Mercado inmobiliario suburbano: lotes con salida al agua, cuánto cuestan y por qué son los más buscados

De norte a sur del GBA. Referentes del sector de los barrios privados confirmaron que la demanda se mantiene firme y los precios subieron hasta 15% interanual.

Vista aérea de Rowers sobre el Camino de los Remeros, en el partido de Tigre, uno de los puntos del conurbano con más proyección

Los lotes con salida a lagunas o ríos se consolidaron como uno de los segmentos más codiciados del mercado inmobiliario suburbano. En el norte del Gran Buenos Aires (GBA), en el oeste, en Canning y en La Plata, en la parte sur, las operaciones se multiplican y los valores muestran incrementos que superan al promedio de otras tipos de terrenos.

Los referentes del sector destacan que la exclusividad, el entorno natural y las actividades recreativas sostienen el interés, incluso en contextos de mayor selectividad de los compradores. Según las zonas los valores de parcelas con salida al agua subieron un 15% promedio, con mínimos del 5% y 25% de máximo al cotejar con los precios de 2024.

Gustavo Iglesias, de Iglesias Real Estate, definió a los terrenos con salida a lagunas o canales en Nordelta como “las frutillas del postre”. Recordó que al inicio costaban 50% más que los internos, pero con el paso del tiempo esa diferencia se cuadruplicó.

Señaló que los precios suelen sostenerse o aumentar con fuerza cuando la demanda se activa y que los incrementos anuales pueden ubicarse entre 5% y 10% en dólares. El diferencial está en la ausencia de vecinos en el fondo, ya que detrás de cada lote se extiende un canal cuya amplitud eleva el valor, además de la posibilidad de realizar deportes náuticos a remo, vela o motor eléctrico.

Iglesias precisó que en Nordelta los lotes sobre canales parten en u$s500 por m2 para superficies de 600 m2, mientras que los ubicados frente al Lago Central de 1.400 m2 llegan a u$s1.500 o u$s2.000 por m2. En casos excepcionales, terrenos de hasta 4.500 m2 cotizan entre u$s600 y u$s1.000 por m2.

Nordelta siempre capta la atención y sobre todo los lotes con salida directa al agua

Agregó que las parejas con hijos pequeños suelen inclinarse por otros tipos de lotes por razones de seguridad, lo que refuerza la idea de que se trata de una apuesta por una propiedad de lujo más que familiar.

Alan Flexer, gerente de Inmobiliaria Narvaez, explicó que la tendencia también se refleja en el Camino de los Remeros (uno de los puntos que más se expandió en el GBA norte), en Tigre, donde surgieron emprendimientos que combinan cercanía con el agua y accesos rápidos a la ciudad. Entre ellos destacó Rowers, con 166 lotes de entre 600 y 1.000 m2 alrededor de una laguna central de 3 hectáreas, y Sunny, un complejo de 109 casas conectadas al paseo costero.

Los precios de Rowers parten en u$s190.050, con anticipos en dólares y cuotas ajustadas por el índice de la construcción. En Sunny, los valores arrancan en u$s225.000, con entrega prevista para diciembre de este año.

Flexer mencionó además Remeros Brickell, un barrio privado en altura que se proyecta con tres torres rodeadas de verde y salida al río. “Cuenta con las comodidades de un barrio privado pero en altura, con vistas al agua y amenities diseñados para un estilo de vida más urbano dentro del mercado suburbano”, afirmó.

El valor promedio del m2 ronda los u$s1.800, con unidades desde u$s71.460 para un ambiente hasta u$s140.220 en tres ambientes. Estos proyectos muestran que la oferta ya no se limita a los clásicos barrios cerrados sino que incorpora formatos en altura y con baja carga de expensas para captar a jóvenes profesionales y familias reducidas.

En la Pilar del Sur

En la zona de Canning y San Vicente, la directora comercial de P&P Negocios Inmobiliarios, Paula Peñal, subrayó que los lotes con frente a lagunas son los más buscados en barrios como El Lauquen, Santa Clara al Sur, El Principado y San Lucas. La diferencia con los internos va de 30% a 60%.

