Más problemas para Airbnb y Booking: Madrid y Buenos Aires endurecen los controles y multas sobre el alquiler temporario

La capital de España prohibió los departamentos turísticos en el centro histórico. Y la de Argentina anunció una embestida legal contra los propietarios no registrados y las plataformas.

El modelo de negocios de la plataforma Airbnb enfrenta resistencias en una cantidad creciente de ciudades en todo el mundo.

La presión regulatoria sobre las plataformas de alquiler temporario se intensificó en los últimos días en dos de los destinos más atractivos del mundo hispano y esto significó un duro golpe para plataformas como Airbnb y Booking.

Madrid acaba de aprobar la prohibición de los departamentos turísticos en edificios residenciales del centro histórico, mientras que Buenos Aires anunció que aplicará más controles y sanciones sobre los alojamientos temporarios que no cumplan con la inscripción en el registro oficial y las plataformas que los cobijen.

Estas dos acciones reflejan un fenómeno que es cada vez más global: el intento de gobiernos locales de poner límites a un modelo de negocio que, tras más de una década de expansión acelerada, enfrenta cuestionamientos por su impacto en la convivencia social, el mercado inmobiliario y la competencia con la hotelería tradicional.

Ambas coinciden en un diagnóstico: el modelo actual genera desequilibrios que deben corregirse para proteger la vida urbana y garantizar la competencia justa con la hotelería.

Para Airbnb y Booking, plataformas de base tecnológica acostumbradas a expandirse con rapidez, se trata de un nuevo frente de batalla que podría obligarlas redefinir su modelo de negocio en los próximos años.

Los analistas advierten que detrás de esta pulseada está en juego el futuro de miles de viviendas, la convivencia en los barrios y el modelo turístico de las principales ciudades del mundo.

La capital turística de Europa adoptó medidas drásticas

La Comunidad de Madrid aprobó recientemente la modificación del Plan General de Ordenación Urbana que da vía libre al llamado “Plan Reside”, un programa que busca mejorar la convivencia entre vecinos y visitantes, ordenando la oferta de alojamiento turístico. La medida es categórica: no se permitirán pisos turísticos en edificios residenciales del centro histórico.

En términos prácticos, esto significa que el 92,7% de los 17.360 departamentos de uso turístico que operan en Madrid, según cifras del Ayuntamiento, deberán adaptarse o desaparecer del mapa. El dato es aún más llamativo si se observa que apenas el 7,45% de esos alojamientos cuentan con una licencia válida: unos 1.200 sobre más de 16.000 departamentos.

La nueva regulación delimita dos zonas. Una es el centro histórico, donde rige una prohibición total de departamentos para uso turístico en edificios residenciales, ni siquiera en planta baja como se permitía hasta ahora.

Solo se permitirá esta modalidad en edificios no residenciales o en casos excepcionales de edificios catalogados que se rehabiliten por 15 años como de uso exclusivo para turismo.

La segunda zona abarca el resto de la ciudad. Allí se permitirá la continuidad de departamentos turísticos en edificios completos y en viviendas dispersas, aunque con una restricción clave: los alojamientos deberán tener un acceso independiente en planta baja o primer piso para no afectar la normal circulación de los residentes permanentes.

La normativa también apunta a otro negocio vinculado: la transformación indiscriminada de locales comerciales en alojamientos turísticos, un fenómeno que entre 2015 y 2024 provocó la desaparición de más de 3.300 comercios de barrio.

El Ayuntamiento madrileño subrayó que el modelo anterior había incentivado la conversión de locales de cercanía en viviendas turísticas “porque era más rentable”, práctica que erosionó la vida comercial de muchas calles del centro madrileño.

En paralelo, la nueva regulación endureció el régimen de sanciones. Los que no cumplan la normativa recibirán un primer aviso y una orden para cesar la actividad. Pero si el infractor persiste, se le aplicará una multa de 30.001 euros.

En caso de reincidencia, la sanción económica ascenderá a 60.001 euros. Y si pese a todo la actividad irregular continúa, la multa llegará hasta los 100.001 euros. La norma aclara que todas las sanciones son acumulativas, de manera que los que intenten burlar la prohibición quedarán expuestos a potenciales multas que hasta podrían superar el valor de la vivienda.

España endurece los controles en todo el país

El caso de Madrid se enmarca en un contexto de mayor vigilancia en toda España. Desde julio de este año es obligatorio que cada anuncio de alquiler turístico en las plataformas incluya un número de registro único, validado por las comunidades autónomas y los municipios.

Este sistema, promovido por la Unión Europea, busca frenar la proliferación de anuncios ilegales en plataformas digitales. Y ésta fue una de las concesiones que hicieron empresas como Booking y Airbnb, ya que aceptaron depurar el listado de avisos publicados.

El impacto fue inmediato: en apenas dos meses se rechazaron 34.529 inscripciones, casi la mitad de las solicitudes presentadas.

