El costo de construcción se recalibra: materiales ceden en dólares y la obra gris retrocedió su valor en CABA

Así lo confirmó un análisis privado. La suba del Índice CAC frente al dólar y la apertura comercial modifican la estructura de costos. Terminaciones recortan precios.

Una obra en el barrio de Chacarita. Aun con valores que subieron con fuerza, la construcción de viviendas sigue activa en CABA

El valor de construir en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa una etapa de reordenamiento que rompe la lógica que rigió los últimos meses. La relación entre el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) y el dólar ya no replica el mismo movimiento y los materiales de terminación dejan de marcar el techo del costo para edificar viviendas (que llegó a trepar un 130% en 24 meses).

El proceso no responde a un único factor sino a una combinación de inflación global, cambios en la dinámica local de oferta, apertura comercial, reacomodamiento del salario real y decisiones vinculadas con el ritmo de proyectos en curso. La referencia que sostiene al sector en esta etapa proviene de la obra gris, cuyo costo se aproxima de manera efectiva a u$s1.000 por metro cuadrado, lejos de los u$s1.500 que se utilizaron como referencia durante gran parte del ciclo anterior (hasta agosto último).

Santiago Levrio, COO (director de operaciones) de Unbox Devs (Developers), sintetizó este cambio con una clave central: la inflación no actúa solo en Argentina. El CAC toma salarios y materiales, y ambos componentes responden a realidades distintas. Los salarios en dólares muestran retraso luego de un ciclo con caída del poder adquisitivo interno y menor actividad, mientras que los materiales se vinculan a cadenas que incorporan precios internacionales y restricciones de oferta.

Fuente: UNBOX DEVS (Developers)

Para Levrio, la clave está en la inversión de la estructura de costos. “En 2017 la presión venía de la mano de obra, hoy la presión está en los materiales. La apertura del comercio exterior y la corrección de precios ya produjo bajas en cerámicos y porcellanatos, marmolería, griferías, sanitarios y carpinterías de aluminio. El segmento premium también muestra recortes porque aparecen más proveedores”, sostuvo.

Costos de terminaciones en baja

El reacomodamiento más visible se produce en las terminaciones de esta parte del mercado inmobiliario. Allí aparecen las primeras bajas en dólares y el motivo es la apertura comercial junto con la disminución del nivel de concentración entre proveedores. Rubros como cerámicos, porcelanatos, marmolería, carpinterías y griferías abandonan los picos de precio del período anterior. La reducción no se da de manera uniforme, pero se consolida en los segmentos donde la competencia importada ingresa con mayor facilidad.

Fuente: UNBOX DEVS (Developers)

Levrio sostuvo que ciertos insumos eléctricos incluso perforan sus promedios históricos debido a la eliminación de barreras y certificaciones que elevaban costos. El vidrio laminado mantiene una posición particular por normas de seguridad que aún limitan la competencia externa, pero el resto del sistema ya refleja un nuevo esquema.

Y la obra gris: ¿también baja?

La obra gris, que reúne estructura, albañilería y las instalaciones básicas, alcanza un equilibrio diferente. Su valor actual en dólares no solo resulta inferior al de 2017, sino que además se alinea mejor con los precios de venta en la Ciudad. Esa relación permite que los desarrolladores analicen proyectos con mayor previsibilidad, incluso en un contexto donde la foto del costo no define por sí sola la decisión.

La ecuación de rentabilidad se sostiene cuando las terminaciones dejan de condicionar el margen. Por eso, hoy la primera mitad de la obra se considera un territorio más accesible que la segunda, donde todavía existen distorsiones que dependen de marca, calidad y escala.

Fuente: UNBOX DEVS (Developers)

Este cambio de estructura no solo impacta sobre el costo directo, sino también sobre el modo en que se toman decisiones dentro del sector. Cuando el costo se movía con velocidad y sin lógica respecto del dólar o del valor de venta, muchos proyectos se postergaban. En la actualidad, la recomposición del crédito hipotecario y la expectativa de recuperación de precios generan un punto de apoyo para el inicio de obras.

Levrio consideró que “cada día se destraban más obras porque el valor de entrada y el potencial valor de salida empiezan a alinearse”.

Distribución de gastos

La arquitecta Mariana Lucángeli, especializada en Real Estate, agregó una dimensión territorial. La distribución de costos dentro del proceso constructivo no se replica igual en todos los barrios ni en todas las tipologías. Los proyectos en pozo mantienen la relación entre incidencia de la tierra y costo de construcción, pero la caída en dólares de la obra gris reduce la presión sobre esa incidencia. La calidad y los servicios del edificio siguen determinando la posición de mercado, pero la curva de costo ya no sube en bloque. Para Lucángeli, este momento permite repensar el diseño arquitectónico desde criterios de eficiencia, sin sacrificar estética ni confort. El espacio vuelve a tener valor como experiencia y no solo como superficie vendible.

En este escenario, la actualización del precio de los lotes también se mueve de manera más proporcional. Los barrios con mayor demanda sostienen valores de incidencia cercanos a los niveles altos, pero con una dispersión menor en las expectativas entre vendedor y desarrollador. La negociación se vuelve más racional.

Fuente: UNBOX DEVS (Developers)

Gastón Pons, desde la constructora Deheza, aportó la perspectiva del avance físico de la obra. La estabilización de costos permite planificar compras y etapas con menor incertidumbre. La coordinación entre proveedores recupera fluidez y los plazos se vuelven más certeros. Pons sostiene que la diferencia entre iniciar una obra y posponerla ya no depende de una expectativa defensiva frente al dólar, sino de la posibilidad de asegurar continuidad y ritmo. El valor del m2 se define en el proceso y no en un único momento de la curva. La construcción recupera su carácter de actividad con secuencia y no solo de refugio financiero.

Lucángeli amplió que el mercado se encuentra en una fase donde la decisión adquiere contenido estratégico. "El costo deja de ser una amenaza y se convierte en una variable administrable dentro de un escenario con cierta lógica. Pons coincide en que la previsibilidad, aun relativa, activa proyectos porque el negocio vuelve a depender de la ejecución y no solo de la expectativa".

La estabilización de costos facilita planificar compras, ordenar etapas y sostener el ritmo de obra. La diferencia entre iniciar o retrasar un proyecto se define por la posibilidad de continuidad, no por una reacción defensiva frente al dólar. Para Pons, "el valor final del metro cuadrado se construye durante el proceso, no en una decisión puntual", concluyó.