En septiembre de 2025, un terreno de 700 a 800 m2 frente al agua en Santa Clara al Sur se ofrece entre u$s30.000 y u$s45.000, mientras que uno interno de hasta 1.000 m2 cotiza entre u$s22.000 y u$s38.000. En San Lucas, los lotes de 812 a 823 m2 frente a laguna van de u$s42.000 a u$s75.000, y en El Principado alcanzan hasta u$s130.000. En El Lauquen, un lote de 1.229 m2 con fondo a laguna se ubica en torno a u$s170.000.

El agua y el verde, dos protagonistas de quienes gustan vivir en un ámbito natural

Peñal señaló que, mientras el mercado general registra subas de 8% a 10% anual, los terrenos frente al agua pueden superar ese nivel por sus atributos diferenciales. Los compradores valoran el paisaje y el acceso a deportes sin motor, pero también deben considerar riesgos como mosquitos en lagunas poco profundas, problemas de calidad del agua y mayor humedad.

Además, los costos de mantenimiento y expensas son más altos y en barrios con etapas en desarrollo algunos servicios pueden demorarse. Explicó que, a pesar de esos inconvenientes, los lotes consolidados en barrios como Santa Clara al Sur mantienen alta demanda por su vegetación, la escritura inmediata y el hecho de que las etapas ya están terminadas. La expectativa de brokers y desarrolladores en la zona conocida como "La Pilar del Sur" es que hacia fin de año se sostenga la estabilidad de precios y que, en los casos de mayor consolidación, incluso se registren subas.

Horizonte Oeste

En el oeste del conurbano, Paola Sessarego, gerente comercial del Grupo Vaccaro, indicó que los barrios con espejos de agua muestran una demanda sostenida. “La evolución acompaña a la aceleración de la economía y los lotes frente a lagunas mantuvieron su valor a pesar del aumento de costos de construcción”, afirmó. Entre las ventajas mencionó la práctica de deportes acuáticos, la recreación y el entorno natural, mientras que entre los riesgos destacó sequías, inundaciones, insectos y accidentes asociados al contacto con el agua.

Sessarego ejemplificó con casos concretos: en Terravista, un lote de 1.000 a 1.200 m2 frente a laguna se cotiza en u$s220.000, y en Golf Bella Vista un terreno similar se ofrece a u$s175.000.

Render de una vivienda de un barrio próximo al agua

Ambos barrios consolidaron su infraestructura y ofrecen seguridad, colegios cercanos y clubes deportivos, lo que refuerza el atractivo de vivir frente al agua. En su visión, el perfil de los compradores combina familias en búsqueda de vivienda permanente con inversores que esperan valorización sostenida a partir de la escasez de oferta.

Destino platense

Santiago López Gastesi, de López Gastesi Propiedades, explicó que durante el último año los barrios cerrados con lagunas o salida a ríos se consolidaron como una de las alternativas más buscadas en todo el GBA. Señaló que los lotes frente al agua subieron entre 20% y 25% en dólares, frente al 10% o 12% de los terrenos comunes. La explicación está en la escasez de este tipo de productos y en el atractivo que generan las vistas y las actividades recreativas.

En el sur, Lagoon Hudson en Berazategui y cerca de La Plata atrajo compradores de CABA y capital provincial, mientras que barrios tradicionales como Abril Club de Campo refuerzan la vigencia del diferencial de vivir frente al agua. En Lagoon Hudson, los terrenos de 664 a 816 m2 parten en u$s59.000 y llegan a u$s147.000.

Miralagos, en La Plata, sobre la ruta 2 a la altura del km 65

En Miralagos, en el partido de La Plata, los terrenos parten desde u$s30.000 y con cercanía del agua superan los u$s45.000.

López Gastesi agregó que los compradores valoran principalmente el paisaje relajante, las opciones de ocio al aire libre y la valorización sostenida, aunque advirtió que las regulaciones reducen la superficie edificable y los costos de mantenimiento elevan las expensas. Indicó que, aun en contextos de incertidumbre, las consultas en proyectos con conexión al agua se mantienen constantes. "Para el cierre de 2025, la expectativa es de demanda firme y precios estables, con tendencia al alza en los barrios más consolidados", concluyó.