Créditos hipotecarios en la Argentina: el factor UVA, comparación de tasas con la región y los riesgos a evaluar

Préstamos reactivaron la demanda inmobiliaria. Inversores y familias evalúan el crédito indexado: ¿es un cambio de régimen económico o una ventana de oportunidad?

Una joven firma la escritura de su departamento en CABA con un crédito hipotecario UVA, aprovechó la ventana de oportunidad que ofrece el financiamiento indexado

Pexels

El mercado inmobiliario argentino experimenta un reencendido impulsado por el crédito hipotecario. Tras años de parálisis, la reaparición de líneas de financiamiento indexadas por Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) despierta una demanda que permanecía latente, ansiosa por el apalancamiento.

Sin embargo, el debate central no solo gira en torno a la accesibilidad inicial de la cuota, sino a la comparación regional: el sistema UVA, un mecanismo técnico similar al chileno o uruguayo, enfrenta el desafío de la crónica inestabilidad económica local.

Lo relevante para el sector, por ahora, es la recuperación de ventas impulsada por el crédito hipotecario, que representa en promedio el 21% de las operaciones. En CABA, durante los últimos meses, se superaron 5.500 escrituras mensuales, de las cuales unas 1.300 se realizaron con financiamiento; en la provincia de Buenos Aires, se alcanzaron 13.000 escrituras mensuales, con aproximadamente 2.500 operaciones respaldadas por créditos.

El crédito indexado: un eje regional con diferencias críticas

El crédito indexado, donde el capital adeudado y la cuota se ajustan por inflación, no es una invención argentina. Por el contrario, es la base del financiamiento hipotecario masivo en varios países de la región, como lo explicó Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario y de Zipcode.

Añadió: "En la región, la lógica es parecida: la cuota se actualiza por inflación más una tasa real fija o semifija. Argentina usa la UVA, Chile la UF (Unidad de Fomento) y Uruguay la UI (Unidad Indexada). En todos los casos, la idea permite que la cuota inicial sea baja y el crédito, accesible".

La diferencia fundamental reside en la película de la inflación que corre detrás de estos sistemas .

• Chile (Unidad de Fomento - UF): La inflación se mantiene baja y estable (generalmente 2-4% anual). Las tasas reales son relativamente bajas (4-5% anual en UF), y los plazos se extienden a 20-30 años. El resultado es un sistema masivo y culturalmente aceptado porque la indexación no genera shocks.

• Uruguay (Unidad Indexada - UI): Mantiene una inflación moderada (alrededor del 4-6% anual). Las tasas en UI giran en torno al 3,8-4,5% real. La previsibilidad de la inflación garantiza que el ajuste de la cuota sea suave y esperable.

• Perú / Paraguay (algunos productos): también tienen esquemas indexados o mixtos. Combinan créditos en moneda local con tasas relativamente más altas, y algunas líneas indexadas. En general, inflación más controlada que en Argentina, lo que vuelve previsible la cuota en términos reales.

• Argentina (UVA): Utiliza el mismo concepto técnico (cuota indexada por inflación más tasa adicional), pero el ajuste sigue una inflación que históricamente fue extremadamente alta y volátil. "La UVA se ajusta con una inflación que venía muy alta, y aunque tu tasa ‘real’ sea, por ejemplo, UVA + 7,5%, lo que asusta es la indexación si la inflación se recalienta otra vez", sintetizó Bryn.

Fuente: Zipcode y Monitor Inmobiliario

En esencia, el diseño del UVA no es "malo"; su eficiencia se anula ante la volatilidad inflacionaria argentina. En el resto de América Latina, la cuota sube suavemente, en línea con salarios y precios, mientras que en Argentina la velocidad de la UVA superó sistemáticamente el ritmo de crecimiento de los ingresos.

Riesgos y el impacto de la expectativa inflacionaria

Hoy, el comprador que toma un crédito UVA asume riesgos que van más allá del costo financiero. Santiago Magnin, de Deinmobiliarios y experto en Real Estate, subrayó que, si bien la cuota se mantiene anclada al valor del alquiler, el riesgo central reside en el capital adeudado.

