son las que saben, y continúa confundiendo a la gente».

En ese sentido, D'Odorico sostuvo que en la reunión de ayer entre operadores inmobiliarios se decidió plantear esta cuestión al gobierno «para, juntos, encontrar una alternativa que reactive al sector, porque éstas no funcionan».

• Intromisión

Pepe también se refirió a la intromisión del Estado en los mecanismos de contratos y consideró que el gobierno debió dejar la libre contratación entre las partes: «Que propietarios e inquilinos puedan pactar el índice que quieran o no incluir ninguno, pero ahora están obligados a incluirlos en los contratos».

En un tono similar, se pronunció el titular de la Cámara de Propietarios, Enrique Abatti, quien sostuvo que, con las nuevas medidas, «se perjudica el propietario», y vaticinó una cascada de juicios por la intromisión del Estado en negocios privados que termina modificando los términos de la ecuación pactada.

«La medida trae confusión. Además, se trata de un intervencionismo estatal en la voluntad de las partes. Todas las veces en que el Estado intervino fue un desastre y resultó negativo para las partes», subrayó.

Abatti recordó que las cláusulas gatillo que existen en los contratos y que permiten la rescisión del acuerdo resultarán un condicionante para los propietarios.

Al respecto, sostuvo que «va a haber casos en los que los inquilinos van a decir 'si usted aplica ese índice, me voy', por lo cual va a hacer uso de la rescisión del contrato».

Para Abatti, la solución pasaría por acordar un contrato escalonado o progresivo por el cual se pacta una cifra por el total de un contrato a 24 meses.

«Para el primer año -por ejemplo-, se puede establecer un alquiler de $ 300 mensuales y, para el segundo, de $ 400; el resultado de la suma de este monto dividido por la cantidad de cuotas es lo que puede llegar a pagarse por un alquiler. Es la mejor forma y la más adecuada para lograr un acuerdo», sostuvo.

En tanto, el presidente de la Asociación de Inquilinos, Enrique Wainfeld, afirmó que la actualización a través del CER «no es lo mismo que una indexación», y alertó a los inquilinos que la normativa vigente prohíbe todo tipo de indexación o de ajuste por el precio del dólar».

También sostuvo que 30 por ciento de los contratos que se encuentran en pesos «no está sujeto al CER» y «tampoco los nuevos contratos que se celebren a partir de ahora».

En tanto, desde la Unión Argentina de Inquilinos, se aconsejó «no pagar» la indexación de los alquileres, «ni los viejos ni los nuevos».