Crédito hipotecario en 2026: el desafío de acceder a la vivienda propia con salarios promedio

Los préstamos volvieron al mercado, pero las exigencias de ingresos y el límite sobre la primera cuota dejan a muchas familias fuera del sistema.

Para volver a pensar en la vivienda propia hay que mirar las condiciones que hoy exigen los bancos para prestar.

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Los créditos hipotecarios son una gran alternativa para quienes buscan comprar una vivienda, aunque acceder sigue siendo difícil para gran parte de los hogares argentinos. Los bancos aplican distintos requisitos de ingreso y, en algunos casos, los pisos exigidos llegan hasta los $5 millones mensuales.

A eso se le suma una condición que atraviesa toda la oferta, y es que la cuota inicial no puede superar el 25% de los ingresos netos del solicitante o del grupo familiar. Ese límite termina definiendo cuánto dinero puede prestar realmente una entidad, incluso cuando la persona supera el ingreso mínimo requerido.

Los ingresos mínimos requeridos cambian según la entidad y pueden ir desde menos de $1 millón hasta $5 millones mensuales.

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La brecha entre los sueldos exigidos por el sistema financiero y el ingreso medio

Los requisitos de entrada varían según cada banco. Algunas entidades no establecen un piso específico, pero otras exigen demostrar ingresos mínimos antes de iniciar el trámite. Las que fijan un monto son:

• Banco Credicoop: más de $3.500.000

• Banco del Sol: $1.000.000

• ICBC: $1.400.000

• BBVA: cuatro salarios mínimos, vitales y móviles, equivalentes a $1.564.800

• Santander: $2.240.000 para vivienda permanente

• Supervielle: más de $3.000.000

• Comafi: $5.000.000

• Banco Hipotecario: 2,2 salarios mínimos, equivalentes a $860.640

• Banco Patagonia: $1.000.000

De todas formas, alcanzar esos valores no garantiza conseguir el monto necesario para comprar una propiedad. El problema aparece al calcular cuánto puede representar la primera cuota sobre los ingresos. Si el banco limita esa relación al 25%, una familia que busca una financiación elevada debe demostrar un salario mayor al mínimo de entrada. Por eso, el acceso al crédito queda condicionado por la capacidad de sostener una cuota compatible con los ingresos declarados.

Las tasas modifican el valor de la primera cuota y el nivel de ingreso necesario para calificar.

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Factores macroeconómicos que condicionan las tasas y las condiciones de otorgamiento

El contexto económico también impacta sobre el costo inicial de los préstamos. Las tasas varían de una entidad a otra y eso modifica cuánto se paga por cada u$s10.000 financiados a 20 años. Según el relevamiento de la consultora Empiria, los valores estimados de la primera cuota son:

• Banco Nación: $97.760, con una tasa del 6,7%

• Banco Ciudad: $102.294, con una tasa del 6,4%

• BBVA: $105.931, con una tasa del 7,5%

• Banco Patagonia: $116.490, con una tasa del 8,5%

• ICBC: $116.550, con una tasa del 6,9%

• Comafi: $122.047, con una tasa del 9,5%

• Galicia: $122.047, con una tasa del 7,5%

• Macro: $122.047, con una tasa del 7,5%

• Santander: $122.047, con una tasa del 7,5%

• Supervielle: $122.047, con una tasa del 7,5%

• Banco Hipotecario: $140.442, con una tasa del 7,5%

• Brubank: $155.835, con una tasa del 12%

Teniendo esto en cuenta, una variación de algunos puntos puede modificar el valor de la primera cuota y el nivel de ingresos que debe demostrar el solicitante. Al mismo tiempo, la volatilidad financiera y cambiaria lleva a las entidades a ajustar sus condiciones de otorgamiento, lo que endurece más el acceso para los hogares con ingresos medios.

El límite del 25% sobre los ingresos netos funciona como un techo para el monto que cada familia puede financiar.

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Análisis del tope de afectación de ingresos: ¿por qué el 25% limita la capacidad prestable?

El límite del 25% de los ingresos netos busca evitar que una familia destine una parte muy grande de su presupuesto al pago del crédito. En la práctica, también funciona como un techo para el monto que puede prestar el banco. Por ejemplo, si una persona o grupo familiar demuestra ingresos netos por $2 millones mensuales, la primera cuota no debería superar los $500.000. Si el préstamo buscado genera una cuota mayor, hay que sumar ingresos, reducir el monto solicitado o aportar más ahorros propios.

La restricción se siente más cuando aumenta el valor de la propiedad. Cada tramo adicional financiado eleva la cuota y, al mismo tiempo, exige acreditar ingresos más altos. Por eso, incluso quienes cumplen con el salario mínimo exigido por una entidad pueden encontrarse con que el préstamo disponible no alcanza para la vivienda que buscan.