"Los inventarios de viviendas en oferta volvieron a aumentar"

Opiniones

El periodista dialoga con el experto en mercados internacionales que se escuda bajo el nombre de Gordon Gekko, personaje de la película «Wall Street» (Hollywood prepara la segunda parte, pero sin Oliver Stone), quien, tras advertir semanas atrás sobre el impacto de los problemas por los que atravesaban dos fondos de cobertura (hedge funds) de Bear Stearns, ahora pone el acento en los datos negativos, nuevamente, del mercado inmobiliario, donde el stock de viviendas se ha elevado preocupantemente. A continuación, lo más relevante de la entrevista con Gekko.

PERIODISTA: El Dow Jones cotizaba 100 puntos en alza y viró de golpe. ¿Qué pasó? Mal puede achacarse este súbito rapto de debilidad a una reunión de la Fed que todo el mundo tenía de antemano en la agenda. ¿Subsisten los temores sobre los problemas inmobiliarios?

Gordon Gekko: A la mañana se supo que las ventas de casas de segunda mano cayeron 0,3% en mayo. Una noticia mala, pero mejor que lo esperado. Y que los inventarios de viviendas en oferta volvieron a aumentar y hoy se ubican en los niveles más elevados desde 1992. Son 39% más altos que en mayo de 2006.

P.: Esta noticia es claramente peor que la primera. Y me imagino que no estaba en los cálculos...

G.G.: Es así. Pero el mercado remontó más de 100 puntos a pesar de conocerla. Sin embargo, no pudo sostener tamaño envión. Y volvió a enredarse en la novela de la deuda hipotecaria subprime. Que es una excusa inobjetable para enfriar los ánimos.

P.: La crisis de los inmuebles no tiene una solución rápida a mano. La idea de una pronta recuperación cede su lugar, poco a poco, a una visión más realista y sombría...

G.G.: Por un buen tiempo habrá que convivir con el problema. Sólo por su impacto directo en términos de una menor construcción de viviendas, la crisis viene restando un punto completo al crecimiento del PBI. Este efecto adverso va camino a moderarse. Pero -aunque se afirmara lo contrario a fines del año pasado -aún no encontró un piso. Continúa restando... Y hay un amplio conjunto de consecuencias secundarias -incluyendo un todavía tímido ajuste de preciosque no ha terminado de desplegarse, pero parece igualmente difícil de evitar...

P.: Los mercados son más sensibles a una crisis residencial que se resuelva mediante una caída de precios que a una que lo haga vía un ajuste por cantidades. Y hasta ahora han tenido suerte. ¿Seguirá siendo así?

G.G.: Sí. En los EE.UU., a nivel nacional, los precios de los inmuebles no han retrocedido ningún año desde los tiempos de la Gran Depresión.

P.: ¿Tampoco a fines de la década de los 80? ¿Cuándo estalló la debacle de las instituciones de ahorro y préstamo?

G.G.: Hubo fuertes caídas en Texas y Oklahoma. No en el promedio nacional. Existieron también períodos de precios nominales estancados y, por ende, de contracción real. Pero el ácido que corroe el colateral de los préstamos hipotecarios -la caída nominal lisa y llana- es de aparición harto infrecuente...

P.: ¿No estamos pisando ya ese terreno?

G.G.: En algunas áreas metropolitanas sí. Inclusive el índice Case-Schiller - elaborado a partir de transacciones repetidas sobre una muestra de viviendas homogéneas-señala una merma de 1,4%, año contra año, en marzo, en las 20 principales ciudades de EE.UU. En cambio, la muestra mayor - el índice que compila OFHEO-conserva un registro positivo: un avance de 4%. Y, en el margen, primer trimestre contra cuarto, revela un incremento, anualizado, de 2%. Allí tiene el esbozo de una disminución real.

P.: Todo apunta en la misma dirección. A principios de 2006, todavía los precios trepaban a un ritmo de dos dígitos. ¿Es una mera cuestión de tiempo antes de verlos derretirse, cualquiera sea el cristal con que se mire?

G.G.: Los inventarios son la clave. Tome 2004. Se vendieron 6,8 millones de casas de segunda mano. Los inventarios promedio fueron ligeramente inferiores a 2,25 millones. Hoy hay 4,43 millones de viviendas que no encuentran comprador. Y las ventas de mayo, anualizadas, no alcanzan los 6 millones. Quien esté de veras apremiado por vender, debe rebajar sus apetencias de precio...

P.: Por fortuna, la construcción hace tiempo que se retrae...

G.G.: Es verdad. Pero no se olvide de la zozobra en el mercado hipotecario subprime. Creo haberle dicho, cuando la crisis subprime cobró especial predicamento en febreromarzo, que su principal consecuencia era extender el horizonte de la recuperación inmobiliaria. De un solo golpe, usted le cerraba las puertas del acceso a la vivienda a un segmento muy activo de compradores y a la par -a medida que escalaran las ejecuciones-incrementaba la oferta de unidades a la venta. Le comento, además, que los remates -según la evidencia anecdóticase realizan con descuentos muy agresivos respecto de las tasaciones de los agentes inmobiliarios. Este segmento absorberá las transacciones de los especuladores...

P.: ¿Cómo impacta esta dinámica sobre los inversores que cargan con la deuda subprime? ¿Qué pasó con los dos hedge funds de Bear Stearns que estaban en dificultades?

G.G.: Aparentemente, la firma comprometió 3.200 millones de dólares y consiguió estabilizar la situación en uno de estos fondos. Tal vez no tenga que usarlos todos, pero deberá echar mano a similar expediente para hacer lo mismo con el restante.

P.: ¿Señales de contagio?

G.G.:
Hay una enorme sensibilidad. Muchísima de esta mercadería, usted sabrá, está cotizada no a precios de mercado, sino a una valuación teórica. Si los activos se liquidan masivamente, los valores reportados de los portafolios van a sufrir. Es un hecho, en este campo, que la suma de las partes vale más que el todo. Que la deuda subprime cotiza por mucho menos que toda esta parafernalia de instrumentos en los que se ha subdividido y que esa prima se ha estirado excesivamente.

P.: No está en el interés de nadie propiciar tal liquidación. Me imagino...

G.G.: Se imagina bien. Tome, sin embargo, un caso muy ilustrativo. Un corredor de Bolsa de California -Brookstreet Securities-, la semana pasada recibió, en un mismo día, la notificación de su compañía custodia de que sus tenencias de activos estructurados sobre deuda subprime habían sido revaluados a la baja y que debía reponer capital o serían ejecutados. No pudo hacerlo, la custodia procedió y en el día cesó de operar. El tratamiento a los pequeños jugadores es mucho más duro que el que rige para las grandes casas (sólo en parte, porque no es factible desprenderse de posiciones voluminosas en mercados ilíquidos por naturaleza). Pero el problema es el mismo para todos: demasiado leverage (« apalancamiento»)...

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