La Argentina atraviesa un momento particular para el mercado inmobiliario: existe una oferta estimada en unas 389.000 casas y departamentos en venta, pero también aparecen compradores que, con distintas estrategias, logran concretar operaciones. La cifra surge de un relevamiento de distintas plataformas, entre ellas Zonaprop, Cabaprop, Argenprop, Roomix e Inmocheck, entre otras. El número resulta difícil de confirmar a nivel país porque no existe un registro único que concentre toda la oferta.
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Hay casi 390.000 propiedades en venta: quiénes están comprando y qué buscan en el mercado inmobiliario
Monoambientes y dos ambientes concentran buena parte de la búsqueda de primera vivienda. Sin embargo, reunir entre u$s20.000 y u$s40.000 para ingresar a una operación sigue siendo una barrera.
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Una familia frente a distintas alternativas de vivienda: el mercado inmobiliario argentino suma una amplia oferta de propiedades, pero la gran pregunta sigue siendo quiénes pueden acceder a ellas
El universo aglutina propiedades usadas y a estrenar, sin contar unidades en pozo. Sólo entre Buenos Aires, Córdoba capital, Mendoza y Rosario se encuentran más de 115.000 departamentos publicados. A eso se suma una oferta que incluye terrenos, oficinas, PH y otros inmuebles, que no forman parte de los 389.000 departamentos y casas tomados para este relevamiento.
La pregunta aparece casi de manera natural: ¿quién compra todo lo que está en venta? La respuesta de los especialistas no apunta a un único perfil. Por el contrario, aparecen jóvenes que buscan acceder a su primera vivienda, familias que reciben ayuda para completar el capital, propietarios que cambian de unidad e inversores que disponen de dólares y buscan resguardo y renta.
Gabriela Cosovschi, experta inmobiliaria, explicó que el comprador actual no puede definirse solamente por su edad. "Hoy compra quien logra reunir dos cosas que en la Argentina no son fáciles de juntar: capacidad de ahorro y buenos ingresos".
Según Cosovschi, el comprador más activo se encuentra en una etapa de cierta estabilidad económica. Profesionales, comerciantes, empresarios, independientes y parejas con dos buenos ingresos aparecen entre quienes consiguen avanzar con una operación.
Pero existe una barrera concreta: el capital inicial. Sebastián Beigel, de Beigel Bienes Raíces, explicó que una familia puede contar con ingresos suficientes para afrontar una cuota hipotecaria, pero no reunir el dinero necesario para ingresar en una operación.
"Una familia puede tener ingresos suficientes para pagar una cuota hipotecaria y, sin embargo, no tener los u$s20.000, u$s30.000 o u$s40.000 necesarios para entrar en la operación. Ese ahorro inicial sigue siendo una de las principales barreras", explicó Beigel.
El especialista también describió el perfil de los compradores jóvenes que buscan dejar el alquiler. Se trata, en muchos casos, de personas menores de 35 años, con empleos formales, ingresos suficientes y capacidad para afrontar una cuota. Para ese segmento, el crédito aparece como una alternativa para acceder al primer departamento.
Cosovschi añadió: "Compran las parejas que se cansaron de gastar plata en un alquiler, compra el personaje menor de 30, 32, que labura home office, que labura para una empresa, que tiene cosas en blanco, que no quiere gastar más en tirar la plata en un alquiler sin sentido".
En general, ese comprador apunta a monoambientes y dos ambientes. Beigel sostuvo que son las tipologías que más se adaptan al perfil de quien busca su primera vivienda y que los valores pueden ubicarse en torno de u$s100.000, u$s150.000 o u$s200.000, con crédito hipotecario o cuotas.
"El gran perfil es el menor de 35 años y mono o dos ambientes. Es su primer departamento o su segundo departamento y, en vez de tirar la plata por la ventana pagando un alquiler, compro un departamento", sostuvo Beigel.
Dos grandes perfiles y una demanda que todavía espera
El otro gran grupo corresponde a compradores de más de 45 o 50 años, con mayor capacidad de ahorro y una posición patrimonial más consolidada. En este caso, el objetivo puede ser colocar dólares en propiedades, adquirir varias unidades o construir un patrimonio para el futuro.
"El otro perfil es más 45-50, que está muy acomodado y quiere seguir invirtiendo en Argentina porque Argentina sigue siendo barato a comparación del mundo", planteó Beigel.
En este segmento también pesan el respaldo del desarrollador, la ubicación y la posibilidad de reventa. Están quienes cuentan con mayor capital pueden comprar varias unidades, pagar en cuotas o cancelar de contado para obtener descuentos.
Cosovschi ubicó además a los propietarios que ya tienen una vivienda y deciden cambiarla por otra. Pueden vender un dos ambientes para comprar un tres, dejar una casa grande por una propiedad más chica o sumar ahorros para mejorar ubicación y calidad: "Después está el comprador que ya es propietario y cambia una propiedad por otra: vende un dos ambientes para pasar a un tres, vende una casa grande para achicarse o agrega ahorros para mejorar ubicación o calidad".
Para la especialista, el crédito puede ampliar de forma considerable el mercado, sobre todo entre quienes cuentan con ingresos pero no lograron reunir el capital inicial.
"El crédito es una de las patas centrales del mercado. No sólo genera operaciones: amplía muchísimo la cantidad de personas que pueden pasar de inquilinas a propietarias", planteó Cosovschi.
Alberto Héctor Loyarte, experto en Real Estate y corredor inmobiliario, ubicó otro componente en el comprador joven: el apoyo familiar. Según explicó, el resto de las operaciones responde en buena medida a cambios de vivienda por tamaño o ubicación, con ahorros dolarizados o acceso a préstamos bancarios.
