El mercado de alquileres porteño atraviesa una nueva etapa tras la derogación de la Ley de Alquileres que regulaba los contratos. La oferta de propiedades creció un 170% promedio, los precios comenzaron a moderarse (aunque preocupa la suba constante de expensas) y los plazos para cerrar operaciones se extendieron.
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Sin Ley de Alquileres, una propiedad tarda hasta 60 días en ocuparse: causas y precios de dos ambientes en CABA
Con más departamentos en el mercado, los plazos de vacancia se extienden y los inquilinos eligen con cautela entre precios, estado y ubicación.
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Suben los precios de los alquileres en CABA: un dos ambientes ya cuesta $700.000 por mes
Una familia recorre distintos departamentos de la Ciudad en busca de una vivienda en alquiler. Al haber más oferta se toman su tiempo para decidir
Hoy, entre departamentos, casas y PH, hay unas 19.000 unidades en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires. La cifra contrasta con el escenario de 2023, cuando la disponibilidad era limitada y la competencia entre inquilinos impulsaba los valores al alza. Con más opciones en el mercado, los locatarios comparan condiciones, visitan varias propiedades antes de decidir y se toman más tiempo para firmar.
En este contexto, los especialistas del sector coinciden en que la dinámica cambió para propietarios e inquilinos, y una propiedad se alquila entre 30 y 60 días promedio. Nancy Vieitez, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina, explicó que la renta volvió a ser atractiva para los propietarios, en torno al 6% anual y hasta 7% en algunos casos. Eso motivó a que más dueños colocaran sus inmuebles en el mercado de locaciones. Señaló: “Hoy los inquilinos cuentan con más opciones y comparan antes de decidir. Aunque el déficit habitacional sigue, el poder de elección se amplió”.
Tiempos más largos para cerrar un contrato
La mayor oferta modificó la dinámica de los plazos de vacancia. Si hace un año un departamento bien ubicado podía alquilarse en cuestión de días, ahora los plazos se extendieron.
Vieitez sostuvo que la colocación de unidades de dos y tres ambientes ya no es inmediata: “El mercado sigue activo, pero los inquilinos analizan más antes de firmar”.
Sebastián Dbsie, de SD Propiedades, coincidió en que los tiempos se duplicaron. “Históricamente se necesitaba un mes para cerrar un contrato. Hoy el promedio es de dos meses. El propietario lo sabe y ajusta precio o condiciones durante ese plazo”, indicó.
Equilibrio entre oferta y demanda
La relación entre oferta y demanda encontró un punto de equilibrio más favorable para ambas partes. Según Dbsie, los inquilinos están en una posición ventajosa porque tienen más opciones y pueden negociar, mientras que los propietarios aceptan condiciones razonables para reducir la vacancia.
“El número de departamentos en alquiler disponibles en Zonaprop y Mercado Libre (por ejemplo) se mantuvo en torno a las 15.000 unidades en el último año y medio. La derogación de la Ley multiplicó esa cifra desde las 5.000 unidades previas, lo que estabilizó los precios”, puntualizó.
Dbsie añadió que el estado de los inmuebles se volvió decisivo. “Los que están en condiciones regulares tardan más en alquilarse. El inquilino tiene alternativas y elige propiedades mejor conservadas”
Tipologías más buscadas
En la Ciudad abundan los departamentos de un ambiente, muchos de ellos a estrenar y con expensas elevadas que pierden competitividad. En cambio, escasean los de tres y cuatro ambientes, así como casas y PH.
“Hoy hay unas 250 casas y 500 PH en alquiler en toda la Capital, una oferta que resulta insuficiente. Son tipologías que se colocan rápido y permanecen poco tiempo en cartelera”, precisó Dbsie.
Eliana Matko, de Matko Propiedades, señaló que la competencia entre propietarios obligó a ajustar valores y condiciones. “En CABA la oferta de alquileres se multiplicó tras la derogación de la Ley, especialmente en departamentos de uno y dos ambientes. La demanda sigue firme porque el crédito hipotecario está apagado, aunque los inquilinos eligen con más cautela”, sostuvo.
La dificultad de acceder al crédito hipotecario
El endurecimiento de condiciones y la pausa de algunos bancos por el crédito hipotecario explica buena parte del movimiento actual del mercado. Vieitez subrayó que la imposibilidad de acceder a un préstamo mantiene a la clase media dentro del mercado de alquileres. “La demanda se sostiene porque la compra sigue vedada para la mayoría. Eso obligó a los inquilinos a permanecer en el circuito locativo”, explicó.
Matko coincidió en que el crédito apagado refuerza la presión sobre el mercado, aunque con un matiz: “Hoy no hablamos de un rebrote intenso. La demanda es más selectiva. El verdadero desafío es alquilar con previsión y reglas ajustadas a la realidad competitiva”.
Vacancia por zonas y precios
Los especialistas señalaron que el plazo de colocación varía según ubicación y condiciones de la propiedad. En zonas de alta demanda, un departamento con valores alineados y buena presentación puede alquilarse en menos de 30 días. En barrios con menor presión o con inmuebles en mal estado, el proceso se extiende.
Dbsie remarcó que, a diferencia de otros años, “un propietario sabe que no alcanza con esperar un mes. En muchos casos debe ajustar el precio durante el período en cartel”.
En este punto se observa un fenómeno particular: mientras las tipologías más chicas compiten con abundancia de oferta, las de mayor tamaño y las casas se alquilan más rápido, por escasez.
Por zonas
A continuación los valores promedio de alquileres de los departamentos de dos ambientes según Zonaprop y para unidades de 50 m2:
Puerto Madero: $1.177.143.
Colegiales: $768.382.
Nuñez: $765.419.
Parque Chas: $757.772.
Villa Urquiza: $753.779.
Chacarita: $750.133.
Belgrano: $739.389.
Villa Ortuzar: $738.610.
Villa Crespo: $730.964.
Agronomía: $729.134.
Saavedra: $727.748.
Coghlan: $727.089.
Villa del Parque: $724.486.
Palermo: $715.815.
La Paternal: $715.245.
Villa Devoto: $712.045.
Monte Castro: $712.045.
Flores: $700.550.
Caballito: $700.550.
San Cristóbal: $666.740.
Villa Pueyrredón: $664.715.
Parque Chacabuco: $660.515.
San Telmo: $657.650.
Santa Rita: $658.628.
Villa Gral Mitre: $654.214.
Boedo: $651.182.
Mataderos: $642.919.
Constitución: $642.599.
Vélez Sarsfield: $641.612.
Barracas: $638.857.
Monserrat: $638.732.
San Nicolás: $638.388.
Balvanera: $637.519.
Liniers: $636.874.
La Boca: $628.346.
Parque Avellaneda: $631.346.
Parque Patricios: $616.266.
Nueva Pompeya: $617.112.
Recoleta: $681.707.
Almagro: $681.707.
Retiro: $684.092.
Lugano: $532.007.
Perspectivas
Los costos iniciales para firmar un nuevo contrato en la Ciudad superan los $2.800.000, una cifra que representa una barrera de entrada para muchos inquilinos. Ese monto incluye depósito, adelanto y gastos administrativos. Sin embargo, los valores para nuevos acuerdos dejaron de subir con la fuerza que mostraban hasta mediados de 2024.
El escenario combina más oferta, tiempos de colocación más largos y demanda sostenida por la dificultad de acceder al crédito hipotecario ahora. Para Vieitez, el efecto es claro: “El mercado encontró un nuevo balance, en el que los inquilinos comparan más y los propietarios deben adaptarse. En ese contexto, la previsión es la clave”, concluyó.
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