Se enfrían los créditos hipotecarios: ¿qué pasará en lo que resta del año?

Comenzó a contraerse el mercado de los créditos hipotecarios, lo que se refleja en una baja en la cantidad de operaciones que se concretan.

Los créditos hipotecarios se enfrían con el aumento de las tasas y el endurecimiento de los requisitos. 

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El crédito hipotecario en Argentina sigue mostrando niveles de actividad muy superiores a los de 2024. Sin embargo, los últimos datos confirman que el ciclo expansivo empieza a perder fuerza y tenderá a contraerse.

En agosto se observó una reducción en el ticket promedio tanto en la Provincia de Buenos Aires como en la Ciudad de Buenos Aires, lo que podría reflejar operaciones sobre unidades de menor valor o un ajuste en los montos efectivamente financiados. Según el Monitor de Crédito Hipotecario de Tejido Urbano, los indicadores marcan una fase de transición: la demanda continúa activa, pero las condiciones financieras empiezan a endurecerse y por ende a enfriarse la entrega de créditos.

Montos operados y condiciones financieras

Los datos del Banco Central muestran la magnitud del fenómeno y, al mismo tiempo, las tensiones emergentes. En los primeros ocho meses de 2025 se acumularon operaciones por u$s2.215 millones a valor oficial. En julio se alcanzó un pico histórico en la extensión de plazos, que promedió 24,3 años, aunque en agosto se redujo a 24,1, señalando una leve tendencia a la baja. La tasa de interés promedio subió a 6,32%, frente al 6,17% de julio y al 5,22% registrado a comienzos de año, lo que refleja mayores restricciones por parte de los bancos en sus líneas hipotecarias.

Los próximos datos de escrituras, probablemente muestren con más claridad el impacto de estas medidas sobre la aprobación de hipotecas y el acceso al financiamiento. En comparación con el último ciclo hipotecario (2017-2018), el acumulado de enero a septiembre de 2025 se ubicaría como el tercer año de mayor expansión, aunque por debajo del ritmo de aquellos años.

La composición de las carteras también muestra un cambio relevante. La participación de los créditos destinados a adquisición de vivienda nueva cayó al 37%, nivel similar al de septiembre de 2024. Al mismo tiempo, se observa un incremento de otros destinos dentro de los stocks vigentes, tanto en términos relativos como absolutos, lo que sugiere una diversificación en el uso de la herramienta hipotecaria.

Compraventas con hipoteca: luces y sombras entre Provincia y CABA

El crédito hipotecario no se comporta de manera homogénea en el Área Metropolitana. En la Provincia de Buenos Aires, entre enero y agosto se concretaron 85.970 actos de compraventa, de los cuales 14.717 fueron mediante hipoteca, lo que representa un 17% del total. La Provincia continúa siendo el motor del crédito, aunque el ritmo de crecimiento muestra señales de desaceleración.

En agosto, el ticket promedio bajó a u$s100.949, lo que podría estar indicando un corrimiento hacia viviendas más pequeñas o un menor fondeo disponible por parte de los bancos. En la Ciudad de Buenos Aires, en el mismo período se registraron 42.549 compraventas, con 9.341 hipotecas. A diferencia de la Provincia, se verificó una caída en la cantidad de escrituras con hipoteca y también una reducción del ticket promedio en agosto.

Mercado inmobiliario: precios en alza pero con menor impulso

La desaceleración del crédito se combina con un mercado inmobiliario que muestra subas de precios, aunque más moderadas. En la Ciudad de Buenos Aires, el precio medio del metro cuadrado se ubica en torno a los u$s2.450, mientras que las unidades en pozo superan los u$s3.000 y las propiedades a estrenar rondan los u$s2.891. Un dato llamativo es que el barrio de Núñez superó a Belgrano en precio medio de venta, llegando a los u$s3.312.

En el Gran Buenos Aires Norte, el precio medio se ubica en los u$s2.300 por metro cuadrado. Allí se amplía la brecha entre proyectos en pozo y unidades a estrenar. Nordelta superó a Olivos, consolidando una tendencia en la que Olivos muestra caída y recuperación lenta, mientras Nordelta mantiene un crecimiento sostenido.

En el Gran Buenos Aires Sur, el precio medio se mantiene estable en torno a los u$s1.600 por metro cuadrado, con una recuperación ínfima. La única localidad en alza es Ituzaingó, que podría desplazar a Lomas de Zamora como polo de referencia en la zona. Ramos Mejía, en tanto, exhibe una recuperación más lenta que Quilmes, lo que reconfigura el podio histórico del mercado.

Novedades: CNV habilita un fondo cerrado para fondear hipotecas en dólares

En paralelo al ajuste bancario, emergen nuevas alternativas para sostener el fondeo hipotecario. La Comisión Nacional de Valores (CNV) aprobó, de manera condicionada, el registro y la oferta pública del Fondo Común de Inversión Cerrado (FCIC) Allaria-Lendar, que busca canalizar hasta u$s100 millones hacia créditos hipotecarios en Argentina. La emisión se realizará en tramos, con un primer lanzamiento de entre u$s2,5 y 10 millones, y contempla una inversión mínima de u$s500.

La aprobación condicionada de la CNV refleja que el organismo regulador reconoce la urgencia de dinamizar el financiamiento hipotecario y está dispuesto a ajustar su marco normativo para habilitar instrumentos alternativos al crédito bancario tradicional. Aunque su alcance inicial es limitado, este fondo puede convertirse en un antecedente clave para securitizar carteras y diversificar fuentes de fondeo, dos condiciones decisivas para sostener el ciclo hipotecario más allá de las restricciones que enfrenta el sistema financiero.

Perspectivas: un segundo semestre con más tensiones

El segundo semestre se perfila con un escenario de tensión creciente entre una demanda activa y una oferta de crédito en retroceso. La baja en los plazos, el aumento de las tasas y la caída del ticket promedio anticipan que el sistema hipotecario podría entrar en una etapa de consolidación menos dinámica, en la que el rol de los bancos y la disponibilidad de fondeo serán factores decisivos.

A este cuadro se sumó en septiembre un período de fuerte inestabilidad macroeconómica, con subas en el riesgo país que presionaron las expectativas financieras. El preacuerdo entre Estados Unidos y Argentina en materia de inversiones y deuda logró atenuar parcialmente la volatilidad, pero el futuro del ciclo hipotecario sigue atado a una variable política central: las elecciones nacionales de octubre.