El recambio en locales premium redefine el mapa comercial porteño: qué mirar antes de alquilar un espacio

Informe privado reveló vacancia baja, mayor rentabilidad y demanda creciente; expertos advierten sobre precios, contratos y requisitos clave.

Avenida Santa Fe en proximidad de la Avenida Scalabrini Ortiz, una intersección con alta ocupación de locales y desarrollos inmobiliarios en marcha

El mercado de locales comerciales en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un proceso de reconfiguración. Después de varios años de contracción, los principales corredores muestran señales de recuperación que atraen nuevamente a las cadenas internacionales.

Según el informe de Toribio Achával correspondiente al primer cuatrimestre de 2025, la rentabilidad “teórica de mercado” alcanzó 5,23% anual, casi 1% por encima de fines de 2024, en un escenario de inflación controlada y tipo de cambio estabilizado tras el levantamiento del cepo.

Regreso de grandes marcas

Alejandro Reyser, director del área Comercial de Toribio Achával, destacó que “con esta recuperación es de esperar que las segundas marcas que ocupaban espacios premium cedan terreno, ya que en un mercado en alza los valores de los alquileres serían imposibles de afrontar”.

El fenómeno ya se traduce en desembarcos concretos. Victoria’s Secret inauguró dos tiendas en Capital y el Gran Buenos Aires, Pizza Hut y Decathlon anunciaron aperturas en breve, mientras que la firma deportiva Cloud confirmó dos locales en el país.

La dinámica responde a una mejora en los retornos: los alquileres promedian u$s42,82 por metro cuadrado, con un alza de 15% frente al trimestre anterior, mientras que los precios de venta permanecen relativamente estables. Reyser agregó: "Esta combinación incrementa el yield (rendimiento anual de una inversión) para propietarios e inversores".

Con una inflación de apenas 2,8% en abril, los contratos en dólares con ajustes semestrales de entre 5% y 7% volvieron a dominar en los ejes AAA, según el análisis.

Vacancia y superficie disponible

El relevamiento realizado por Sergio Bernasconi, gerente de Consultoría y Research de la compañía, señala que la vacancia se ubicó en 4,12% en cantidad de locales, un leve aumento respecto de fines de 2024. Sin embargo, la superficie disponible se redujo 32%. La diferencia se explica porque cerraron principalmente espacios pequeños —menos de 50 metros cuadrados— vinculados a gastronomía rápida y servicios, mientras que los locales de 200 a 600 m2 fueron absorbidos por flagships (tiendas insignias) de moda y tecnología.

En un contexto de riesgo país por debajo de 1.000 puntos y brecha cambiaria en mínimos de cinco años, el 85% de los nuevos contratos en zonas prime se firman en dólares billete. Los plazos volvieron a 60 meses y los propietarios ofrecen en promedio dos meses de gracia, aunque con cláusulas de salida más estrictas durante los primeros dos años.

Operaciones en alza

Las consultas por locales crecieron 18% y los cierres efectivos 22% en comparación con el último tramo de 2024. La indumentaria y el calzado encabezaron las operaciones (34%), seguidos por gastronomía premium (28%), salud y belleza (14%) y electrónica con gaming (9%).

En la peatonal Florida y en la avenida Santa Fe reaparecen enseñas de fast fashion, mientras que en Juana Manso (Puerto Madero) la gastronomía ocupa siete de cada diez frentes.

En los centros comerciales, la ocupación llegó a 98,96% en marzo, la cifra más alta en seis años. Los operadores consideran que la tendencia se sostendrá durante 2025 gracias al regreso de marcas internacionales que renegociaron metrajes luego de la pandemia. De todos modos, anticipan un nuevo ciclo de negociaciones en 2026, cuando expiren los contratos firmados entre 2021 y 2022.

Variables bajo la lupa

Bernasconi señaló algunos indicadores a seguir:

• Ventas minoristas (IVM-CAME): acumularon un alza de 14,9% en los primeros cuatro meses del año. Una baja de 5% trimestral sería señal de alerta.

• Tipo de cambio real: devaluaciones superiores a 20% en dos meses podrían frenar la toma de nuevos contratos.

• Vacancia en m2: actualmente en mínimos. Una suba de 15% pondría en riesgo la actual dinámica.

• Mix de rubros: si la gastronomía cae por debajo de 25% o la indumentaria de 30% del total de frentes, se confirmaría un cambio en los hábitos de consumo.

Para Reyser, el sector prevé un recambio de marcas internacionales y la salida gradual de segundas líneas en los próximos 18 meses. El nuevo ciclo estará orientado hacia moda y textil global, gastronomía de experiencia y propuestas de bienestar.

Qué se puede alquilar y consejos

Además de los espacios tradicionales y en focos como Avenida Santa Fe y Callao, Peatonal Florida, Avenida Cabildo y Juramento, o Avenida Rivadavia y Acoyte, entre otros, Lisandro Cuello, especialista inmobiliario, señaló que también se observa la transformación de casas para uso comercial, proceso que exige habilitaciones y reformas específicas.

La Peatonal Florida en post pandemia recuperó algo de su dinamismo comercial

Los precios de alquiler varían entre u$s34 y u$s45 por m2 mensuales, con diferencias marcadas según zona y superficie. Un local en un corredor barrial puede costar la mitad de lo que se paga en un eje premium.

Cuello recomendó tener en cuenta tres aspectos centrales:

• Ubicación: para consumo diario conviene una localización barrial; para moda o tecnología, una avenida o arteria de alto tránsito.

• Características: escaparates, metros de vidriera, iluminación natural y distribución funcional son determinantes.

• Costos adicionales: expensas, seguros, habilitaciones, reformas e impuestos deben sumarse al cálculo final.

En CABA, por ejemplo, los contratos suelen exigir un mes de alquiler por adelantado, dos meses de depósito y honorarios de firma. Además, se requiere inscripción impositiva y documentación societaria en caso de empresas.

"Los acuerdos suelen contemplar plazos negociables, ajustes periódicos y reparto de gastos adicionales. Las garantías aceptadas incluyen título de propiedad, seguro de caución, aval bancario o garantía personal", amplió Cuello.

En cuanto a la entrega del inmueble, los propietarios suelen exigir que se mantenga en condiciones similares a las iniciales, salvo desgaste natural. Cuello concluyó: "Si hubo modificaciones no autorizadas, el costo de restitución puede descontarse del depósito".