Los departamentos de la Ciudad de Buenos Aires son cada vez más chicos. Solo 1 de cada 11 unidades que se construyen hoy supera los 100 m2, cuando en la década de 1930 esa proporción llegaba a 1 de cada 2. Al mismo tiempo, el departamento mediano pasó de cuatro ambientes a dos en nueve décadas.
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De 100 m2 a menos de 50: cómo cambió el departamento porteño y por qué se construye cada vez más chico
En nueve décadas, la superficie mediana cayó 55% y las unidades pasaron de cuatro ambientes a dos. Hoy solo 1 de cada 11 departamentos nuevos supera los 100 m2.
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En Almagro, los nuevos desarrollos priorizan unidades de hasta 3 ambientes, con superficies adaptadas a una demanda que busca equilibrar precio, ubicación y funcionalidad
El fenómeno surge de un informe de Mirando.ai, startup de inteligencia de mercado inmobiliaria, que reconstruyó la evolución de las superficies porteñas a partir de 53.424 avisos activos de departamentos y PH. El estudio detectó una caída del 55% en la superficie mediana entre los años 30 y la década de 2020.
Pero el dato más llamativo aparece al observar los ambientes. Los metros cuadrados de cada ambiente casi no cambiaron en nueve décadas: se mantienen entre 20 y 26 m2. Lo que cambió fue la cantidad de ambientes dentro de cada vivienda.
Ignacio de Haedo, cofundador de Mirando.ai, explicó que el quiebre aparece en 2010. Hasta ese momento, durante cuatro décadas, el departamento mediano se ubicó entre 60 y 62 m2. Desde entonces bajó hasta 46 m2 y no volvió a recuperar aquella superficie.
“Los ambientes no se achicaron: siguen midiendo entre 20 y 26 m2, como hace noventa años. Lo que bajó es la cantidad, porque el departamento mediano pasó de 3 ambientes a 2”, dijo De Haedo.
El suelo no explica todo el achicamiento
La evolución podría asociarse en principio con el precio del suelo y la necesidad de los desarrolladores de obtener más unidades por cada proyecto. Sin embargo, desde Mirando.ai plantearon una lectura más cautelosa.
De Haedo señaló que los datos disponibles no permiten establecer que el valor del terreno sea la causa principal del quiebre registrado en 2010. La superficie de las unidades nuevas se ubica hoy entre 45 y 50 m2 en casi todos los barrios, incluso con diferencias muy grandes en el costo del suelo.
El contraste resulta significativo. En Villa Lugano, el terreno puede ubicarse cerca de u$s580 por m2, mientras que en Recoleta llega a u$s5.100 por m2. Sin embargo, las unidades nuevas convergen hacia superficies similares.
“No tenemos una serie histórica de suelo, costos y crédito que permita atribuir el quiebre de 2010 a una causa concreta”, aclaró De Haedo.
El informe también muestra que los monoambientes pasaron de representar apenas 1,9% de lo construido en la década de 1930 a más de un tercio de las unidades nuevas actuales, con 35%. La transformación se vincula con un mercado en el que el precio total de una propiedad adquiere cada vez más peso frente al valor del m2.
En ese punto, Alejandro Furst, CEO de Landmark Developments, planteó que el fenómeno no resulta nuevo y que lleva al menos dos décadas. Según explicó, los desarrolladores redujeron superficies y aumentaron el peso de los monoambientes y las unidades compactas.
“Eso tiene que ver mucho más con la capacidad de ahorro y con el precio que puede pagar la gente que con las ganas de vivir en menos metros”, dijo Furst.
Durante años, agregó, existió una fuerte demanda de inversión que utilizó el inmueble como ahorro o reserva de valor. Las superficies más chicas permitieron reducir el ticket de entrada y facilitar el acceso a una propiedad.
Por eso, Furst consideró necesario distinguir entre quien compra para vivir y quien adquiere una unidad como inversión. Sostuvo: “El tamaño de la unidad lo define el bolsillo del comprador, no lo que elegiría para vivir”.
Recoleta perdió la mitad de su superficie
El achicamiento tampoco se produjo de la misma forma en todos los barrios. La mayor reducción aparece en zonas que históricamente construyeron departamentos más grandes.
Recoleta es el caso más extremo: la superficie pasó de 92 m2 en las unidades construidas antes de 1980 a 45 m2 en las posteriores a 2010, según Mirando.ai. El informe también registró una fuerte reducción en otros barrios tradicionales.
