Mercado inmobiliario: un terreno se vendió al triple del valor inicial en subasta

El Banco Ciudad remató un lote tras una puja intensa en Villa Urquiza: se pagó u$s1.571 el metro cuadrado frente a un promedio actual de u$s545.

La esquina de Holmberg y Mendoza, con uno de los edificios que pertenecen al corredor DoHo, que une Villa Urquiza y Villa Ortúzar (Foto: Google Maps)

Hace unos días, el Banco Ciudad llevó adelante un remate público que mantuvo a los desarrolladores en disputa por más de tres horas. El terreno (ayer la AABE fijó la fecha para la subasta del lote del Regimiento de Patricios en Palermo), ubicado en Villa Urquiza, se vendió por u$s2.557.000, más del triple del precio base fijado en u$s820.770,52.

Se trata de un lote urbano libre de mejoras, con una superficie total de 1.627,37 m2, en una de las zonas más demandadas del barrio: el polo gastronómico y comercial Donado-Holmberg (DoHo). La puja mostró el interés que todavía despierta este corredor y confirmó que los principales jugadores del mercado lo consideran un área de alto potencial.

La zona se consolidó como un caso de renovación urbana tras la fallida autopista AU3, que dio paso a un parque lineal con edificios de baja altura y veredas amplias. El DoHo surgió como parte del proceso de renovación urbana iniciado en 2009 por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, a partir de la sanción de la Ley Nº3.396 de ese año.

El DoHo, que se extiende sobre las calles paralelas Donado y Holmberg en el límite de Villa Urquiza y Villa Ortúzar, se consolidó en los últimos años como un polo de atracción para inversores, desarrolladores y público final. Su dinámica recuerda a otras zonas de la Ciudad como Las Cañitas, en Palermo, o la avenida Pedro Goyena, en Caballito, aunque con una particularidad: la concentración en pocas cuadras con fuerte impronta gastronómica y comercial.

La venta se dio en un contexto complejo para la actividad. Entre octubre de 2023 y junio de 2025, el costo de construcción en dólares subió 122%, mientras que el valor del metro cuadrado vendible solo aumentó 23,9%. Esa brecha redujo la rentabilidad de los proyectos y volvió más competitivos los precios del mercado usado, que en términos reales se mantienen en niveles similares a los de 2006.

Actualmente, edificar una vivienda en Buenos Aires cuesta entre u$s1.500 y u$s1.700 por m2 en una versión estándar, aunque el monto puede superar los u$s2.500 por m2 si pertenece al mercado inmobiliario premium. Pese a esa presión, los desarrolladores apuestan a que los costos se estabilicen y la brecha con el valor de venta se reduzca.

El frente del terreno subastado por el Banco Ciudad

La operación marcó un hito para la zona. Que un terreno en pleno corazón de Villa Urquiza haya llegado a esos precios muestra que DoHo se mantiene como un polo urbano atractivo y que el barrio ya no forma parte del olvido inmobiliario, sino del radar central de los inversores.

Aun con alzas de costos, la tierra vale oro

Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), comentó lo siguiente: "Hubo bastantes subastas de tierras fiscales con muy buena aceptación por parte de los desarrolladores. En general se venden a valores altos. Es auspicioso y refleja el optimismo del sector, a pesar del aumento de costos e incluso de la incertidumbre del periodo preelectoral".

Agregó: "Se suele decir que los terrenos solo se venden en efectivo si los precios son muy atractivos. Si no, los desarrolladores optan por el canje. Pero estas subastas demuestran que las cosas no son tan así".

La lectura del sector se complementa con la visión de referentes del mercado inmobiliario. Mario Gómez, de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, analizó el fenómeno: "Si bien es cierto que los precios promedios en Villa Urquiza, el corredor Donado-Holmberg es como una marca registrada dentro de Villa Urquiza. Tiene un componente adicional porque la demanda convalidó valores superiores a los promedios del barrio. Y por otro lado, la calidad de los proyectos, las características, todo lo que se ha construido le dio una homogeneidad a esa zona que amerita pagar valores por encima del promedio".

Zona consolidada con veredas anchas y multi uso, también es un polo gastronómico

Agregó: "Estos momentos del mercado son oportunos para analizar alternativas, comprar terrenos bien ubicados y posicionarse en tierra, esperando un acomodamiento del mercado. Ese ajuste va a venir por el lado de los precios más que por el lado de los costos. En ese sentido, el producto que se desarrolle, seguramente de calidad, estará orientado a una demanda que busca el corredor Donado-Holmberg y que está dispuesta a convalidar esos valores", dijo Gómez.

El valor de incidencia

Gonzalo Bustos, director de FOT Libre, aportó su análisis sobre el costo y la incidencia. “Hoy el costo de construcción premium ronda entre u$s2.500 y u$s2.600 por m2, mientras que la incidencia de la tierra se ubica entre u$s400 y u$s500 por m2 sobre los metros vendibles. Este lote, más allá de la superficie total, debe medirse por la potencialidad que ofrece en función de lo edificable. El corredor Donado-Holmberg es un caso de éxito en planificación urbana porque generó una mixtura de usos: gastronomía, edificios de baja altura y veredas anchas. La recuperación de la traza de la autopista nunca concretada permitió revalorizar Villa Urquiza con inversión privada y convertir la zona en un ejemplo de rezonificación".

Según Zonaprop, el valor de venta de unidades en pozo en Villa Urquiza ronda los u$s3.072 por m2. En el corredor Donado-Holmberg, los precios parten en torno a u$s120.000 para dos ambientes y llegan hasta u$s550.000 en unidades de hasta cinco ambientes entre usadas y a estrenar.

El cierre lo aportó Miguel Chej Muse, del Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario porteño y socio de VELA & Chej Muse Real Estate. Subrayó que el área combina espacio verde, veredas amplias y proyectos con amenities orientados a un público joven. “Los desarrollos incluyen servicios, pileta, gimnasios y espacios múltiples. Tener buena tierra disponible y la zona abren oportunidades para quienes buscan posicionarse en un punto muy bien ubicado. El metro cuadrado de pozo, en cambio, sigue siendo un tema de debate".