Cómo reconvertir el microcentro de la Ciudad en un zona de usos mixtos

Negocios

El cierre de oficinas, locales comerciales y la poca circulación por la pandemia, pone en jaque al microcentro de Buenos Aires. ¿Qué panorama ven los operadores inmobiliarios? ¿Qué iniciativas hacen falta para recuperar o reconvertir el barrio?.

La postal del microcentro porteño refleja el difícil momento que atraviesa la zona: locales comerciales en alquiler, oficinas cerradas, edificios en estado de abandono. La pandemia golpeó con dureza al corazón corporativo de la Ciudad.

Atentos a esta realidad, existe una posibilidad concreta de reinventar el barrio hacia usos mixtos. Es decir, con una pata comercial y también residencial, ya que el código urbanístico lo permite.

“No sólo el micro centro está sufriendo. Otras zonas de la ciudad como, por ejemplo, la de Tribunales vive un escenario similar, ya que al realizar los abogados sus actividades de manera en forma virtual, se inició un proceso de reconversión de todo este sector de la ciudad”, aclara Gabriel Torraca, director de la desarrolladora Grid.

La reconversión

“Desde el punto de vista profesional entendemos que hay una variedad de coyunturas que tienden a modificar zonas de Buenos Aires. El Covid, efectivamente, inició el proceso. Y creemos que esto puede transformarse en muy interesantes oportunidades para reconvertir espacios de oficinas en viviendas y nuevos sectores, así como resultó en su momento con la zona de Puerto Madero. La zona céntrica podría empezar a reconvertirse en viviendas haciendo uso de todo un stock de edificios existentes que, inevitablemente, van a tener que reconvertirse”, continúa.

“De hecho, hoy si nos fijamos en los avisos clasificados, empezamos encontrar en esas zonas oficinas que se están vendiendo a 400/500 dólares el metro cuadrado abriendo oportunidades para desarrolladores. Serán ellos los encargados de pensar en alternativas que permitan agregarle valor a todas estas nuevas zonas que empiezan a reconvertirse”, sigue Torraca.

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Locales comerciales en alquiler, oficinas cerradas, edificios en estado de abandono. La pandemia golpeó con dureza al corazón corporativo de la Ciudad.

Locales comerciales en alquiler, oficinas cerradas, edificios en estado de abandono. La pandemia golpeó con dureza al corazón corporativo de la Ciudad.

Así, se empiezan a abrir oportunidades por valores que son casi irrisorios para un stock de metros cuadrados. “En la medida que algunos desarrollistas se puedan ir animando, quizás hasta comprando edificios enteros, pareciera que se abre una oportunidad para reconvertir la zona”, concluye el especialista.

Para Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles, “recuperar la actividad del microcentro porteño dentro del contexto epidemiológico por el cual estamos atravesando es de imposible cumplimiento debido a la enorme diversidad y cantidad de M2 que se encuentran disponibles; es preciso pensar en un plan pospandemia y para ello una de las claves será generar ofertas inicialmente tentadoras y por un tiempo determinado, establecer precios escalonados para que los diferentes sectores puedan reinstalarse y comenzar a generar”.

Coworking Space, vivienda y turismo

Rodríguez propone que desde el sector privado debieran surgir ideas y “una de ellas puede ser el Coworking Space donde varias empresas puedan operar dentro de una misma área de trabajo y de forma asociada; otras de las opciones, que dependerán de la colaboración del gobierno porteño, será la transformación de oficinas en unidades con destino habitacional o con fines turísticos, pero para ello se necesitará inversión privada e iniciativas políticas correctas con el fin de garantizar la seguridad jurídica y utilidades acordes para el recupero de la inversión”.

Miguel Altgelt, Vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios se pregunta: “¿Puede agonizar una zona tan prestigiosa como el microcentro de la Ciudad? ¿Puede agonizar cuando los grandes emprendedores del 30 al 50 construyeron excelentes edificios de vivienda? ¿Puede agonizar cuando se han construido edificios muy modernos y de jerarquía de oficina en los últimos 20 años?. La respuesta es No”.

El empresario asegura que el cambio debería ser posible. ¿Pero de quien depende?: “del gobierno de la Ciudad, la secretaría de Desarrollo Urbano, de las entidades que agrupan a los arquitectos, de los Inmobiliarios, de los hoteleros y gastronómicos y de las Cámaras. Entre todos tienen que conformar una mesa que ofrezca una solución a este tema”, considera Altgelt.

Entre las dificultades que se presentan, Altgelt destaca “la seguridad, la pandemia, la ubicación de las oficinas, la circulación”. En cambio, considera que hay muchos beneficios, como “los metros construidos de jerarquía, el lugar, la calidad de construcción y la necesidad de propietarios y compradores”.

“Puede ser una gran oportunidad para inducir especialmente a la gente joven. Debe declararse la “zona de la juventud” con todo lo que necesiten, créditos subsidiados, restaurantes, gimnasios, etc etc”, propone Altgelt.

Roberto Baylac, del BW Group, compañía desarrolladora con 30 años en el mercado, analiza la migración que hay del microcentro a otros barrios porteños. “Vemos hace muchos años una migración de las empresas hacia distintos barrios, por distintos motivos. Un poco ayuda que los encargados de las áreas de recursos humanos de las compañías, estudian en qué zonas viven los empleados, y de esa manera buscan mudarse a otros puntos, planificando también que la gente esté cerca de sus hogares o que tengan buenos accesos a los transportes. En algunos casos, las propias empresas que se reubican se encargar de brindar los traslados de su personal o acercarlos a algún nudo que combinen subtes, trenes o avenidas vinculantes para que lleguen de manera más cómoda a sus lugares”.

“Además, el Microcentro nació como zona de oficinas porque los principales bancos y sucursales estaban allí. Y uno tenía que ir al banco para hacer los trámites, depositar dinero, pagar; hoy al hacerlo todo electrónico las empresas no necesitan estar cerca de los bancos, con lo cual pueden migrar a los barrios que más les convienen. Los cortes por manifestaciones que ocurren en esa zona dificultan la entrada y salida de sus trabajos”, agrega el empresario.

Otro de los motivos del derrumbe del microcentro fue por la ausencia de turistas. “La zona tiene habitualmente mucha circulación de gente sobre todo por las noches, en teatros y restaurantes típicos. Creo que cuando el turismo pueda retornar, los inmuebles se van a reconvertir en departamentos de alquiler temporario, o unidades apto profesional y se van a tener que ir reformulando en lo que la demanda les vaya pidiendo”, acota Baylac.

“Catalinas se mantendrá como un eje corporativo, pero el resto irá virando entre espacios para el esparcimiento y viviendas para los turistas o gente joven también”, concluye el operador.

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