El Gobierno español lo consideró “un éxito”, con la expectativa de que se eliminen miles de publicaciones irregulares en las próximas semanas. Comunidades como Andalucía y Baleares ya registraron tasas de rechazo cercanas al 60% en verano, especialmente en zonas de fuerte presión turística.

El debate, sin embargo, sigue abierto. Barcelona, por ejemplo, ha planteado eliminar todas las licencias de departamentos turísticos a partir de 2029.

Buenos Aires: controles más duros y multas a las plataformas

Mientras Madrid avanza con la prohibición lisa y llana de departamentos de alquiler temporario en su casco histórico, Buenos Aires apuesta por reforzar los mecanismos de control y sanción.

Valentín Díaz Gilligan, presidente del Ente de Turismo porteño y de Visit Buenos Aires, fue el encargado de anunciar nuevas medidas contra la informalidad en este segmento.

El funcionario porteño del elenco de Jorge Macri habló frente a un auditorio por demás interesado en la cuestión: representantes de toda la industria hotelera que se reunieron en el último congreso del sector.

Valentín Diaz Gilligan

Allí adelantó que se aplicarán multas a las plataformas que publiquen alojamientos no registrados y que se hará un seguimiento de los reportes ingresados en Defensa del Consumidor para derivar sanciones.

Además, informó que la Agencia Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP) penalizará a los propietarios que no paguen el Derecho de Uso Urbano, una tasa que deben abonar los turistas extranjeros mayores de 12 años por cada noche de estadía.

“Como creemos que esto no es suficiente, vamos a hacer una presentación ante la Security and Exchange Commission de Estados Unidos, donde estas compañías tienen su domicilio, para dejar asentado que no cumplen con las reglamentaciones vigentes en la Ciudad”, advirtió Díaz Gilligan.

Además, anticipó un proyecto de ley para aumentar las multas al “valor estándar internacional” a las plataformas que difundan anuncios no registrados.

En paralelo, destacó que Buenos Aires es la única ciudad de Argentina con una ley específica que regula los alquileres temporarios turísticos, y que en el último año se duplicó el número de propiedades inscriptas.

El objetivo, explicó, es claro: “Queremos que todas las opciones de alojamiento cumplan las reglas, asegurando un turismo más justo y seguro en la Ciudad”.

Crece la tensión global entre el turismo masivo y los residentes

Los casos de Madrid y Buenos Aires no son hechos aislados. En las últimas temporadas, varias ciudades turísticas de todo el mundo han endurecido las regulaciones sobre Airbnb y Booking.

Por ejemplo, Ámsterdam limitó los alquileres temporarios a un máximo de 30 noches al año por vivienda, en tanto que París exige registro obligatorio y persigue con multas millonarias a los anfitriones ilegales.

Otras dos ciudades clave en el mapa del turismo europeo, Lisboa y Barcelona, analizan escenarios más extremos, como la eliminación total de las licencias en zonas saturadas por la oferta de alojamientos temporales.

Del otro lado del Atlántico, Nueva York lanzó en 2023 un paquete de medidas que prácticamente imposibilita el alquiler de departamentos completos por menos de 30 días, provocando la caída en picada de la oferta en Airbnb.

El argumento se repite: el auge de los departamentos turísticos encarece los alquileres de largo plazo, expulsa a los vecinos de los centros urbanos y genera tensiones por ruidos, fiestas y sobreocupación de edificios residenciales.

A esto se suma el reclamo del sector hotelero, que denuncia una competencia desigual frente a alojamientos que no siempre cumplen normas de seguridad, higiene y, sobre todo, impositivas.

Un futuro incierto para las plataformas

Para empresas como Airbnb y Booking, estos movimientos representan un desafío estratégico. Su modelo de negocio se apoya en la masividad y la capilaridad: cuantos más anuncios, más atractivo para el turista.

Pero la ola regulatoria comenzó a forzarlas a reconfigurar su oferta, concentrándose en propiedades con licencias o en edificios destinados exclusivamente a la actividad turística.

En el caso de Airbnb, que construyó su identidad en torno a la idea de “vivir como un local”, la prohibición de alquilar pisos turísticos en edificios residenciales erosiona una de sus principales promesas de valor.

Booking, si bien diversifica su oferta con hoteles y departamentos, también enfrenta el dilema de filtrar miles de anuncios que podrían ser ilegales para no exponerse a las multas y sanciones.

El fenómeno no deja de ser similar al que pasó con otros servicios tradicionales que fueron capturados por plataformas digitales, como la entrega de comida o los remises. En un principio tuvieron una libertad absoluta para hacer y deshacer lo que quisieran, tanto con sus empleados tercerizados como la geografía donde operan.

Pero eso cambió y ya no pueden sacar beneficio del vacío normativo. La presión de los vecinos, los comercios y los hoteleros, obligaron a los gobiernos locales a avanzar hacia un mayor control. Habrá que ver cuánto deberá restringirse el negocio de las plataformas para encontrar el punto de equilibrio que permita la convivencia con las sociedades donde se mueven.