Otro signo de freno en la construcción

Fueron un boom durante 2006 y 2007, cuando la inflación comenzaba a despegar. Los fideicomisos inmobiliarios al costo, que daban a los inversores ganancias de hasta 80% en dos años (lo que dura una obra), están perdiendo atractivo. La suba mensual del costo de la construcción obliga a los desarrolladores a trasladar la inflación a los inversores que decidieron compartir el riesgo por las alzas. En lo que va del año, hubo un traspaso masivo a fideicomisos de precio fijo, con el objetivo de cubrirse de la inflación. Es el comienzo de una tendencia que sólo encontraría freno si el gobierno atacara la inflación con seriedad. Pero con los datos oficiales, que para el sector de la construcción mostraron alzas de costos de 17,4% en los últimos 12 meses a junio, los operadores no pueden ser optimistas.

El año pasado casi 80% de los emprendimientos inmobiliarios que se encararon estaba financiado por fideicomisos. Casi 70% se estableció con la modalidad «al costo», en los que los inversores compartían con los constructores las subas producidas durante el tiempo que demoraba la obra.

El 30% restante de los fideicomisos en el sector se hacía «a precio fijo». Allí, los inversores conocían el valor constante que tendrían sus aportes por una unidad en el emprendimiento.

Pero la incertidumbre por la creciente inflación provocó que cada vez más se interesen por resguardarse de la suba de precios y migren hacia este tipo de sistema que este año ya equivale a 40% del total de fideicomisos creados en materia inmobiliaria. Esto, descontando la cantidad de proyectos en carpeta con el sistema al costo que nunca llegaron a lanzarse. De hecho, la superficie a construir registrada por los permisos de obra cayó en junio contra mayo 25,5% y 12% con respecto al mismo mes del año anterior.

El retroceso de los fideicomisos con valores fijos repercute también en los datos generales de la construcción. En junio, la actividad cayó 6,6% respecto de igual mes de 2007, registrando el descenso más fuerte de los últimos cinco años.

Entre ambas modalidades, las diferencias se dan también en los montos de los aportes y en las tasas de retorno de la inversión. Finalmente, los desarrolladores con experiencia también calculan la inflación potencial que deberá afrontar la obra y la trasladan a las cuotas. Es decir que aunque no se note, los expertos aseguran que de una u otra forma, los inversores pagan la inflación.

Los fideicomisos al costo que hoy se eligen siempre están respaldados por empresas con trayectoria, de modo que quien invierte su dinero en un proyecto confía en el resultado final de la obra, aun cuando la rentabilidad fuera menor.

La ganancia promedio para los fideicomisos, muy similar hoy entre ambos sistemas, se ubica en torno a 20% anual en dólares. La cifra hace que el instrumento sea, aun con los riesgos inflacionarios, una alternativa atractiva frente a otras opciones de inversión.