Giro en countries: figura de PH, readecuación y sinceramiento de expensas

Las urbanizaciones especiales funcionarán como consorcios de propiedad horizontal. Tienen 180 días para readecuarse. Los especialistas coinciden en que la medida es positiva y ofrece un marco de ordenamiento.

Los countries, barrios cerrados y clubes de campo funcionarán como consorcios de propiedad horizontal.

Alrededor de 40 countries, barrios cerrados y clubes de campo dejarán de funcionar como sociedades (con diferentes derechos y obligaciones a mayor cantidad de acciones). Según la Resolución General 25/2020 de la Inspección General de Justicia (IGJ), estos desarrollos especiales comenzarán a funcionar como propiedad Horizontal y tienen 180 días para readecuarse. En el caso de no cumplir con la medida, los administradores actuales podrán ser sancionados, mientras que la IGJ también estará habilitada a llevar a cabo acciones legales.

Una medida conocida

Daniel Silva, abogado, CEO de Metrospaces, aclara que “la obligación de organizar los countries y urbanizaciones cerradas con la figura de PH y, en consecuencia organizar a los propietarios bajo un consorcio, no es nueva, es vieja, prevista en el código civil y comercial de la Nación vigente y que cuenta con varios años. Lo que es nuevo en realidad es el plazo que le han puesto para cumplir justamente con esto, una obligación anteriormente establecida”.

Cabe aclarar que desde 2015 y por el artículo 2075 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) “todos los conjuntos inmobiliarios” debían someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal. En aquel momento se estableció que las urbanizaciones especiales (countries, barrios cerrados o clubes de campo), debían adecuarse a ese régimen. “Sin embargo, en estos cinco años fueron muy pocos los que lo hicieron”, acota Silva.

“Habría que ver –todos dudamos- que la burocracia estatal, los registros y todo el sistema de permisos del Estado y del sector público de abasto y con ello una respuesta eficiente para que esa obligación a la que ellos mismos pusieron fecha se pueda cumplir; lo veo difícil”, duda Silva, antes de hacer una analogía entre la situación de los emprendimientos nuevos frente a los preexistentes. “Los nuevos ya se están organizando de ese modo, no hay nada desafiante. El problema está en los que ya existían y que se organizaron alrededor de un sistema de sociedad o de sociedad anónima. Eso sí es muy difícil porque deben pasar por escrituras y disposiciones societarias y lograr determinadas mayorías. Es algo engorroso y difícil para las urbanizaciones cerradas y también para el Estado poder hacer el trámite completo en los tiempos que han determinado”.

Crisis de honestidad

“A rigor de verdad la estructuración legal de los barrios y sus caminos en el desarrollismo son al fin de cuentas tecnicismos para las partes. En Argentina tenemos una crisis de honestidad, ser disruptivo es ser honesto. Si se decide que sea el PH la mejor manera de desarrollar barrios cerrados que así sea, apoyemos. Pero el verdadero problema es otro: la burocracia, la ineficiencia y la negligencia, que hacen que un desarrollo lleve más de una década para escriturar. Ese es el real problema. Avancemos de verdad”, dispara Damián Garbarini, CEO DG Negocios Inmobiliarios.

"El verdadero problema es otro: la burocracia, la ineficiencia y la negligencia, que hacen que un desarrollo lleve más de una década para escriturar", dispara Damián Garbarini, CEO DG Negocios Inmobiliarios.

Para Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, “la medida es positiva e intenta darle un marco de ordenamiento a los desarrollos especiales. Esto le da un involucramiento a los propietarios y eso está bien”. Bennazar considera que la medida “debería sincerar el valor de las expensas”.

En esta línea, Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, coincide que con la resolución, “las expensas se van a ordenar, a sincerar, se van a adecuar a la nueva realidad, por el sólo hecho de que el propietario va a tener una participación activa que hasta ahora no tenía. Hoy las decisiones son unilaterales, no hay posibilidades de pedir rendición de cuentas. Lo que viene en el futuro es consensuar y supervisar las decisiones”.

Grandes erogaciones, pocos jugadores

Uno de los temas de debate más candentes en los countries son los elevados costos de los servicios, “hasta ahora administrados a dedo”, cuenta un desarrollador de zona norte. “Hay grandes empresas que operan con sus proveedores y tienen monopolizados todos los servicios. Los parqueros son de ellos, la seguridad también, el mantenimiento de laguna la hacen ellos, las obras civiles como el dragado, etc…. Todo lo concentran ellos y cualquier propuesta superadora que le acerques para bajar costos te la rechazan, porque le sacás el negocio”, denuncia el empresario y agrega: “Ahora el propietario va a poder decidir cada 365 días quien quiere que sea su administrador. Y va a tener injerencia en éstos y tantos otros temas”.