A dos años del fin de la Ley de Alquileres: cuáles son las actualizaciones por ICL en el primer mes del año

Con más oferta, contratos flexibles y aumentos moderados por Índice de Contratos de Locación, el mercado dejó atrás la escasez y abrió margen de negociación.

Inquilinas hacen cuentas sobre cuál será el nuevo ajuste de su contrato de alquiler que debe actualizarse por estos días

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A dos años de la derogación de la Ley de Alquileres de 2020, el mercado inmobiliario en general y de la Ciudad de Buenos Aires transita una etapa de normalización que contrasta con la crisis de escasez que dominó hasta fines de 2023. Con mayor oferta, contratos más flexibles y ajustes más frecuentes, el sistema dejó atrás la rigidez del esquema anterior y recuperó previsibilidad tanto para inquilinos como para propietarios.

El punto de inflexión llegó con la desregulación del mercado. Durante la vigencia de la ley, los plazos mínimos de tres años y las actualizaciones anuales por índice oficial, en un contexto de alta inflación, deterioraron la rentabilidad y empujaron a miles de dueños a retirar sus unidades del alquiler tradicional. La consecuencia fue un desplome histórico de la oferta y una suba abrupta de precios que dejó a muchos inquilinos sin alternativas.

Ese escenario comenzó a revertirse a partir de 2024. Las inmobiliarias registraron un fuerte regreso de unidades al mercado, con picos cercanos a las 19.000 publicaciones y una posterior estabilización en torno a las 15.000 o 16.000 propiedades disponibles. “Hoy existe competencia entre propietarios. Ya no se alquila en 24 o 48 horas y los valores deben alinearse con lo que el mercado valida”, explicó Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño.

Los contratos que aún ajustan por ICL anual

Una parte relevante del stock locativo continúa bajo contratos firmados con la ley derogada, que mantienen la actualización anual por el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central y que finalizarán definitivamente a lo largo de 2026.

Contratos vigentes bajo la Ley de Alquileres (actualización interanual):

• Inquilino que pagaba $300.000 hasta diciembre de 2025.

• Ajuste interanual por ICL: +36,44%.

• Incremento: $109.320.

• Nuevo alquiler desde enero de 2026: $409.320.

Según Braña, estos ajustes generan tensiones. Señaló: “En muchos casos, el valor que surge del tercer y último ajuste anual queda por encima de los precios de mercado actuales. Eso obliga a renegociar. Hubo quitas acordadas porque el inquilino podía mudarse a una unidad similar por menos dinero”.

El aumento de la oferta alargó los tiempos de ocupación de las viviendas en alquiler

El especialista remarcó que esta situación no implica conflicto, sino una vuelta a la lógica de mercado. “Siempre existió negociación. La idea de enfrentamiento entre partes fue un relato que justificó una mala ley. Hoy, si el número no cierra, se discute”.

Ajustes más cortos y alineados al mercado

En los contratos firmados tras la desregulación, los ajustes trimestrales, cuatrimestrales o semestrales por ICL muestran una dinámica distinta, con aumentos más previsibles y en línea con los valores vigentes.

Contratos pos DNU (actualizaciones más frecuentes por ICL):

• Actualización trimestral

– Alquiler hasta diciembre de 2025: $400.000.

– Ajuste trimestral por ICL: +5,91%.

– Incremento: $23.640.

– Nuevo alquiler: $423.640.

• Actualización cuatrimestral

– Alquiler hasta diciembre de 2025: $400.000.

– Ajuste cuatrimestral por ICL: +8,29%.

– Incremento: $33.160.

– Nuevo alquiler: $433.160.

• Actualización semestral

– Alquiler hasta diciembre de 2025: $400.000.

– Ajuste semestral por ICL: +12,91%.

– Incremento: $51.640.

– Nuevo alquiler: $451.640.

“Con ajustes más cortos no se producen saltos desmedidos. Cuando llega el momento de actualizar, el valor final suele coincidir con lo que hay en oferta en ese momento”, explicó Braña.

Más información y acuerdos flexibles

Desde la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), su presidenta Josefina Pantano destacó que durante 2025 el ICL mostró un comportamiento más cercano a los valores reales del mercado. También otros miles de acuerdos suelen ajustarse por el Índice de Precios al Consumidor (IPC). “Ambos índices utilizados en locación reflejaron descensos importantes frente a años anteriores. Hoy el ICL acompaña mejor la realidad del alquiler”, afirmó.

Fuente: Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA). En este gráfico y según el relevamiento de la entidad, aun en Argentina prevalece el ICL sobre el IPC y otros tipos de ajustes para los contratos de alquileres

Pantano remarcó que el contexto actual favorece la negociación. “Con más oferta y mayor estabilidad, propietarios e inquilinos están dispuestos a hacer ofertas y contraofertas, incluso a modificar plazos de ajuste. Eso no ocurría en el escenario de escasez”, explicó.

Al definir el valor inicial de un contrato nuevo, la dirigente subrayó el rol del corredor inmobiliario. Sostuvo: “La valuación parte de la rentabilidad, pero se ajusta a los comparables del mercado. Hoy, muchas veces el precio de cierre queda por debajo de lo que marcaría solo la inflación, justamente por la competencia entre propietarios”.

Qué se consigue por debajo de los $600.000 mensuales

De todos modos, los valores siguen altos para los inquilinos (un tres ambientes supera los $700.000 al mes y con cochera más de $800.000), que aún no recuperan la caída del poder adquisitivo acumulada en los últimos 28 meses. A eso se suman expensas que, en promedio, superan los $200.000 mensuales en la Ciudad de Buenos Aires.

Dentro del sector se mantiene un segmento que parecía extinguido: los alquileres por debajo de los $600.000. Cerca de un tercio de las unidades publicadas en la Ciudad se ubican hoy en ese rango, incluso en barrios tradicionalmente caros.

Mariano Lo Valvo, experto inmobiliario, detalló que existen alrededor de 4.900 departamentos con valores iguales o inferiores a los $600.000, lo que representa cerca del 30% de la oferta actual. “Predominan los monoambientes y los dos ambientes. Hoy se consiguen monoambientes desde $280.000 en barrios como Pompeya, San Nicolás, Barracas, La Boca, Villa Pueyrredón, Parque Patricios y valores de $300.000 o $380.000 en zonas centrales”, precisó.

Los dos ambientes parten desde $400.000 o $450.000 en distintos puntos de la Ciudad, incluso algunas áreas de Recoleta y Retiro, mientras que los tres ambientes muestran precios de entrada cercanos a los $400.000 en barrios como Villa Crespo, con opciones aún por debajo de los $600.000 en Caballito, Flores o Floresta (sobre todo con menos de 60 m2 de superficie).

Según Lo Valvo, el aumento de la oferta obligó a corregir expectativas. Señaló: “Los propietarios ya no pueden fijar precios de referencia sin mirar el mercado. La competencia volvió a jugar”, concluyó.