Por qué Agronomía se valorizó 13,8% interanual: qué impulsa la suba del mercado y cuánto cuesta vivir allí

El trazado cumplió 120 años y hoy concentra demanda para comprar en esta zona. Departamentos, PH y casas muestran precios ascendentes y zonas más buscadas.

Avenida San Martín y Tinogasta, a pasos del club Comunicaciones, un símbolo de Agronomía, uno de los barrios que subió su valor para comprar viviendas

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Agronomía, uno de los barrios más tradicionales de la zona noroeste de la Ciudad de Buenos Aires, cumple 120 años y atraviesa un proceso de revalorización que lo colocó entre los más dinámicos del mercado inmobiliario porteño. Según el informe elaborado por Mercado Libre y la Universidad de San Andrés (UDESA), los precios de compraventa en esta zona crecieron 13,8% interanual, por encima de la media de la ciudad.

Con límites definidos por las avenidas San Martín, Chorroarín, De los Constituyentes y Beiró, Agronomía combina el aire residencial con la cercanía a polos consolidados como Villa Devoto, Villa del Parque y Chacarita. Sus casas bajas, edificios de poca altura y espacios verdes se convirtieron en un atractivo diferencial para quienes buscan una opción intermedia en la ciudad, con valores todavía por debajo de barrios más cotizados como Villa Urquiza o Caballito.

Este movimiento responde a una combinación de factores: accesibilidad relativa, mejoras en conectividad y la búsqueda de alternativas a los precios de las zonas históricamente consolidadas. Los especialistas consultados coinciden en que la dinámica actual del barrio refleja tanto la demanda de compradores finales como de inversores que apuestan por su proyección de crecimiento.

Valores actuales de compraventa

Adrián Ridelnik, de Guimat Propiedades, explicó que “los departamentos de dos ambientes usados suelen cotizar entre u$s95.000 y u$s115.000, mientras que los de tres ambientes se ubican entre u$s140.000 y u$s160.000. Los PH se posicionan por encima del promedio, ya que muchos compradores los eligen por no pagar expensas, aunque el estado de conservación influye mucho en el precio porque muchos requieren reciclaje”.

Según Ridelnik, el precio por metro cuadrado en Agronomía ronda los u$s2.300. También destacó el valor particular de un mini sub-barrio donde vivió el gran escritor Julio Cortázar, con casas que poseen un encanto distintivo y hasta una confitería llamada Rayuela en homenaje a su obra.

Esa parte se la conoce como el Triángulo de Agronomía formado por las calles Tinogasta, Zamudio y la Avenida San Martín. Se trata de otro “barrio no oficial” que es parte de la zona: el trazado se denomina Parque Guillermo Rawson, en homenaje al médico, higienista y político argentino que vivió entre 1821 y 1890.

Román Paikin, vicepresidente primero del Colegio Inmobiliario porteño, detalló que “los dos ambientes se ubican entre u$s68.000 y u$s130.000 y los tres ambientes entre u$s89.000 y u$s190.000, de acuerdo con el estado, la orientación y la cercanía a avenidas. En cuanto a los PH, hay unidades de tres ambientes en un rango que va desde US$85.000 hasta US$370.000. Las casas con lote propio se ofrecen entre u$s236.000 y u$s780.000, para superficies de alrededor de 200 a 220 m2”.

El barrio Parque Guillermo Rawson que fue lugar de residencia del escritor Julio Cortázar. Es una micro zona de Agronomía, muy buscada para vivir

Paikin subrayó que los PH suelen resultar más atractivos por precio por metro cuadrado, aunque su valor depende de accesos y condiciones de la construcción. Las casas, en cambio, poseen un valor agregado por el terreno, lo que eleva el precio total aun cuando el m2 parezca más alto.

Causas de la revalorización

El alza interanual del 13,8% refleja una recuperación superior a la de barrios más consolidados. Para Ridelnik, la proximidad con Devoto y Chacarita genera una demanda especial: “Agronomía comenzó a tener una dinámica propia porque mantiene precios más accesibles que sus vecinos inmediatos”.

Paikin apuntó que se trata de un efecto combinado. Por un lado, la expansión natural de barrios aledaños más caros y, por otro, la mejora de la conectividad. “Cuando los valores en barrios tradicionales como Palermo, Belgrano o Villa Urquiza resultan muy elevados, los compradores buscan zonas emergentes con mayor potencial de revalorización. Agronomía capitalizó esa búsqueda, con oferta limitada de terrenos y un código urbanístico que restringe alturas. Cada PH o lote en venta absorbe rápidamente la demanda y presiona al alza”, explicó.

Calles y corredores más buscados

La demanda se concentra en arterias tradicionales y emergentes. Según Ridelnik, los corredores de mayor atractivo son las avenidas De los Constituyentes, Nazca y Beiró, además de las casas del sub-barrio vinculado a Cortázar.

Paikin coincidió en que las avenidas de mayor tránsito y conectividad concentran la mayor demanda. Sin embargo, identificó también corredores interiores con menor ruido y construcciones más recientes que ganan interés a medida que los precios de los ejes principales suben. Así, calles residenciales más tranquilas empiezan a captar operaciones cuando las avenidas alcanzan valores más altos.

Dinámica urbana y entorno

Mariana Suárez Mur, de MSM Negocios Inmobiliarios, destacó que la fisonomía de Agronomía está marcada por “casas, edificios bajos y mucho verde”. Señaló que el barrio se beneficia de la conectividad que aportan las avenidas San Martín, Salvador María del Carril, De los Constituyentes y Chorroarín, y de hitos urbanos como el parque de la Facultad de Agronomía y Veterinaria de la UBA, pulmón verde de la zona.

Intersección de las Avenidas Nazca y Navarro (Foto: Google Maps)

“La feria del productor al consumidor en el predio de la facultad es un clásico del barrio y el Club Comunicaciones es otro punto de referencia. La avenida Nazca, en tanto, concentra la actividad comercial más intensa”, sostuvo.

Según datos de Zonaprop, la rentabilidad bruta del alquiler en Agronomía se ubica en 6,01% con un retorno anual de -23,15%, mientras que el valor de venta del metro cuadrado se sitúa en u$s2.094. "Estos indicadores reflejan que, aun con cierta volatilidad, la zona mantiene un rendimiento atractivo en el mercado", agregó Suárez Mur.

Proyección de demanda

Consultado sobre la proyección hacia fin de año, Ridelnik advirtió que la rigidez del crédito hipotecario limita la expansión de las operaciones. “El crédito no está siendo accesible al común de la gente, por lo que no se prevé que sume ventas en el corto plazo”, afirmó.

Paikin consideró que la demanda continuará orientada a compradores con ahorros propios o inversores. Concluyó: “Quienes dependan exclusivamente del crédito quedarán al margen. Eso puede reducir la velocidad de operaciones y volver más selectiva la elección, priorizando inmuebles en buen estado, bien ubicados y con potencial de reventa”.