Neuquén se convirtió en la provincia con las expensas más altas de la Argentina y dejó a la Ciudad de Buenos Aires en cuarto lugar, según un informe privado nacional que analizó el gasto mensual en 200.000 unidades de todo el país. Allí promedian $251.964,92 al mes. El dato sorprendió a administradores y propietarios, porque rompe con la percepción de que CABA concentra siempre los costos más elevados.
Neuquén tiene las expensas más caras del país: las causas y qué lugar ocupa CABA
Un informe privado nacional mostró diferencias fuertes en edificios y barrios cerrados. Consorcios ajustan gastos y postergan mantenimientos por altos costos.
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La emblemática Fuente de los Continentes en la rotonda de Avenida Argentina y Juan B. Justo, en Neuquén Capital. En esta ciudad se pagan las expensas más altas del país
El relevamiento, realizado por la plataforma Octavo Piso, muestra que en algunos distritos el peso de los gastos comunes se volvió insostenible y que, en otros, todavía se mantiene en niveles relativamente bajos. La brecha no se explica solo por la inflación, sino también por factores regionales, como la influencia de Vaca Muerta en la Patagonia, el nivel de servicios incluidos y la antigüedad de los edificios.
Para los consorcios, la situación se traduce en una necesidad de ajustar cuentas, priorizar ciertos arreglos y, en muchos casos, dejar pendientes reparaciones de infraestructura o mejoras estéticas (la morosidad promedia el 17% en la Ciudad). Administradores y referentes de asociaciones de consorcistas remarcan que la clave está en revisar cada gasto, renegociar contratos y usar la tecnología para reducir costos.
En ese escenario, la gran pregunta es cuándo podría frenarse la escalada de expensas. Las opiniones coinciden en que no habrá bajas generalizadas en el corto plazo, aunque sí cambios en la manera en que se administran los edificios y barrios cerrados.
Capital patagónica en la cima del ranking
Los datos de agosto colocaron a Neuquén al tope de las expensas en edificios, por encima de Mendoza y Catamarca, y bastante más arriba de la Ciudad de Buenos Aires.
Nicolás Rossi, uno de los fundadores de la Octavo Piso, explicó que el fenómeno está vinculado con la industria energética. “El movimiento que genera Vaca Muerta influye en los costos de vida y eso incluye al de las viviendas. Hay reportes en los que un alquiler chico supera los u$s1.500, y esa distorsión termina trasladándose a las expensas”, señaló.
El factor oferta también juega. La escasez de propiedades disponibles empuja valores hacia arriba, y lo mismo sucede con servicios tercerizados. Seguridad, limpieza y mantenimiento de instalaciones se encarecen por falta de mano de obra local o por la competencia con salarios de otras actividades de la zona.
El ranking promedio de expensas en edificios según la plataforma es el siguiente:
Neuquén: $251.964,92.
Mendoza: $233.711,79.
Catamarca: $214.291,21.
CABA: $208.056,34.
Entre Ríos: $163.874,24.
Buenos Aires: $152.681,23.
Misiones: $149.514,99.
Córdoba: $148.153,54.
Tucumán: $143.489,10.
Jujuy: $129.035,30.
Río Negro: $115.606,70.
Santa Fe: $98.395,17.
Chubut: $96.715,70.
Chaco: $75.456,04.
Salta: $57.378,98.
San Luis: $50.541,93.
La posición de CABA y el contraste con Provincia
La Ciudad de Buenos Aires quedó relegada al cuarto lugar del ranking en edificios, aunque muestra aumentos importantes en los últimos meses. Lo llamativo es la diferencia con la Provincia de Buenos Aires, donde las expensas de barrios cerrados superan por mucho a las de Capital.
Rossi explicó que el contraste se debe a la naturaleza de los servicios. “Un barrio cerrado requiere guardias permanentes, seguridad perimetral, pavimento, lagunas y amenities. Es una infraestructura mucho más grande que la de un edificio. En muchos casos, los barrios funcionan como pequeñas ciudades, y eso se paga. Además suelen abonar como expensa el impuesto de ARBA, lo que no ocurre con el inmobiliario en CABA”.
