Créditos hipotecarios privados en dólares: una vía para financiar vivienda por fuera de los bancos

Además de la oferta bancaria, surgen préstamos que permiten adquirir la propiedad. Claves sobre montos, tasas y requisitos para acceder. Qué tener en cuenta.

Créditos hipotecarios privados en dólares: otra alternativa para acceder al hogar propio

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El mercado inmobiliario argentino atraviesa una etapa de transformación profunda en la cual el financiamiento aparece como el motor principal de la reactivación. Ante un escenario donde el crédito hipotecario bancario tradicional mantiene procesos de calificación rígidos y tiempos administrativos prolongados, cobraron relevancia los préstamos hipotecarios por fuera del sistema financiero institucional. Estas herramientas, conocidas como créditos entre privados o mediante plataformas de gestión colaborativa, ofrecen una vía rápida para la adquisición de metros cuadrados, refacción de viviendas o inyección de liquidez sin depender de las entidades tradicionales.

La mecánica de estos préstamos difiere sustancialmente de la lógica de una entidad bancaria. En este esquema, el capital no proviene de depósitos del público, sino de inversores que buscan una rentabilidad en moneda extranjera con una garantía real. Ariel Szraiber, fundador y director de HipotecaHoy, explicó que el acceso hoy resulta mucho más ágil que en la banca tradicional. "El proceso se inicia con el contacto del cliente, quien presenta la propiedad que desea comprar o una que ya posee para obtener liquidez. A partir de allí, se realiza una tasación técnica inmediata para determinar la viabilidad del negocio y el valor de mercado del activo", dijo.

Szraiber remarcó que existen principalmente dos tipos de perfiles en este segmento. Primero, aquel que posee capacidad de pago pero no encuadra en los rígidos requisitos de "ingresos en blanco" de un banco, como sucede con monotributistas, profesionales independientes o emprendedores. Segundo, el que busca una solución récord para no perder una oportunidad de compra o un negocio inmobiliario urgente.

Detalló que "el proceso puede completarse en apenas una semana, tras superar el estudio de títulos por parte de los escribanos y la firma de la escritura hipotecaria simultánea con la de compraventa".

La evaluación del activo y los montos financiables

La inversión para acceder a estos créditos requiere que el comprador aporte un anticipo importante, dado que estas compañías no cubren el total de la propiedad. En el caso de HipotecaHoy, se financia hasta el 50% del valor real de tasación del inmueble. El monto se calcula estrictamente sobre el valor de mercado actual de la propiedad, que funciona como la garantía principal y única de la operación.

En este sistema, las cuotas suelen ser fijas y siempre en dólares

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Szraiber aclaró que "no exigen una demostración de ingresos exhaustiva porque el foco de la evaluación se desplaza del historial crediticio de años hacia el activo mismo". Dijo que mientras el banco evalúa el pasado del cliente, ellos evalúan la calidad del activo y la viabilidad del proyecto presente.

En cuanto a los pagos, las cuotas son fijas en dólares (no se ajustan por UVA), lo que otorga previsibilidad absoluta al deudor frente a cualquier salto cambiario. Szraiber brindó un ejemplo concreto para dimensionar el costo: por cada u$s10.000 de capital solicitado, el cliente puede afrontar cuotas mensuales de aproximadamente u$s150. El sistema permite dos modalidades: el pago de intereses con cancelación de capital al término del plazo, o el esquema de cuota francés que integra capital más intereses.

Señaló que el día de la escritura, el inversor entrega los dólares billete en el mismo acto en que se constituye la hipoteca, lo que garantiza seguridad absoluta para todas las partes.

Objetivos

Por su parte, Gonzalo Estívariz, cofundador de Lendar, explicó que el objetivo de estas plataformas consiste en conectar a inversores con la economía real mediante un circuito virtuoso. En este modelo, la financiación cubre hasta el 35% del valor de la propiedad, con plazos de devolución que oscilan entre uno y cinco años.

Estívariz remarcó que esta estructura permite diversificar carteras y generar retornos atractivos mientras se impulsa el consumo y la inversión productiva en el sector inmobiliario, desvinculando la operación de los vaivenes de la banca masiva.

Digitalización y costos del financiamiento digital

La tecnología también modificó la forma en que estos préstamos llegan al público. La digitalización total del proceso eliminó la necesidad de carpetas físicas y trámites burocráticos infinitos que suelen desalentar al tomador de crédito.

