El boom de los gimnasios redefine la búsqueda de locales: cuáles interesan, precios y demanda inmobiliaria

La expansión genera más consultas por espacios aptos para el fitness. Qué piden inversores, alquileres y por qué convienen avenidas con dos pisos.

La disciplina deportiva y el cuidado del físico traccionan más seguidores del fitness. Crece el uso de gimnasios y se alquilan más inmuebles

Los gimnasios argentinos encaran la temporada alta —de septiembre a noviembre— con un clima de confianza pocas veces visto. Un informe de Mercado Fitness, realizado entre 255 propietarios y gerentes de todo el país, muestra un optimismo generalizado en un sector habitualmente sensible a la coyuntura económica.

Más de 6 de cada 10 encuestados se declararon entusiasmados o esperanzados, y apenas un puñado mencionó preocupación o temor. El 94% espera resultados buenos, muy buenos o excelentes en los próximos tres meses, y ninguno anticipa un escenario malo. De cara al cierre del año, siete de cada diez creen que su situación mejorará, mientras que un 30% proyecta estabilidad. Solo un 2% considera que podría empeorar.

El optimismo se apoya en datos recientes: en agosto, más de la mitad de los gimnasios sumó socios respecto de julio, un tercio mantuvo estables sus números y apenas un 13% reportó caídas. En comparación con agosto de 2024, el 52% registró más usuarios. La rentabilidad también mostró signos positivos: el 63% declaró que fue mejor o mucho mejor que un año atrás, y un 27% se mantuvo estable. En total, el 77% de los gimnasios alcanzó o superó las expectativas que se había fijado para el mes.

Espacios que se redefinen

El dinamismo en la actividad se refleja directamente en el mercado inmobiliario, donde crece la búsqueda de locales aptos para gimnasios. Guillermo Vélez, cofundador de Mercado Fitness y especialista en el sector, explicó, que el nivel de penetración de este rubro en Argentina es del 7,8%, con 3,6 millones de usuarios de gimnasios en el país.

“Es el más alto de América Latina. Si se toman en cuenta otros segmentos como pilates o yoga, el porcentaje asciende al 8,9%”, amplió.

El auge del fitness no solo transforma hábitos de consumo, sino que redefine qué espacios se requieren y cuáles son las ubicaciones más atractivas.

Desde el segmento sostienen que el tamaño del local depende del modelo de negocio. “Los estudios especializados en una o dos disciplinas, como ciclismo, yoga, pilates, crossfit o entrenamiento funcional, suelen instalarse en locales de unos 200 metros cuadrados. Es más fácil encontrar espacios de esas dimensiones y negociar un alquiler adecuado. En cambio, los gimnasios grandes, de cadena, buscan superficies de 800 a 1.500 metros cuadrados y nunca firman contratos de menos de diez años”, señaló Vélez.

El valor del metro cuadrado varía según la superficie. En la Ciudad de Buenos Aires, el precio estándar se ubica en torno a los u$s10, aunque en locales más pequeños puede superar los u$s15 y en instalaciones muy grandes bajar a u$s7.

Vélez destacó que el alquiler es, después de los sueldos, el segundo costo más importante de un gimnasio. Por eso recomendó que no supere el 10% de la facturación una vez que el negocio alcanza su madurez.

La ubicación es un factor determinante. “En un shopping se paga más del 10% de la facturación por el valor agregado del estacionamiento y la seguridad. Pero en la mayoría de los casos el objetivo es que el alquiler sea sustentable en el tiempo. Los gimnasios se volvieron más firmes a la hora de negociar porque saben que no pueden pagar cualquier cosa”, indicó.

El diseño del espacio es otra variable que impacta en la rentabilidad. “Entre el 60% y el 70% de la superficie total debe destinarse a producción, es decir, al área de entrenamiento. Vestuarios, zonas de socialización o tiendas no pueden sobredimensionarse porque afectan la rentabilidad”, sostuvo Vélez. En gimnasios con pileta, los vestuarios ocupan más superficie, pero la regla general sigue siendo priorizar el área de entrenamiento.

En cuanto a la capacidad operativa, Vélez recordó un estándar histórico del rubro: un socio por cada metro cuadrado en gimnasios tradicionales. Así, un local de 1.000 metros necesita al menos 1.000 socios activos para funcionar bien. En propuestas premium, con cuotas más altas, alcanza con 0,7 u 0,8 socios por metro cuadrado. En el otro extremo, los gimnasios de bajo costo, con grandes instalaciones y precios agresivos, pueden llegar a cuatro o cinco socios por metro cuadrado. Eso implica que un gimnasio de 1.000 metros puede tener hasta 4.000 socios abonados, aunque nunca todos concurren al mismo tiempo.

El uso de los gimnasios se expande y también el alquiler de espacios de más de 150 m2 (Foto Gentileza: Littl3_fl0ppa IG)

Vélez también se refirió a la importancia de la configuración edilicia. “El local ideal es en una sola planta, sin columnas ni desniveles, con techos altos y espacios abiertos. Un galpón o un estacionamiento reconvertido funcionan perfecto para gimnasios medianos o grandes. Antes era común ver gimnasios distribuidos en tres o cuatro pisos, sobre todo en el microcentro, pero hoy se trata de evitarlo porque son más difíciles de operar y requieren más personal para control”, explicó.

En este punto, el especialista destacó tres criterios clave a la hora de elegir un inmueble: ubicación, visibilidad y accesibilidad. “La ubicación tiene que ver con la densidad demográfica y la renta per cápita de la zona. Existe una relación directa entre ingresos, nivel educativo y predisposición al consumo de servicios como el fitness. En Buenos Aires, las mejores ofertas se concentran en el corredor Libertador, Puerto Madero, San Isidro o Pilar (en el Gran Buenos Aires)”, señaló.

La visibilidad es el segundo criterio. “Un gimnasio puede estar en una buena zona, pero si no es visible, atraer clientes implica un mayor gasto en marketing. La accesibilidad es el tercero: el flujo de transporte, la facilidad de estacionamiento y el acceso peatonal son determinantes para sostener la afluencia de usuarios”, agregó Vélez.

Recorrida inmobiliaria

Desde el ámbito del Real Estate, Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, coincidió en que los locales más demandados son los de planta libre, con techos altos y buena estructura para soportar el peso de las máquinas. También remarcó la necesidad de contar con aislamiento acústico y una instalación eléctrica robusta.

Es clave que los inmuebles estén aptos para gimnasios y pueden ser en dos o tres niveles

Altgelt explicó que las cadenas y los dueños de gimnasios buscan ubicarse en avenidas con alta circulación peatonal y en barrios como Palermo, Belgrano, Recoleta, Núñez, Caballito y Villa Urquiza. Los shoppings también se convirtieron en un destino atractivo, aunque con costos más elevados. “Un local de 500 a 800 metros cuadrados en zonas centrales se ubica en un rango de entre u$s10 y u$s20 por metro cuadrado mensual. En estos casos, los contratos a largo plazo son esenciales para amortizar la inversión”, señaló.

El auge del fitness se traduce así en un fenómeno inmobiliario. La demanda de locales crece al ritmo de un sector que suma socios, mejora rentabilidad y se prepara para una de sus mejores temporadas en años. Propietarios e inversores miran con atención un negocio que combina estabilidad creciente y perspectivas de expansión. Altgelt concluyó: "La clave pasa por encontrar el equilibrio entre superficie, costos, visibilidad y accesibilidad".