Oficinas: todavía no hay señales de recuperación

El mercado de oficinas es quizás el único dentro del rubro inmobiliario que todavía no muestra señales de recuperación: hay zonas donde la vacancia llega a 50% de los edificios disponibles; los precios están en su piso histórico y la compra anual de unidades decayó 84,21% de 1996 a la fecha.

Los expertos indican que la reacción llegará, pero que será la última dentro de la cadena de reactivación del sector. Primero, se recupera el sector comercial, luego el de las viviendas y por último el profesional. Así por lo menos, se estimó ayer en el Sheraton Libertador durante un encuentro de los inmobiliarios en donde se discutieron las oportunidades y perspectivas de inversión.

Allí, fue presentado un informe de Ernst & Young Financial Advisory Services and Real Estate Consulting SRL, entre otros, donde se indicó que «en la zona de Puerto Madero, los inmuebles vacantes llegan a ser casi 50% de los que están disponibles; incluso muchos emprendimientos han sido suspendidos como las torres Twin Park y la segunda torre de El Faro».

El experto Fernández Giménez Zapiola, quien también participó del encuentro aseguró que «la cantidad de vacancia asciende a 200.000 m² que recién se van a absorber en los próximos 4 años bajo el supuesto de que todo funcione como es esperable en la economía».

Hacia fines de los '80 preocupaba al sector que las oficinas libres llegaran a 70.000 m², que era el piso histórico que notaban en ese momento los inmobiliarios. Hoy, casi se triplica esa cifra de desocupación.

•Promedios

De acuerdo a un estudio de la consultora CB Richard Ellis publicado por la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal, la vacancia promedio asciende a 22,82% para las oficinas categoría A (de mayor nivel) en Microcentro, Macrocentro, Catalinas, Madero, Plaza Roma y zona Norte.

«Hay más oficinas libres en comparación con el año pasado cuando el porcentaje de vacancia para clase A llegaba a 16%», explicó a este diario, Juan Villareal, gerente de Ernst & Young.

Zapiola adelantó que en consulta con sus colegas es posible proyectar que durante 2002 sólo se absorberían 18.000 m² (cuando en 1996 se vendían 114.000 m² anuales); en 2003, 30.000 m²; en 2004, 50.000 m², y en 2005 y 2006 70.000 m² cada año, agotándose así el volumen de stock actual. Por lo tanto, las oficinas no representan la mejor opción para los inversores que buscan un rendimiento en el corto plazo, pero sí en el mediano y largo. «Bajo estas circunstancias es lógico pensar que los desarrolladores tienen todo el año 2003 para pensar y planear nuevos emprendimientos a comienzos de 2004. Estimando una duración de obra de 24 meses promedio, las nuevas oficinas podrían estar disponibles recién cuando el stock actual se haya prácticamente consumido», explicó Zapiola.

Para el coordinador del encuentro, Jorge Antúnez Vega, presidente de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI), «invertir en inmuebles durante los momentos de crisis es una de las mejores oportunidades».

Prueba de esto son los precios: en diciembre de 2001, el metro cuadrado costaba más de u$s 1.700-1.800 para oficinas de categoría A. Hoy, ese precio se sitúa en u$s 900 promedio.

Los alquileres, también cayeron de u$s 25 el m² a u$s 6. «Los alquileres de oficinas no sólo se pesificaron sino que además, en algunos casos cayeron entre 20-30 y hasta 40%», indicó el empresario Armando Pepe, otro panelista. «Cuesta mucho mantener las oficinas, y antes de que estén desocupadas, generando deudas a los consorcios, se alquilan a precios menores.» Para terminar, Pepe indicó que hay 3 millones de m² correspondientes a viviendas disponibles a la venta.