Por ley de alquileres, se dolariza la oferta y suben los precios

En AMBA, se registró un aumento interanual en pesos del 45,2%, un porcentaje superior al de 2019, cuando se alcanzaron incrementos del 36,7%.

Oferta. Las nuevas condiciones del mercado inmobiliario modificaron los precios.

En los últimos años, los precios de alquileres de departamentos se encontraban en baja debido a que sus aumentos estaban, en promedio, por debajo de la inflación. Sin embargo, ese escenario cambió en 2020, y hoy se encuentran aumentos que alcanzaron su máximo en los últimos tres meses. En Zona Norte del Gran Buenos Aires, los valores en dólares de departamentos aumentaron 6,8%, mientras que en Zona Oeste crecieron un 6% y en Zona Sur, 4,5%. En la Ciudad de Buenos Aires, la suba fue más moderada, alcanzando un 3,6%., según un informe de Mercado Libre Inmuebles.

Si bien el mercado inmobiliario se maneja históricamente con precios de referencia en dólares para operaciones de compra-venta, esto no había sido así hasta ahora para los alquileres. En la actualidad, 1 de cada 5 departamentos publicados en el portal de inmuebles está expresado en dólares, un 25% más que el año pasado.

Al analizar el mercado en pesos, se observa el mismo fenómeno. En AMBA, se registró un aumento interanual del 45,2% en alquiler de departamentos. Este porcentaje es muy superior a 2018 y 2019, donde el precio se incrementó 29,5% y 36,7% respectivamente. Llevando este fenómeno a resultados más concretos, un departamento de dos ambientes en Palermo, por ejemplo, a comienzos de 2017 costaba mensualmente $10.419 y hoy vale $30.249. Este fenómeno sucede por varios motivos. Por un lado, los cambios regulatorios de la nueva ley de alquileres alientan a aumentar el precio previendo la inflación anual, trasladándose a precios al inicio del contrato. Al mismo tiempo, en el mercado se observa un desequilibrio entre la oferta y la demanda: existe un mercado de compra-venta donde hay mucha gente dispuesta a vender y poca gente que quiere comprar, y un mercado de alquiler completamente opuesto, con muchos usuarios queriendo alquilar y muy pocas opciones de hacerlo.

La oferta de alquiler ronda el 9% del total de propiedades ofrecidas, el punto más bajo desde 2017. Así, mientras se acumulan las góndolas de publicaciones para la venta, las de alquileres generan un alto interés: un aviso de vivienda en alquiler en AMBA es visitado, en promedio, 544 veces antes de darse de baja en períodos de tiempo cada vez más cortos.

En cuanto al mercado de ventas , continúa con la tendencia de precios a la baja: en el AMBA cayó 2,3% y en CABA 4,2% en el tercer trimestre. Al analizar los barrios y los precios por metro cuadrado de departamentos, el ranking es liderado por Puerto Madero con un valor de u$s/m² 5.876, seguido por Palermo u$s/m² 3.359 y Belgrano u$s/m² 3.267. En el Gran Buenos Aires los precios más elevados son en Zona Norte: Vicente López u$s/m² 3.265, San Isidro u$s/m² 2.982 y Tigre u$s/m² 2.624.

Por su parte, la rentabilidad del tercer trimestre fue de 2,7% en AMBA, subiendo lentamente por tercer trimestre consecutivo después de más de dos años de caída. En el último trimestre, Zona Norte arrojó una rentabilidad promedio del 2,8%, Zona Oeste del 2,7% y Zona Sur 2,5%.

“Este año ha sido muy particular, y en el tercer trimestre se comienzan a afianzar algunas tendencias que anticipamos en el anterior. Los impactos de la pandemia, los cambios regulatorios y las necesidades cambiantes de la oferta son analizados en tiempo real por nuestra plataforma”, comentó Juan Manuel Carretero, gerente comercial de Vehículos, Inmuebles y Servicios de Mercado Libre.