"El riesgo delirante es el capital adeudado, no la cuota. Si debes 10.000 uvas y mañana hay 100% de inflación, debes el doble de pesos porque debes la misma cantidad de uvas que no amortizaste", explicó Magnin.

Los riesgos concretos que asume el deudor, según Daniel Bryn, son tres:

• Riesgo de Descalce Ingresos–UVA: Si la inflación repunta y los salarios no acompañan al mismo ritmo, la cuota crece más rápido que el sueldo. Este es el riesgo principal.

• Riesgo de Shock Inflacionario: Un salto brusco de precios o una devaluación fuerte puede disparar la UVA en pocos meses, afectando sensiblemente a quienes inician el crédito con saldo alto.

• Riesgo Político/Regulatorio: La posibilidad de cambios de reglas, congelamientos o "parches" que no ofrecen claridad ni seguridad a largo plazo para el deudor o la entidad bancaria.

Magnin matiza la situación con una perspectiva de mercado. Sostuvo que para un perfil asalariado, si la persona ya paga un alquiler, reemplazar esa erogación por una cuota de crédito no representa un riesgo "delirante".

Su recomendación clave pasa por la empleabilidad: "¿Si mañana te echan, conseguís otro laburo en un mes o dos meses? Si crees que lo vas a conseguir, para mí no es tan riesgoso tomar un crédito UVA".

Tasas, sueldos y hacer bien las cuentas son claves para tomar un crédito hipotecario en la Argentina

Pexels

La expectativa de inflación es, por ende, el factor decisivo. Si el comprador confía en la desinflación sostenida, el crédito es atractivo: la cuota se vuelve más liviana con el tiempo y el inmueble se revaloriza en dólares (generando un Win-Win, ganar-ganar en español). Si, en cambio, teme un nuevo rebrote, el crédito se percibe como demasiado peligroso.

Costo real y la ventana de oportunidad

Si se analiza el costo financiero real (la tasa que se paga por encima de la inflación), el UVA argentino no está tan lejos de sus pares. Mientras Chile y Uruguay manejan tasas reales en UF/UI de entre 3,8% y 5% anual, un crédito UVA típico hoy tiene una tasa fija de alrededor de UVA + 7,5%.

"Si la inflación convergiera a un 5-7% anual estable, estaríamos hablando de un costo real algo más alto que Chile/Uruguay, pero razonable. La diferencia es que venimos de inflaciones de tres dígitos y hay incertidumbre sobre la convergencia", afirmó Bryn.

En frío, la tasa real argentina podría ser competitiva a nivel regional. Lo que eleva el riesgo por completo es la volatilidad y la falta de credibilidad en el futuro de la moneda y la economía.

Actividad

A pesar de los riesgos, el mercado inmobiliario se activa. Pablo Barrera, team leader y gerente comercial de Alto Grande Desarrollos y M&M Propiedades, consideró que el mercado atraviesa "una fase de reencendido basada en expectativas de estabilidad y plusvalía".

Barrera observa que la percepción de que los valores actuales se encuentran en niveles históricamente bajos empuja decisiones en pausa. Los primeros movimientos se concentran en unidades chicas de CABA (uno y dos ambientes), que reaccionan primero en ciclos de recuperación.

"Si se sostiene la estabilidad, los precios deberían recomponerse. Y ese cálculo está activando a inversores que ven una ventana acotada", dijo Barrera.

Para que el crédito sea masivo y "de clase media", el sistema requiere de cuatro condiciones macroeconómicas, que no son técnicas, sino de confianza: inflación baja y previsible (no más de un dígito bajo), salarios que acompañen al menos la inflación, reglas claras de largo plazo (sin parches ni congelamientos) y confianza en la política económica para que la gente se endeude a 20 o 30 años.

Finalmente, el financiamiento será decisivo para que la demanda exceda el universo de quienes cuentan con liquidez inmediata. Barrera concluyó que "solo así se amplía el mercado. Es imperativo que la estabilidad se sostenga para que esta ventana de oportunidad se convierta en una puerta de acceso permanente al sueño de la casa propia."