Montevideo lidera el ranking de las ciudades más caras para residir: qué lugar ocupa Buenos Aires en la región

Así lo confirmó un análisis privado que detectó cuánto vale el m2 de viviendas. También se analizó a Rosario y Córdoba dentro del mercado inmobiliario regional.

Montevideo, la capital de Uruguay, hay zonas como Punta Carretas, Pocitos, Malvín y Carrasco que empujan los valores hacia arriba

El mercado inmobiliario de América Latina muestra diferencias crecientes en los valores de las propiedades. Según el Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL Di Tella – Zonaprop), Montevideo se consolidó en septiembre de 2025 como la ciudad con el metro cuadrado más caro de la región, con un promedio de u$s3.209 por m2. Detrás se ubicaron Ciudad de México (u$s2.909), Monterrey (u$s2.787), Guadalajara (u$s2.717) y Buenos Aires (u$s2.622).

En el otro extremo, las ciudades con los precios más accesibles fueron Quito (u$s1.200), Córdoba (u$s1.750), Rosario (u$s1.733) y Panamá (u$s1.881). El informe fue elaborado por el Centro de Investigación en Finanzas (CIF) de la Universidad Torcuato Di Tella en conjunto con Zonaprop, a partir de datos de avisos de venta en sitios del Grupo QuintoAndar.

Buenos Aires y el comportamiento del mercado

Desde septiembre de 2024, Buenos Aires mantiene el quinto lugar entre las ciudades más caras de América Latina. El valor del metro cuadrado subió 1,4% en dólares nominales desde marzo, cuando el promedio se ubicaba en u$s2.586, aunque en moneda local real (pesos ajustados por inflación) registró una baja de 2,7%.

El relevamiento toma como referencia barrios comparables entre las distintas capitales, en el caso porteño Barrio Norte, Belgrano, Caballito y Recoleta, y analiza departamentos en venta publicados online.

Un penthouse en Puerto Madero, el lujo y lo exclusivo, en el barrio más caro de Buenos Aires (Foto Gentileza: arquitecta Carolina Dines)

El estudio muestra además que Rosario escaló una posición respecto del año pasado, mientras que Córdoba descendió un escalón y hoy figura como la segunda ciudad más económica de la región, sólo por encima de Quito.

Diferencias regionales

En promedio, los precios en América Latina aumentaron 6,2% en dólares nominales, 4,5% en dólares reales y 1,2% en moneda local ajustada por inflación. Esto significa que el costo de adquirir una vivienda subió tanto en términos de dólares billete como en dólares y monedas locales reales.

Las mayores subas se observaron en Guadalajara (14,7%), San Pablo (13,2%) y Río de Janeiro (9,5%), mientras que las principales caídas se registraron en Montevideo (-3,6%) y Quito (-1,2%) durante el último semestre.

Fuente: Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL Di Tella – Zonaprop)

Medido en moneda local real, los incrementos más significativos se dieron en Córdoba (8,8%) y Rosario (8,7%), lo que refleja la revalorización de los inmuebles frente a una inflación en retroceso y a una mejora parcial del crédito hipotecario.

La situación argentina en el contexto regional

El informe señala que los valores del metro cuadrado en Argentina se mantienen por debajo de los de las principales capitales latinoamericanas, aunque continúan mostrando un patrón de estabilidad. Buenos Aires, con un promedio de u$s2.622 por m2, se ubica por debajo de Montevideo y Ciudad de México, pero por encima de Córdoba y Rosario, lo que la posiciona en la franja media-alta de la región.

El Centro de Investigación en Finanzas explicó que “la estabilidad relativa de Buenos Aires se explica por la combinación entre el repunte de las operaciones en dólares y la persistencia de precios en moneda local, en un contexto de inflación descendente y crédito incipiente”.

Según los analistas de Zonaprop, “el ajuste del mercado porteño parece haber alcanzado un punto de equilibrio, con una leve recuperación del valor en dólares y señales de mayor actividad en los barrios tradicionales”.

Montevideo, el caso más alto

El informe atribuye el liderazgo de Montevideo a las zonas costeras, donde se concentra la mayor parte de los desarrollos y la demanda más sólida.

“Los barrios que impulsan el valor del m2 hacia arriba son los ubicados sobre la costa —Punta Carretas, Pocitos, Malvín y Carrasco—, caracterizados por predios pequeños, escasez de tierra y restricciones de altura. La rentabilidad se alcanza mediante un incremento del precio de venta”, detalla el relevamiento.

Actualmente, hay más de 200 edificios en construcción en Montevideo, que totalizan 8.000 unidades y 500.000 m2. La actividad se concentra en la costa y en los barrios centrales —Centro, Cordón, Tres Cruces, Parque Batlle, La Blanqueada y Prado—, extendiéndose hacia el norte de la ciudad. Esta área se beneficia de la Ley de Vivienda Promovida, que otorga incentivos fiscales tanto a constructores como a inversores.

Fuente: Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL Di Tella – Zonaprop)

En los primeros seis meses de 2025 se aprobaron 49 proyectos de Vivienda Promovida, con 1.933 unidades y 125.000 m2, mientras que en 2022 se habían construido 3.633 viviendas.

Qué mide el relevamiento

El Relevamiento Inmobiliario de América Latina (RIAL) compara el valor del metro cuadrado en 12 ciudades de 7 países, considerando zonas equivalentes en nivel socioeconómico y características urbanas. Se actualiza dos veces por año y busca medir la evolución de precios en términos comparables entre mercados.

La base de datos incluye operaciones en Montevideo, Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara, Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Río de Janeiro, San Pablo, Santiago de Chile, Quito y Panamá.

Contexto macro y tendencias

El Centro de Investigación en Finanzas (CIF), creado en 1995 con el aporte de bancos nacionales y extranjeros, destacó que el comportamiento de los precios inmobiliarios refleja las condiciones macroeconómicas de cada país. En su análisis, las ciudades con mayor estabilidad monetaria y acceso a crédito tienden a mostrar valores más altos en dólares, mientras que aquellas afectadas por depreciaciones cambiarias o inflación elevada exhiben ajustes a la baja.

En el caso argentino, la relación entre recuperación parcial del crédito hipotecario, baja en la inflación mensual y reacomodamiento del dólar generó un escenario de cierta previsibilidad que estabilizó los valores. Aun así, el estudio señala que los precios permanecen un 20% por debajo de los picos históricos de 2018, cuando el promedio en Buenos Aires superaba los u$s3.300 por m2.

Los autores del relevamiento remarcan que “el proceso de convergencia de precios entre las principales ciudades latinoamericanas muestra avances, aunque persisten brechas significativas vinculadas al costo de la construcción y al poder adquisitivo local”.