En el esquema propuesto por Lendar, la aprobación del préstamo se obtiene en menos de una semana de forma digital. Los requisitos básicos incluyen el DNI y comprobantes de ingresos mínimos, como los últimos tres recibos de sueldo o la facturación de seis meses para monotributistas. El análisis se centra en garantizar que la cuota no supere el 40% de los ingresos declarados, con la opción de sumar un co-garante.

Es clave hacer bien las cuentas y disponer del capital para poder comprar la propiedad y pedir el refuerzo necesario para pasar a ser propietario

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Un ejemplo de la estructura de estos créditos se observa en una simulación de u$s35.000 para acreditar al cliente. Con una Tasa Nominal Anual (TNA) del 13,5% y un plazo de 60 meses, la cuota mensual se sitúa en los u$s854,08. Este monto ya contempla el "fee" de otorgamiento, que para este capital ronda los u$s2.118, lo que eleva el monto solicitado total a u$s37.118.

Estívariz detalló que "las tasas de interés suelen arrancar en el 9,9% y escalan hasta el 13,5% según el avance de los años del contrato". Subrayó que, de esta manera, el tomador conoce con exactitud cuánto pagará cada mes sin riesgo de actualizaciones imprevistas por inflación o fórmulas variables.

Visión económica

El economista y docente de la Universidad de La Matanza (Unlam), Andrés Salinas, aportó una visión técnica sobre la sostenibilidad de estos modelos privados. Salinas señaló que el crédito privado funciona como una válvula de escape necesaria para un mercado que sufrió años de parálisis absoluta.

Salinas explicó que la dolarización de hecho de la economía argentina empuja a que tanto el acreedor como el deudor prefieran pactar condiciones en una moneda que garantice estabilidad, lejos de la volatilidad del peso o de fórmulas de ajuste como la unidad de valor adquisitivo (UVA).

Seguridad jurídica y proyección del mercado

A pesar de ser acuerdos por fuera de los bancos, la seguridad jurídica se mantiene bajo la figura de la hipoteca en primer grado inscrita en el Registro de la Propiedad. Salinas remarcó que el deudor debe prestar atención a las cláusulas de precancelación y a los punitorios por mora antes de la firma. Aclaró que la libertad de pactar condiciones permite trajes a medida de cada necesidad, pero exige un análisis profesional previo.

Salinas explicó que el riesgo de ejecución hipotecaria representa la garantía máxima del sistema, por lo cual resulta vital poseer una proyección clara del flujo de fondos en moneda dura para cumplir con las obligaciones.

Un PH en Villa Urquiza, este tipo de viviendas entre las más vendidas con créditos hipotecarios en dólares

La tendencia del financiamiento colaborativo y los fondos cerrados de crédito creció en los últimos dos años. Este fenómeno refleja la existencia de una demanda insatisfecha que la banca tradicional todavía no logra cubrir de manera ágil. Salinas indicó que, mientras la inflación dificulte el crédito a largo plazo en moneda local, el circuito privado en moneda dura mantendrá su vigencia.

Alertó que los créditos privados en dólares obligan a poner el foco en los flujos en moneda dura, ya que en Argentina los ingresos se ajustan por inflación y no por tipo de cambio. Señaló que "una devaluación no se traslada de inmediato a los salarios, lo que genera un fuerte descalce de monedas. Ese riesgo ya fue un problema histórico y no es menor”.

También advirtió que solo deberían evaluarlos quienes puedan demostrar ingresos estables en dólares, algo poco frecuente y muchas veces ligado a trabajos independientes hacia el exterior. A diferencia de los UVA, donde el rezago frente al dólar puede jugar a favor para precancelar, aquí no existe esa ventaja. “Hay que leer muy bien las condiciones y tener claro el propio perfil laboral”, agregó Salinas.

Herramienta más ágil

Las voces del sector coincidieron en que estos instrumentos envían una señal clara sobre el rol del privado en un ámbito históricamente ligado a la política pública. Aunque implican una tasa más alta que la bancaria, la rapidez para cerrar operaciones suele compensar el mayor costo. La clave es la transparencia del inversor y una tasación adecuada de la propiedad que respalda el capital (por lo general con crédito hipotecario privado se venden unidades de hasta u$s120.000).

Sobre la utilidad de estas herramientas para el crecimiento de la economía real, Szraiber concluyó que "el éxito de los préstamos hipotecarios privados radica en la respuesta inmediata a un problema histórico de falta de liquidez en el Real Estate".