Locales tradicionales enfrentan menor circulación, ticket promedio en retroceso, baja del turismo del extranjero y un contexto que desalienta inversiones.
Peatones y turistas recorren la esquina de Florida y Perón, frente al local que concentra uno de los mayores flujos comerciales de la peatonal porteña
Mariano Fuchila
La Peatonal Florida atraviesa uno de los momentos más desafiantes de las últimas décadas. La retracción del turismo extranjero (el tipo de cambio no favorece a los turistas del exterior), el retroceso del consumo interno, la caída del ticket promedio y un cambio profundo en los hábitos de circulación urbana impactaron de lleno sobre un corredor comercial que, históricamente, funcionó como vidriera emblemática de la Ciudad de Buenos Aires.
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En ese escenario emergió un protagonista inesperado: Indian Market, un formato de retail masivo y de precios muy bajos que desembarcó desde Punta del Este, Uruguay y logró concentrar gran parte del flujo actual de compradores. Su irrupción disparó un debate: ¿creó un fenómeno nuevo o expuso una crisis que ya estaba instalada?
Mientras se multiplican los locales vacíos y continúa el cierre de comercios tradicionales, la pregunta se vuelve inevitable: ¿qué debe ocurrir para que Florida y el Microcentro recuperen dinamismo? La respuesta, según especialistas, combina tres capas: un reordenamiento del consumo, una reconversión urbana y un proceso de adaptación que recién empieza a perfilarse.
La lectura de un cambio profundo en el consumo urbano
La arquitecta e ingeniera civil Mariana Stange, titular de Mariana Stange Real Estate, explicó que el “furor” de Indian Market responde a un desplazamiento del consumo más amplio que excede a Florida. “El fenómeno se debe a que capitalizaron tres dimensiones que hoy rigen la compra urbana: precio ultra competitivo, alta rotación y propuesta sensorial”, afirmó. Señaló que, mientras los comercios tradicionales dependen del turismo internacional, mantienen estructuras de costos pesadas y operan con un modelo rígido, Indian Market ingresó con márgenes bajos, volumen alto y flexibilidad comercial.
Stange sostuvo que Florida no completó aún la transición desde un corredor impulsado por el turista hacia uno basado en el “consumo de cercanía”. En su visión, la marca se posicionó “en el punto exacto donde el consumidor busca hoy: experiencia rápida, precios bajos y compra emocional sin ticket elevado”.
Marcos Ballario Roca, analista de investigación de L. J. Ramos Brókers Inmobiliarios, sostuvo que el avance de este formato se explica por el nuevo contexto económico y por precios relativos que se reordenaron. Señaló que "la apertura comercial permitió la llegada de marcas con costos más eficientes y que, ante el cierre de comercios afectados por la caída del turismo y la presión impositiva, estas propuestas captan a un público local que busca prendas accesibles".
La expansión de Indian
Desde la empresa señalan que el desempeño comercial en la peatonal Florida superó ampliamente las expectativas. Cecilia Paolino, gerente de Marketing de Indian, explicó que el perfil de cliente combina turistas —argentinos de otras provincias y brasileños— con público local que trabaja en la zona o se acerca desde distintos puntos de la Ciudad. Ese mix, afirma, consolidó rápidamente el tráfico y la conversión dentro del local.
En cuanto al comportamiento de compra, las categorías con mejor desempeño son blusas y camisas, pantalones, mallas y bikinis, y también sobresalen los muebles y sofás, además de vajilla, textiles y cestos.
Paolino atribuye estos resultados a varios factores: un mercado argentino que atraviesa un proceso de transformación y abre oportunidades para propuestas con identidad clara; una estrategia de precios competitiva; y la ubicación estratégica en un corredor de alto flujo. La constante renovación de productos y la amplitud de surtido completan el cuadro.
Indian
La marca apuesta por la expansión "albiceleste" y piensa llegar a otros destinos durante 2026
Fundada en 1955 en Montevideo y perteneciente al grupo Chic Parisien, Indian es la principal cadena de moda de Uruguay y hoy suma más de 50 locales entre Uruguay, Paraguay y la Argentina. Su desembarco en el país comenzó a fines de 2024 con su primera tienda porteña —también en Florida—, luego avanzó con una apertura en Córdoba y continuó con la compra del inmueble en Florida y Perón.
Impulsada por el buen desempeño de sus primeras tiendas, la marca acelera su expansión y prevé cerrar 2025 con 9 locales. A las aperturas iniciales se sumó su llegada a Palmares Mall, en Mendoza, y este mes inauguró su tienda en Cabildo y Echeverría (CABA). Además, "se avanza con nuevas sucursales en Recoleta, Bahía Blanca, Mar del Plata y el centro de Mendoza bajo el formato Indian Market", amplió Paolino.
