Un departamento de 4 ambientes no baja de $750.000 al mes: cuánto cuesta el alquiler barrio por barrio en CABA

Hay oferta en varias zonas porteñas pero los valores son elevados, demandados por familias numerosas y profesionales que necesitan un ambiente para trabajar.

Suelen ser departamentos luminosos y con dependencias, superan los 100 m2.

Buscar un departamento de cuatro ambientes para alquilar en la Ciudad de Buenos Aires no es para todos, hay que disponer de buenos ingresos. Hoy, encontrar una unidad por debajo de $750.000 es casi imposible, con promedios que superan el millón de pesos mensuales en las zonas de mayor demanda. La oferta es escasa porque no son unidades que se construyeron en los últimos tiempos; la mayoría de los desarrollos del mercado inmobiliario de los últimos 15 años apuntaron a propiedades de 1 a 3 ambientes.

Claudio Palitto, de SJ Palitto Inmobiliaria, señaló que los precios se mueven en un rango de $1.100.000 a $1.300.000, con picos de hasta $1.800.000 en unidades con amenities y vigilancia.

Por su parte, Jorge Safar, de Oppel Inmobiliaria, explicó que en barrios menos demandados, como Flores, Barracas o Villa Luro, los precios parten de los $700.000. En las zonas con mayor demanda como Belgrano, Núñez, Palermo o Barrio Norte, los valores inician en el rango de los $1.000.000 a $1.200.000.

Leandro Molina, general manager de Zonaprop, confirmó la tendencia y brindó ejemplos concretos: Núñez se posiciona como el barrio más caro para este tipo de departamentos, con un valor medio de $1.555.100, mientras que en Lugano, la zona más económica, el precio ronda los $1.004.900 mensuales.

En zonas de alto valor como Puerto Madero, los precios parten de los u$s2.000, con los mejores inmuebles superando los u$s10.000.

Según Molina, "el precio medio del alquiler subió un 2% en julio y acumula un incremento del 21,5% en 2025". Los factores que explican estos valores son, según los especialistas: la zona, la extensión y el estado del departamento, la categoría del edificio y el valor de las expensas, que encarecen la ecuación.

La demanda y la escasez de oferta

Un punto clave que todos los especialistas remarcan es la escasez de oferta. Según Molina, la demanda para los departamentos de 4 ambientes bajó. Hasta 2023, estas unidades representaban el 13% de las búsquedas, pero hoy solo alcanzan el 8% del total, lo que las convierte en las menos buscadas.

La cocina, un ambiente clave a la hora de alquilar un 4 ambientes en CABA. Un espacio que, por sus dimensiones y funcionalidades, impacta directamente en el valor final del alquiler

Las razones para la oferta limitada son varias:

• Uso privado de las unidades: Safar explicó que los departamentos de 4 ambientes no se construyen para renta, sino para usuarios finales que los adquieren como vivienda permanente. "La oferta disponible es el remanente de unidades que, por diversas razones, no entran al mercado de venta", dijo.

• Menor rentabilidad: Los expertos coinciden en que, proporcionalmente, los inmuebles grandes rinden menos para los propietarios. Esto se debe no solo al alquiler mensual, sino a la inversión en la puesta a punto, los gastos de mantenimiento y el tiempo sin inquilino.

• Nuevas construcciones: Palitto señaló que "las construcciones nuevas se orientan a unidades más pequeñas, de 1 y 2 ambientes, lo que reduce la oferta en el segmento de mayor tamaño".

Regulación e inflación: un impacto complejo

Respecto a las políticas y la inflación, los voceros comparten una visión crítica. Safar destacó que las regulaciones que buscan imponer límites al mercado históricamente lo perjudicaron. Pone como ejemplo la Ley de Alquileres derogada a fines de 2023, que provocó un aumento desproporcionado de los precios y el retiro de oferta.

A pesar de esto, Palitto aclaró que, si bien algunas regulaciones aumentaron la oferta, esto no se tradujo en más disponibilidad en el segmento de 4 ambientes.

Los expertos concuerdan en que los inmuebles de gran tamaño generalmente tienen valores más estables. Los aumentos en este segmento se ubican por debajo del promedio. Hoy, la mayoría de los contratos incluyen cláusulas de ajuste periódico de 3 a 6 meses, lo que da mayor previsibilidad a la negociación.

El perfil del inquilino y las proyecciones

El perfil de quienes buscan un 4 ambientes es muy claro. Molina, puntualizó que se tratan de familias con hijos y personas que trabajan desde su casa. En ambos casos, contar con habitaciones individuales y un espacio para el trabajo es fundamental para mejorar la calidad de vida.

En cuanto al futuro, el panorama es incierto. La oferta de alquiler para estas unidades es poco probable que crezca, ya que los departamentos de 4 y 5 ambientes no se piensan como productos con destino de renta.

Valores barrio por barrio

A continuación, los precios promedio de alquiler de departamentos de 4 ambientes en cada barrio de CABA, con una superficie asumida de 115 m2 para poder compararlos según Zonaprop:

• Núñez: $1.555.100.

• Palermo: $1.537.000.

• Colegiales: $1.522.000.

• Saavedra: $1.494.400.

• Belgrano: $1.488.800.

• Coghlan: $1.480.400.

• Villa Ortúzar: $1.473.000.

• Villa Urquiza: $1.459.000.

• Chacarita: $1.447.100.

• Caballito: $1.446.100.

• Villa Devoto: $1.433.700.

• Almagro: $1.385.900.

• Villa del Parque: $1.373.400.

• Recoleta: $1.360.200.

• Villa Crespo: $1.351.400.

• Parque Chacabuco: $1.336.600.

• San Cristóbal: $1.333.500.

• Boedo: $1.324.400.

• Villa Pueyrredón: $1.318.900.

• Retiro: $1.306.900.

• Santa Rita: $1.288.900.

• Flores: $1.276.600.

• San Telmo: $1.257.700.

• Barracas: $1.249.400.

• Floresta: $1.243.800.

• Villa Gral. Mitre: $1.229.300.

• Balvanera: $1.221.900.

• Monte Castro: $1.218.700.

• Villa Luro: $1.199.000.

• Parque Patricios: $1.176.600.

• Vélez Sarsfield: $1.118.200.

• San Nicolás: $1.103.800.

• Monserrat: $1.087.000.

• Constitución: $1.057.800.

• Lugano: $1.004.900.