En la Ciudad, el peso lo marcan la antigüedad de los edificios y la existencia de regulaciones más estrictas. “El promedio de antigüedad es mayor, lo que deriva en más mantenimiento. Además, las normativas y controles en CABA tienen más tiempo de vigencia, lo que se traduce en costos de administración y operación más altos”, puntualizó Rossi.
Por qué algunas provincias pagan menos
El informe mostró que provincias del norte y del centro tienen expensas considerablemente más bajas. En esos casos, los especialistas señalan que la clave está en la escala. Con menos personal fijo, edificios más nuevos y servicios básicos, los gastos se distribuyen mejor entre propietarios y generan promedios menores.
Según Rossi, “en los centros menos urbanos y sin factores externos como Vaca Muerta, la tendencia es que las expensas sean más bajas. Influyen el número de unidades entre las que se reparten los costos, la antigüedad de la obra y la cantidad de servicios incluidos en el gasto mensual”.
No obstante, advierte que la representatividad de los datos varía: provincias como San Luis o Salta aparecen con expensas muy bajas, pero el número de unidades relevadas es menor, por lo que el promedio puede estar sesgado por casos puntuales.
La mirada de los consorcistas
Para Rodrigo Martínez Daveño, abogado y administrador, el panorama en CABA no es crítico. “El nivel de expensas se normalizó en los últimos meses. Los aumentos salariales y de tarifas ya están incorporados y no se espera una baja en el corto o mediano plazo. Sin embargo, los consorcios recomenzaron lentamente a hacer obras de mantenimiento que habían postergado por años”, explicó.
Martínez Daveño advirtió que para que las expensas bajen hacen falta cambios estructurales. “La única chance es modificar la matriz de costos: reducir horas de encargados, no volver a contratar personal con vivienda y jornada completa, alquilar la portería cuando queda libre, o migrar esquemas de seguridad presenciales a sistemas de cámaras o tótems”, señaló.
El especialista indicó que las tecnologías de control remoto y la optimización de servicios son claves. “Hoy se pueden lograr ahorros significativos si se reestructuran esos rubros. Ya hay consorcios que alquilan viviendas de portería vacantes o instalan seguridad virtual en lugar de guardias, y con eso logran reducir los gastos mensuales”, destacó.
Consejos prácticos y números que hacen la diferencia
El rubro de mantenimiento es donde más dispersión se observa. Martínez Daveño dio ejemplos concretos: “El servicio mensual de dos ascensores de igual tecnología puede costar entre $130.000 y $280.000. Una destapación de cañerías estándar puede ir de $40.000 a $60.000. Y las comisiones bancarias, en un edificio de 40 unidades, oscilan entre $60.000 y $130.000 según la entidad”.
Ese margen de diferencia, según el administrador, obliga a que propietarios y consejos de administración comparen presupuestos y no se queden con el primer número. “La búsqueda de precios y la supervisión activa del administrador son tareas que hacen a la eficiencia del consorcio. Ahí se define buena parte de lo que se paga cada mes”, remarcó.
David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, fue más crítico y apuntó contra posibles sobreprecios. Aseguró: “Lo primero es chequear que la administración no cobre de más. La expensa no tiene relación con el valor del metro cuadrado ni con la ubicación. Puede haber dos edificios iguales, en la misma calle, y en uno se paga mucho más caro porque la administración no actúa con buena fe”.
Recomendó revisar cláusulas de contratos con proveedores, que muchas veces incluyen aumentos automáticos superiores a la inflación. También planteó la importancia de reclamar judicialmente a los morosos crónicos que no muestran voluntad de pago. “La mora constante también eleva el gasto para quienes sí cumplen”, señaló.
Qué se posterga y qué se mantiene
La situación financiera llevó a priorizar gastos. Según Loisi, muchos consorcios dejaron de lado arreglos estéticos y optaron por concentrarse en reparaciones urgentes vinculadas a seguridad o salubridad. “Se hacen parches que evitan un problema inmediato, pero no una reparación integral. Eso se repite con cada nueva gestión y termina siendo más caro a largo plazo”, advirtió.
En paralelo, Martínez Daveño remarcó que con la relativa estabilidad de los últimos meses se retomaron algunos trabajos de mantenimiento. Concluyó: “Todavía no al ritmo deseado, pero hay un intento de ponerse al día con lo pendiente”.
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