Comprar vivienda en CABA costará menos: baja del Impuesto a los Sellos desde 2026, que cambia y a quien beneficia

Desde enero, la baja del Impuesto a los Sellos en CABA reduce costos de compraventa y créditos hipotecarios. El mercado inmobiliario con buenas señales.

Reducir el Impuesto a los Sellos agiliza operaciones inmobiliarias: cada firma pesa menos en el costo total de la compra

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La Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires aprobó el presupuesto 2026, que no solo mantiene la fuerte inversión en Salud, Educación y Seguridad, sino que también marca un récord en infraestructura y movilidad, incluyendo la construcción de la Línea F de subte. Dentro de este marco de recursos y desarrollo, una medida tributaria clave para el mercado inmobiliario es la reducción del Impuesto a los Sellos, que entrará en vigencia desde el 1° de enero de 2026.

El objetivo de esta reducción es incentivar la compra de viviendas y facilitar el acceso al crédito hipotecario, eliminando o disminuyendo los costos fiscales que impactan directamente en el comprador final.

Según los especialistas consultados, estas modificaciones podrían traducirse en un impulso concreto para las operaciones inmobiliarias, especialmente en propiedades destinadas a vivienda única y familiar.

Qué cambia el Impuesto a los Sellos

Para 2026, las principales modificaciones incluyen:

• Exención del 100% del Impuesto a los Sellos en operaciones de compraventa de vivienda única, familiar y de ocupación permanente, cuyo valor no supere los $226.100.000.

• Reducción de la alícuota del 3,5% al 2,7% para segundas o más viviendas que entren en ese rango de valor.

• Eliminación del Impuesto a los Sellos en créditos hipotecarios destinados a la vivienda única, reduciendo un 1% que hasta ahora se aplicaba sobre el monto del préstamo.

Estas medidas buscan reducir la carga impositiva inicial que enfrentan los compradores y, a la vez, ofrecer incentivos adicionales a quienes acceden al financiamiento hipotecario.

El impacto directo sobre compradores y mercado

La escribana Sonia Lukaszewicz, del Colegio de Escribanos porteño, explicó que “el Impuesto de Sellos es un costo de entrada que pesa especialmente en el comprador final. Mantener la exención para vivienda única y bajar la alícuota para segundas viviendas debería traducirse en más operaciones en los segmentos alcanzados, porque reduce el costo total de cerrar la compra y achica la brecha entre me alcanza/no me alcanza”.

No obstante, advirtió que el efecto no es mágico ni lineal: “El impulso será más visible en propiedades dentro del tope y en compradores que ya estaban cerca de decidir. En segmentos donde el problema principal es el financiamiento, la tasa de interés o la incertidumbre económica, el efecto será más limitado”.

Cómo actúa sobre los indecisos

La reducción del Impuesto a los Sellos y la eliminación del mismo en créditos hipotecarios pueden actuar como un empujón económico y psicológico para quienes dudaban sobre su compra, según Sonia:

• Reduce el costo transaccional, incluyendo pagos inmediatos como comisiones, gastos de escritura y mudanza.

• Mejora el costo financiero efectivo para quienes dependen de un crédito hipotecario, especialmente en viviendas dentro del umbral del beneficio.

“En la práctica, acelera decisiones del grupo que estaba a un paso de concretar la compra”, señala la especialista. Sin embargo, aclara que para lograr una dinamización sostenida, el impulso fiscal debería complementarse con crédito accesible y estabilidad macroeconómica.

Opinión desde el mercado inmobiliario

Claudio Rinaldo, titular de Nico Propiedades, resaltó que la medida es una señal positiva para el mercado, con efectos concretos:

• Disminuye el costo de adquisición de propiedades, especialmente en barrios con precios más accesibles.

• Incrementa la cantidad de operaciones cerradas, generando más escrituras y dinamismo en el sector.

• Tiene un efecto multiplicador en la economía local: cada operación genera actividad en ferreterías, mueblerías, fletes, corralones y servicios profesionales asociados.

• Aporta previsibilidad fiscal, evitando especulación sobre valores reales y fomentando decisiones de inversión más claras.

Rinaldo explicó que la exención y la eliminación del impuesto en créditos hipotecarios actúan sobre el comprador “real”, el que busca techo y arraigo, no sobre especuladores. Esto convierte la reducción fiscal en un incentivo tangible para tomar decisiones rápidas y concretas, transformando el clásico “esperemos un poco más” en un “es ahora”.

Efecto en compraventas de viviendas en construcción

Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, puntualizó que la baja del impuesto impacta también en operaciones en edificios en construcción, donde a menudo intervienen múltiples sesiones de transferencia de derechos dentro del fideicomiso:

• Cada sesión de derechos está gravada con Impuesto a los Sellos. Reducir la alícuota o eximir la vivienda única permite que más etapas del proceso sean más económicas y viables para compradores sucesivos.

• En propiedades usadas, el efecto es más limitado, pero igualmente positivo, ya que reduce el costo final de formalización y escritura.

La medida también contribuiría con el sector constructor de viviendas

Según Braña, la medida ayuda a “destrabar” operaciones, especialmente en desarrollos donde el precio del metro cuadrado y la financiación podían ser un freno decisivo.

Beneficios principales de la medida

• Reducción de costos en compraventas de vivienda única.

• Incentivo para la adquisición de segundas propiedades con alícuota reducida.

• Eliminación de impuestos sobre créditos hipotecarios para primera vivienda.

• Mayor certeza y previsibilidad fiscal para compradores y desarrolladores.

• Posible aceleración de decisiones para compradores indecisos.

• Dinamización indirecta de la economía barrial y local.

Condiciones necesarias para sostenibilidad

A pesar de las señales positivas, los expertos coinciden en que el impacto sostenido depende de otros factores:

• Acceso al crédito hipotecario: tasas, plazos y relación cuota/ingreso previsible y estable.

• Estabilidad macroeconómica: inflación controlada, reglas claras y tipo de cambio estable.

• Oferta inmobiliaria: disponibilidad de propiedades dentro del rango de exención y proyectos en construcción listos para entrega.

Sin estos elementos, la medida puede generar un efecto transitorio sobre el mercado.

Escenario

Los expertos coinciden en los efectos positivos y los límites de la medida: “La reducción de Sellos suma operaciones y destraba decisiones, pero para sostener el impulso es clave fortalecer el crédito y la previsibilidad macroeconómica”, amplió Lukaszewicz.

La escribana formaliza la operación de compraventa de la vivienda, un paso clave que ahora resulta más económico para el comprador

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Por su lado, Rinaldo, recalcó que "la medida devuelve sentido al esfuerzo de quienes sueñan con su casa. Cada operación inmobiliaria genera una cadena de trabajo en cascada, desde la firma hasta los comercios locales”.

Con la baja del Impuesto a los Sellos, el mercado inmobiliario porteño recibe una señal clara de estímulo. Para compradores y desarrolladores, se trata de una reducción de barreras económicas y de incertidumbre, que puede acelerar decisiones de compra y formalización de operaciones.

Braña concluyó: “El beneficio fiscal facilita la formalización de operaciones en construcción y segunda vivienda, agilizando decisiones en un mercado que suele moverse lento. Es un incentivo concreto que puede dinamizar el sector siempre que se acompañe de crédito y estabilidad económica”.