Apuesta al ladrillo: por qué conviene invertir desde el pozo

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Debido a los bajos costos de la construcción y su financiación en pesos, el pozo es una de las opciones más elegidas por los inversores. ¿Qué impacto tuvieron las PASO? ¿El mercado alcanzó su piso y conviene comprar ahora, antes de que suban los precios? La opinión de los referentes del sector.

Ante la falta de créditos hipotecarios, la venta de pozo es la opción más atractiva para los inversores que buscan financiación en pesos para comprar una vivienda, ya sea para vivir, venderla más adelante o alquilarla. Ahora bien, ¿Cómo se encuentra ese mercado hoy, luego de las PASO y con el fin de la pandemia cada vez más cerca? Conversamos con referentes del sector y esto fue lo que nos dijeron.

“Las PASO trajeron un cambio de expectativas favorable y por lo tanto es esperable un efecto positivo en las ventas, un mejor ‘humor’ general ayuda a destrabar decisiones”, afirma Alejandro Schuff, gerente de Soldati, aunque aclara que ese efecto aún no se ve reflejado en el mercado.

En la misma línea, Marta Oriozabala, CEO de Real Capital sostiene: “Notamos que los inversores sienten más ganas de colocar sus pesos en el ladrillo, detectan que tener el dinero guardado no es negocio y sí lo es la adquisición de propiedades en pozo que acompañen el aumento real del mercado, en la mayoría de los casos el índice de la CAC [Cámara Argentina de la Construcción]. Creo que el resultado de las PASO dio un ‘empujoncito’ a aquellos que estaban indecisos, quienes además están viendo el beneficio de comprar ‘dólares futuros’ con bajo riesgo”.

Por su parte, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, destaca que el inversor quiere previsibilidad, “reglas claras que no pongan en riesgo la propiedad privada”. En ese sentido, “el inversor vislumbra un futuro parlamento tendiente a defender y potenciar estos derechos”, dice y agrega, optimista: “Se precisan políticas macroeconómicas que acompañen e inciten la inversión en este rubro que es uno de los pilares de la economía nacional. El 2020 ha sido un año muy complejo por la cuestión económica y sanitaria, a medida que todo se vaya normalizando encontraremos efectos positivos”.

Cómo encontrar oportunidades en pozo

Los precios de las propiedades han caído hasta un 25% con respecto a los valores previos a la pandemia. Si eso se le agregan los bajos costos de la construcción, sin duda el mercado inmobiliario ofrece grandes oportunidades para quienes puedan y quieran aprovecharlas.

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“Las oportunidades de pozo existen de forma permanente, ya que a través de la preventa las constructoras obtienen ingresos de divisas que destinan a fondear la obra, lo que en consecuencia les permite no utilizar capital propio para, por ejemplo, el acopio de materiales”, explica Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles, y señala que hay grandes oportunidades en cualquier zona de CABA y el GBA.

“Hoy ya no es tan importante la ubicación y se mira más el concepto, calidad, seguridad y respaldo del desarrollador, financiación, rentabilidad, confort, modernidad, entre otros requisitos que exigen los compradores”, sostiene Oriozabala.

Por su parte, Schuff explica que las mejores oportunidades se encuentran al inicio del proyecto o sobre el final: “En las etapas tempranas de los proyectos, los desarrolladores necesitan una inyección inicial de fondos; en cambio, en las etapas finales, muchas veces los inversores primarios tienen necesidad de liquidez y pueden resignar margen en virtud de cerrar el ciclo”.

Los nuevos proyectos

La pandemia sacudió al mercado inmobiliario, incluso de formas difíciles de prever. Por ejemplo, desde hace varios meses, los referentes del sector señalan que la pandemia y el confinamiento cambiaron las prioridades de los compradores, algo que se ve reflejado en los nuevos desarrollos.

Así lo explica Rodríguez: “Los nuevos proyectos son muy variados; los más atractivos son aquellos que arquitectónicamente entienden las necesidades actuales de las personas y que se adaptan a ellas; por citar un ejemplo, si actualmente en CABA no realizás un producto que capte y logre frenar la migración al GBA en búsqueda de espacios verdes y/o abiertos, estás destinado al fracaso”.

Con un razonamiento similar, Schuff señala que “en general, los nuevos proyectos tienen en cuenta las lecciones aprendidas de la pandemia y las nuevas necesidades de la vida cotidiana de los que van a vivir en ellos. Muchos privilegian los espacios ventilados, los balcones o terrazas funcionales, espacios para trabajar, etc. Están apuntados a aquellos compradores que justamente no tuvieron esas comodidades durante la experiencia de pandemia y necesitan un cambio en ese sentido”.

Por último, Oriozabala coincide: “Los nuevos proyectos apuntan a las necesidades habitacionales que hoy no están resueltas, en su mayoría los 2 y 3 ambientes son los más demandados, buscan captar público que exige áreas verdes, ambientes con buena luz natural, ventilaciones, ventanales, balcones, terrazas, áreas comunes en el edificio y que a su vez le resuelva la vida lo más posible”.

¿Es el momento de invertir en pozo?

“Un tema es el valor de inversión y otro es la expectativa final. Hoy es un momento de oportunidad para invertir en inmuebles en construcción porque durante el desarrollo esos importes cambiarán a medida que avance el incremento de los commodities, salarios, etc. Es decir, hoy se va a conseguir a mejor precio que a medida que avance la obra”, sostiene Migliorisi.

“Responder en forma absoluta esta pregunta sería considerarnos omnipotentes —afirma Oriozabala—, pero sí es importante destacar que hoy los desarrolladores están dispuestos a negociar los precios y hay voluntad de venta”. Luego señala una gran diferencia entre comprar en pozo y comprar una propiedad usada: “Los desarrolladores necesitan los fondos para continuar con la actividad comercial, seguir construyendo, cumplir con las responsabilidades, en definitiva, ‘hacer girar la rueda del negocio’. Esto los hace más flexibles a las ofertas. En cambio, quien vende su inmueble y siente que cada vez tiene menos dinero líquido en relación con su expectativa, puede sentirse perjudicado ante una oferta agresiva y preferir no vender”.

Al igual que Oriozabala, Schuff opina que la situación del mercado abre la posibilidad a negociar, una oportunidad que hay que aprovechar antes de que sea tarde: “Dadas las circunstancias actuales me animaría a decir que en la mayoría de los proyectos existen oportunidades, ya que se pueden negociar condiciones que no serían viables en un contexto menos adverso de mercado. Creo que hay una ventana de oportunidad para comprar activos muy buenos a valores muy atractivos, pero en cuanto la coyuntura cambie esa ventana va a desaparecer rápidamente”.

“Es probable que el mercado esté llegando a su piso, más aún si se confirma la tendencia de las PASO. Como siempre digo: Hoy claramente es un buen momento para comprar… ¿Es el ideal? Nadie lo sabe, pero es mejor comprar en un buen momento y no, por esperar

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