La construcción volvió a encarecerse y el escenario para los constructores y quienes sueñan con el hogar propio suma nuevos desafíos. Mientras los valores de venta de las propiedades usadas muestran una desaceleración en la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires, los costos de obra mantienen la tendencia alcista y presionan sobre los márgenes de rentabilidad de los proyectos.
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Construir una casa de 60 m2 cuesta u$s86.000 y el alza de los costos complica el sueño de la vivienda propia
El costo de obra subió otra vez y ya es 3,5 veces más alto que en 2020. Los precios de venta avanzan menos y la rentabilidad se achica.
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Los costos de construcción continúan en alza y obligan a planificar cada etapa de la obra para evitar sobrecostos
Según el último relevamiento de Zonaprop, el costo de construcción medido en dólares aumentó 1,6% durante mayo. El dato cobra importancia porque durante 2025 el sector disfrutó de una baja de 6,7% en moneda estadounidense, situación que permitió una recuperación de los números de varios emprendimientos. Sin embargo, esa tendencia cambió en los primeros meses de 2026.
El encarecimiento no es menor. En comparación con el piso registrado durante 2020, en plena pandemia, construir hoy cuesta 3,5 veces más. Además, la caída del dólar y los incrementos en pesos empujaron los valores en moneda estadounidense.
De acuerdo con el Índice de Costo de la Construcción de la Ciudad de Buenos Aires (ICC), el valor del metro cuadrado llegó a $1.463.247 más IVA. Con un dólar blue que durante abril se ubicó en torno a los $1.385, el costo pasó a representar unos US$1.056 por m2 más IVA. La suba mensual en pesos fue de 3,1%, impulsada por aumentos de 1,5% en materiales, 5,2% en mano de obra y 2,4% en gastos generales.
Sin embargo, el valor que surge del Índice de Costo de la Construcción (ICC) de la Ciudad de Buenos Aires refleja sólo una parte de la inversión necesaria. El indicador no contempla el terreno ni otros componentes relevantes, como impuestos, honorarios profesionales, gastos de comercialización y la rentabilidad del desarrollador. Por eso, referentes del sector advierten que el costo real de una obra resulta sensiblemente superior al valor de referencia por m2 que publica el índice.
Con esos componentes incluidos, el costo final más económico parte desde US$1.435 por m2 más IVA y puede superar los US$4.000 por m2 en viviendas premium.
En ese contexto, levantar una casa económica de 60 m2 demanda una inversión cercana a US$63.360 si se toma como referencia el costo básico. Pero con todos los gastos incluidos, el desembolso asciende hasta los US$86.100, equivalente a más de $119 millones al tipo de cambio de referencia.
La evolución de los precios de venta muestra un ritmo mucho más moderado. Según Zonaprop, el valor medio de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires alcanza los US$2.462 por m2 y acumula una suba de apenas 0,5% en lo que va del año. En el segmento de casas, el incremento mensual fue de apenas 0,2%, con un precio promedio de US$1.825 por m2.
Una vivienda de tres dormitorios y 170 m2 cotiza en promedio en US$304.523, mientras que una casa de cuatro dormitorios y 260 m2 llega a US$483.338. La diferencia entre la evolución de los valores de venta y los costos de obra vuelve más compleja la ecuación para nuevos desarrollos.
La actividad en la compraventa tampoco muestra el dinamismo que esperaba el sector. Durante abril se concretaron 5.472 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, prácticamente sin cambios frente al mismo mes del año pasado. Además, las operaciones con crédito hipotecario representaron apenas el 11% del total, una participación mucho menor a la registrada doce meses atrás.
Planificación y compra inteligente, dos claves para evitar sobrecostos
Gabriela Correa, arquitecta especialista en proyecto, dirección y ejecución de obras nuevas y remodelaciones, sostuvo que uno de los principales errores es comenzar una reforma sin un proyecto integral. Según explicó, avanzar por etapas sin una idea clara de conjunto suele derivar en gastos adicionales y resultados inconsistentes. Por eso, recomendó definir desde el inicio los objetivos, materiales y alcances para evitar modificaciones posteriores que encarezcan la obra.
La especialista también aconsejó priorizar las necesidades reales antes que las tendencias. A su entender, una reforma exitosa es aquella que mejora la funcionalidad y acompaña la forma de vivir de cada familia. Correa señaló: "Un buen proyecto permite ordenar prioridades y asignar mejor el presupuesto, con intervenciones que suman valor y se sostienen en el tiempo".
Por su parte, Alejo Staffieri, gerente de operaciones y planeamiento de Construyo al Costo, destacó que una adecuada planificación técnica y financiera resulta fundamental para mantener bajo control los costos. Advirtió que uno de los errores más frecuentes es iniciar una obra sin tener definidos materiales, cantidades y alcances, situación que termina por generar compras adicionales y mayores gastos.
En ese sentido, recomendó anticipar la adquisición de insumos para congelar precios, aprovechar promociones y contemplar un margen adicional de entre 10% y 15% en materiales para cubrir cortes, roturas o futuras reparaciones. Además, sostuvo que optar por sistemas de obra seca, iluminación LED integrada y materiales durables permite alcanzar buenos resultados sin resignar calidad ni valor inmobiliario a largo plazo.
En esa línea, Staffieri recomendó adquirir los materiales con anticipación para congelar precios y asegurar stock, además de aprovechar promociones bancarias, cuotas sin interés y combos de productos. También aconsejó prever entre un 10% y un 15% extra de materiales para cubrir cortes, roturas o futuras reparaciones. "Son decisiones que permiten controlar costos sin resignar calidad, eficiencia ni valor inmobiliario a largo plazo", concluyó.