Para 2026 confirmó su desembarco en Rosario, donde abrirá su décima tienda sobre la Avenida Córdoba de esta ciudad de la provincia santafesina.
Un fenómeno que no origina la crisis, pero la pone en evidencia
Stange remarcó que no utiliza la palabra “crisis” para definir lo que ocurre en el Microcentro. Prefiere hablar de evolución. Aseguró que Indian Market “iluminó” un proceso ya en marcha: menor circulación, teletrabajo extendido, caída del consumo tradicional y un corredor que dejó de funcionar con la densidad del período pre pandemia.
Esa reconversión implica que Florida y el Microcentro migran “de un ecosistema pensado para turistas y empleados full-time a un mix más flexible, dinámico y accesible”. Allí conviven retail de bajo precio, gastronomía rápida, formatos híbridos de oficina, coworks boutique y empresas que vuelven a la zona, pero con layouts distintos. “No regresan al 2019. Regresan desde otro lugar: oficinas más chicas, más ágiles, más híbridas y con espacios pensados para encuentros y cultura corporativa”, explicó.
INDIAN MARKET CALLE FLORIDA 4
Peatones pasan por la vereda del mega local que cambió la fisonomía de Florida, una arteria comercial principal de la Ciudad
Mariano Fuchila
Ballario Rota señaló que Indian Market no aceleró la crisis sino que visibilizó un cambio de hábitos que llevaba tiempo gestándose. Sostuvo que el público percibe una desalineación de precios en parte del retail tradicional y que, por eso, prioriza opciones con mejor relación precio–calidad. Afirmó: “Esta demanda ya se estaba desplazando; Indian Market simplemente la captó”.
Valores del m2, oportunidades y un mercado que intenta estabilizarse
El cambio de escenario también se refleja en los valores de alquiler y venta. Según Stange, los locales comerciales en Florida y el Microcentro muestran:
Alquiler: caída del 25% al 40% en tres años. Hoy se ubican entre u$s20 y u$s45/m2, con un techo de u$s70/m2 en esquinas premium.
Venta: valores entre u$s1.300 y u$s2.200/m2, tras retrocesos de hasta 50% respecto de 2018.
Para oficinas, la situación continúa compleja:
Alquiler entre u$s10 y u$s18/m2.
Venta entre u$s1.000 y u$s1.600/m2.
Vacancias elevadas por teletrabajo y migración hacia zonas mixtas como Del Libertador, Núñez, Palermo y Vicente López.
LJ Ramos, en cambio, indicó que ve un inicio de recomposición más marcado, con valores pedidos actuales en torno a u$s30/m2 para locales y u$s20,4/m2 en oficinas. Sin embargo, coincidió en que el Microcentro continúa rezagado y que su recuperación será gradual.
Qué debe mirar quien evalúa firmar un contrato en la zona
Stange ofreció una guía quirúrgica para futuros inquilinos:
Medir circulación real por cuadra en distintos horarios.
Evaluar el mix comercial: proporción de locales de bajo precio versus marcas establecidas.
Analizar instalaciones del local y costos de refacción.
Verificar historial de vacancia.
Revisar expensas, mantenimiento y estado del edificio.
Negociar duraciones y ajustes realistas.
También identificó los costos más pesados del área: ABL alto, fuerte incidencia de Ingresos Brutos, servicios con limitaciones de potencia en edificios antiguos y cargos de galerías que encarecen la operación. Su recomendación principal: mirar el costo total de ocupación, no solo el alquiler.
Peatonal Florida Propiedades
Peatonal Florida, con circulación fluctuante y locales que ajustan su oferta ante la caída del turismo y el menor consumo urbano
Ballario Rota agregó la importancia de evaluar ubicación exacta, visibilidad, estado del inmueble y expensas. Señaló que el impuesto de Seguridad e Higiene suma peso en el presupuesto.
Hacia dónde ir: ¿declive o transición?
El panorama del Microcentro no vive un derrumbe uniforme, sino una reconfiguración post pandemia, en la que incluso podría acelerarse la reconversión de oficinas vacías hacia viviendas, hoteles u hostels.
La tendencia general, desde el sector inmobiliario, es clara: la zona se mueve hacia un mix donde convivirán retail accesible, gastronomía, usos híbridos y espacios laborales de menor escala.
Stange concluyó: “Florida no volverá a lo que fue; evolucionará hacia algo distinto y, si logra alinearse con las nuevas formas de consumo, puede recuperar vitalidad desde otro modelo”.
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