Alquileres e impuestos: alivio fiscal para propietarios, por la reforma laboral, ¿impactará en los precios en 2026?

Especialistas analizaon cómo cambia la ecuación impositiva, qué incentivos genera para invertir en vivienda y cuándo podrían percibirse los efectos en el mercado.

Cálculos impositivos sobre alquileres: el impacto del alivio fiscal se analiza con números en mano y proyecciones de rentabilidad para propietarios e inversores

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La reforma laboral que el Gobierno prevé impulsar introduce un cambio central para el mercado de alquileres: la exención del Impuesto a las Ganancias para los contratos de vivienda con destino casa habitación. La medida apunta a mejorar la rentabilidad de los propietarios y, de manera indirecta, a incentivar una mayor oferta de inmuebles en alquiler. Sin embargo, tributaristas y referentes del sector inmobiliario coinciden en que el impacto sobre los precios no será inmediato y recién podría empezar a notarse a lo largo de 2026.

Hoy, el alquiler de una vivienda soporta una carga impositiva que combina tributos nacionales, provinciales y municipales, además de costos operativos como expensas, mantenimiento y comisiones inmobiliarias. Dentro de ese esquema, el Impuesto a las Ganancias es el tributo de mayor peso para los propietarios inscriptos en el régimen general, especialmente para quienes tributan en las alícuotas más altas.

Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, explicó que la exención no impacta de la misma manera en todos los contribuyentes. “Para el monotributista no cambia nada, porque la reforma no modifica ese régimen. El mayor beneficio es para las personas humanas inscriptas en Ganancias, en particular las que hoy tributan en la alícuota del 35%”, señaló.

En esos casos, la mejora en la rentabilidad es directa, ya que el impuesto deja de absorber una parte sustancial del ingreso mensual.

Equilibrar por sectores

Desde una mirada más amplia, Domínguez remarcó que la medida también busca equiparar el tratamiento del ladrillo con el de otros activos. “Existen rentas financieras que ya cuentan con exenciones en Ganancias. Esto permite que invertir en inmuebles para alquiler tenga un tratamiento similar y se convierta en una alternativa más atractiva para diversificar”, explicó. No obstante, aclaró que el proceso será gradual: primero debe aprobarse la ley, luego los inversores deberán reorganizar carteras, buscar inmuebles y recién entonces volcarlos al mercado locativo.

En ese contexto, Yanina Beade, docente y contadora pública del estudio homónimo, puso el foco en el impacto concreto sobre el ingreso del propietario. Según explicó, la eliminación de Ganancias implica que una parte relevante de lo que hoy se paga al fisco quede directamente en manos del dueño.

“Para muchos casos, el salto en el ingreso mensual equivale a cobrar entre un 15% y un 30% más limpio, sin necesidad de subir el alquiler”, detalló.

Firma de contrato de alquiler: una inquilina formaliza el acuerdo mientras el nuevo esquema impositivo redefine las condiciones del mercado locativo

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Beade subrayó que esta mejora en la rentabilidad puede modificar decisiones de oferta. “Cuando alquilar deja más plata en mano, propietarios que hoy no alquilan por baja rentabilidad pueden volver al mercado, y otros dejan de retirar unidades esperando mejores condiciones”, explicó. Aun así, aclaró que la baja de precios no es automática y depende de que efectivamente aumente la cantidad de inmuebles disponibles.

En ese marco, la especialista recordó que siguen vigentes deducciones impositivas relevantes, tanto para inquilinos como para locadores, que también influyen en la ecuación del alquiler:

• Es deducible hasta el 40% del alquiler anual de la vivienda, siempre que ese monto no supere el mínimo no imponible correspondiente a cada período fiscal.

• Para acceder a esta deducción, el inquilino no debe ser titular de un inmueble, ni siquiera en forma parcial.

• El monto deducido debe estar respaldado por factura o comprobante equivalente emitido por el locador.

• Tanto el locador como el locatario pueden deducir el 10% del monto mensual del alquiler de inmuebles destinados a casa habitación.

• Para aplicar esta deducción adicional, el contrato de locación debe estar registrado en el servicio con clave fiscal “Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI)”.

La contadora advirtió que, con la exención de Ganancias para el alquiler de vivienda, la diferencia entre Monotributo y régimen general se achica, por lo que la decisión de permanecer en uno u otro dependerá de cada caso. “Hay que analizar cuántas propiedades se alquilan, cuánto se cobra por mes y qué impuestos fijos se pagan. No existe una respuesta única”, indicó.

También planteó que habrá que seguir de cerca qué ocurre con las deducciones para inquilinos en el marco de la reforma.

Incentivo para aumentar la oferta

Desde el sector inmobiliario, Lisandro Cuello consideró que la mejora en la rentabilidad puede funcionar como un incentivo para recomponer la oferta, especialmente luego de años en los que muchos propietarios optaron por retirar unidades del alquiler tradicional. “La rentabilidad es una variable clave. Si mejora, el alquiler vuelve a ser una opción atractiva”, sostuvo.

Si esta medida hará que crezca la oferta y bajen precios, recién se podrá saber con el tiempo, en Argentina no es algo habitual

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Sin embargo, Cuello fue cauto respecto al efecto en los valores. “No hay que esperar una baja inmediata. El mercado necesita tiempo para reacomodarse y eso depende de cuántos inmuebles regresen efectivamente a la oferta”, explicó. En zonas con alta demanda, el impacto puede ser limitado, mientras que en áreas donde la oferta crezca con mayor rapidez podrían verse ajustes en términos reales.

El consenso entre los especialistas es que 2026 será un año de transición. La reforma laboral y la exención impositiva mejoran los incentivos para los propietarios, pero el traslado a precios dependerá del comportamiento de los inversores, de la dinámica de la demanda y de la evolución general de la economía.

“Es una señal clara a favor de la inversión en vivienda para alquiler, pero sus efectos serán graduales y de mediano plazo”, concluyó Domínguez.