"Los compradores jóvenes lo hacen por lo general por el apoyo familiar y el resto es por cambio de vivienda ya sea por tamaño o ubicación, en su mayoría con capacidad de acceder a préstamos bancarios o con ahorros dolarizados previos", explicó Loyarte.
El crédito todavía representa una porción limitada de las compraventas. Loyarte indicó que en CABA no llega al 19% la cantidad de operaciones que se realiza mediante hipotecas.
Durante agosto de 2026 se registraron 6.055 escrituras en la Ciudad, con un acumulado de 41.583 operaciones durante los primeros ocho meses del año.
El volumen de escrituras contrasta con una oferta porteña cercana a 90.000 propiedades, según Loyarte. Esa diferencia permite dimensionar la distancia entre el stock disponible y el ritmo de operaciones.
Qué departamentos buscan y dónde aparece la demanda
En los departamentos nuevos conviven distintos perfiles. El usuario final busca calidad constructiva, luminosidad, balcones, amenities y una unidad que no requiera reformas. El inversor, en cambio, prioriza un producto fácil de alquilar y de vender.
Beigel destacó que los monoambientes y dos ambientes mantienen una buena salida por su ticket de entrada y liquidez. Pero también detectó una demanda concreta por tres ambientes en barrios como Colegiales, Chacarita y Villa Ortúzar.
"Hay una demanda importante de buenos tres ambientes y no sobra oferta", sostuvo Cosovschi.
En esas zonas aparecen parejas y familias que buscan permanecer en el barrio y acceder a una unidad nueva, espaciosa, luminosa, con buena distribución y balcones. El producto buscado no siempre coincide con el que resulta más sencillo de colocar desde una lógica financiera.
Loyarte observó otro perfil en los departamentos nuevos con amenities. Según explicó, parte de los compradores son personas mayores con buen nivel económico que regresan de countries de Pilar o Nordelta para vivir más cerca de espectáculos, servicios médicos y otras comodidades.
Beigel, en tanto, distinguió entre quien compra para vivir y quien compra para invertir. El primero prioriza espacios verdes, balcones, terrazas y parrilla, mientras que el segundo puede privilegiar una buena ubicación o el respaldo de una marca inmobiliaria reconocida.
En el caso de los desarrolladores, Beigel sostuvo que la financiación se convirtió en una herramienta central. Anticipos menores, cuotas más extensas, pagos según avance de obra y alternativas en pesos o dólares permiten adaptar la operación a la capacidad financiera de cada comprador.
"Muchas veces el cliente tiene capacidad para pagar una cuota importante, pero no tiene u$s100.000 juntos para poner arriba de la mesa. Por eso, cuanto más flexible y a medida sea la propuesta, más posibilidades hay de cerrar la operación", explicó Beigel.
Dólares, alquiler y precios de oportunidad
El otro segmento relevante está compuesto por quienes cuentan con dólares y buscan una propiedad como reserva de valor o inversión. En este grupo, el precio de entrada resulta determinante.
Loyarte ubicó las operaciones de inversión por debajo de los u$s100.000, desde Congreso hacia la franja norte de la Ciudad, con especial interés en departamentos de uno y dos ambientes destinados al alquiler: "Las operaciones para inversión que se están dando son por valores menores a los u$s100.000, abarcando desde la zona de Congreso a toda la franja norte hasta Núñez, pero principalmente para destinar al alquiler, que libre de impuestos puede dejar en departamentos de uno y dos ambientes una renta del 6% anual".
Pero la elevada oferta de propiedades para alquiler funciona como un límite para este tipo de inversión. El inversor puede conseguir una renta cercana al 6% anual, aunque la abundancia de unidades disponibles reduce el atractivo y el volumen de operaciones.
Beigel también ubicó la rentabilidad bruta promedio de la Ciudad cerca del 6% anual, con propiedades y zonas que pueden alcanzar el 7% o incluso superar ese nivel. Para el inversor, sin embargo, la renta no constituye el único criterio: también pesan la valorización futura y la facilidad de reventa.
En términos internacionales, Beigel ubicó los valores generales de Buenos Aires entre u$s2.200 y u$s2.600 por m2, frente a más de u$s5.000 en Miami, valores cercanos a u$s6.000 en Madrid y más de u$s10.000 por m2 en Nueva York, según la zona y el tipo de inmueble. "Buenos Aires sigue siendo competitiva a nivel internacional, especialmente cuando la comparás con ciudades como Nueva York, Miami o Madrid".
La Argentina conserva precios bajos frente a las principales ciudades del mundo. "La Argentina es regalada a comparación del mundo", sostuvo Cosovschi.
Una propiedad de u$s100.000 en una buena ubicación todavía puede resultar muy competitiva frente a los valores de otras grandes ciudades internacionales. Para el inversor que cuenta con dólares, esa diferencia constituye uno de los principales atractivos del mercado local.
La gran incógnita queda planteada por la distancia entre el stock y el ritmo de operaciones. Existe una oferta amplia, los desarrolladores siguen colocando unidades y los compradores aparecen cuando encuentran precio, financiación, ubicación o producto adecuado. Loyarte advirtió: "Las operaciones de los últimos meses no guardan una relación respecto de la oferta".
Esa diferencia explica los precios de oportunidad: el comprador con dólares puede elegir y negociar, mientras el vendedor compite con un amplio stock.
Loyarte concluyó: "Las operaciones para inversión se dan por debajo de los u$s100.000, principalmente para alquiler, con una renta del 6% anual en uno y dos ambientes. Pero la inversión aún es limitada por la gran oferta de alquileres.