- Recoleta: -50%
- Monserrat: -41%
- Palermo: -40%
- Villa Urquiza: -9,6%
- Villa del Parque: -8,5%
- Villa Devoto: -6%
Javier Rey, cofundador de Mirando.ai, detalló que los barrios con mayor reducción fueron aquellos que partían de superficies más amplias. Comentó: “Cayeron más los barrios que antes construían más grande, porque eran los que tenían margen para achicarse”.
El norte de la Ciudad presenta hoy unidades nuevas con una superficie 45% menor que la de las propiedades construidas antes de 1980. En el oeste, la diferencia llega al 29%, mientras que en el sur alcanza apenas el 5%.
La composición de las unidades también cambia según la zona. En el norte, los monoambientes representan el 38% de las unidades nuevas, mientras que en el sur llegan al 19%.
Para Rey, el mercado actual converge hacia un producto relativamente uniforme. “Hoy todos convergen en un mismo producto de 45 a 50 m2”, señaló.
La tendencia tampoco muestra una reversión en los proyectos que se ofrecen en pozo. Las unidades nuevas que se comercializan en esa etapa tienen una superficie promedio cercana a 47 m2.
El comprador busca bajar el ticket, pero no resignar comodidad
El achicamiento de las unidades también está ligado a la evolución de los hogares porteños. Entre 2010 y 2022, los hogares crecieron 22%, mientras que la población aumentó 8%. En la actualidad, cuatro de cada diez hogares están integrados por una sola persona.
Para De Haedo, ese cambio de composición también forma parte del escenario, aunque Mirando.ai no cuenta con datos propios sobre las preferencias específicas de los compradores.
El límite normativo también bajó. Desde 2018, el mínimo legal para una vivienda en la Ciudad quedó en 18 m2, frente a los 27 m2 que establecía la regulación anterior.
Desde el sector desarrollador, Matías Stul, de PKS Desarrollos, planteó que la clave no pasa por achicar de forma indiscriminada, sino por utilizar mejor cada metro disponible.
“El desafío está en eliminar metros que no aportan valor, como circulaciones innecesarias, sin perder comodidad, luz, ventilación ni espacios de guardado”, explicó Stul.
En sus proyectos, la empresa detecta una demanda importante por departamentos de tres ambientes de entre 60 y 70 m2, con prestaciones que antes aparecían en unidades de mayor superficie. Dos baños completos, toilette, cocinas cómodas y una distribución eficiente forman parte de ese producto.
Stul dijo: “Eso muestra que la demanda busca una buena relación entre precio, espacio y comodidad. Por eso, el diseño tiene un papel central en la propuesta”.
El desarrollador también marcó que reducir superficie no siempre implica reducir costos por m2. Un edificio con más unidades necesita más cocinas, baños, instalaciones y componentes específicos. En cambio, una mayor cantidad de departamentos permite distribuir los gastos comunes entre más propietarios y puede ayudar a contener las expensas individuales.
¿Volverán los departamentos de más de 100 m2?
El presente no permite anticipar un regreso de las grandes superficies. De Haedo indicó que las unidades grandes nuevas consiguen un precio por m2 superior, pero todavía no aparecen con mayor frecuencia en los nuevos lanzamientos.
El crédito tampoco modificó por ahora esa tendencia. Entre enero y julio de 2026 se otorgaron 47% menos hipotecas que un año antes, según los datos del Real Estate porteño.
Sin embargo, desde las desarrolladoras advierten que todavía existe demanda para viviendas amplias. Furst sostuvo que el mercado premium y superpremium mantiene compradores para unidades medianas y grandes, según el proyecto y la ubicación.
“Sí, existe demanda para unidades de más de 100 m2. Pero depende del producto. Ese producto se desarrolla mucho menos. Son proyectos más complejos y hay pocos desarrolladores con la espalda económica y financiera para encararlos”, amplió Furst.
Stul coincidió en que existe demanda para departamentos de más de 100 m2, aunque resulta más específica y exige una ubicación, un producto y un precio adecuados. En PKS, señaló, también incorporan unidades de tres y cuatro ambientes porque consideran que existe una necesidad concreta de mayor superficie.
La transformación, entonces, no implica necesariamente que el mercado haya dejado de querer departamentos grandes. El cambio central está en quién puede pagarlos, dónde se desarrollan y qué producto ofrece cada proyecto.
Furst cerró con una definición que resume el nuevo escenario: “La ecuación no obliga a hacer departamentos chicos. Obliga a hacer el producto que la demanda pueda pagar”, concluyó.
