Cómo comprar una propiedad en EEUU en 15 días y sin salir de casa

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En Estados Unidos uno puede crear una sociedad, abrir la cuenta bancaria, solicitar el CUIT, comprar, operar, y finalmente presentar los impuestos a través de un proceso digital.

Estados Unidos es un país estable y seguro tanto desde el punto de vista económico como jurídico. Esto hace que históricamente siempre exista un alto porcentaje de argentinos interesados en invertir en inmuebles para renta en ciudades de alto potencial. Una de las ventajas de este mercado, además de una rentabilidad promedio de entre el 4 y 6% anual en dólares, es la digitalización de toda la operatoria. En países como Estados Unidos uno puede crear una sociedad, abrir la cuenta bancaria, solicitar el CUIT, comprar, operar, y finalmente presentar los impuestos sin salir de casa.

La operación en 8 pasos:

  • Redacción y firma del Purchase and Sale Agreement. Este contrato de compra venta puede demorar en firmarse un día por ambas partes, si es que no existen negociaciones exhaustivas. Se suelen incluir diversas cláusulas entre ellas el derecho a realizar el due diligence de la propiedad que permite no avanzar con la compra en caso de que no se esté conforme con aspectos estructurales de la misma.

El plazo del Due Diligence suele ser de 15 a 45 días (dependerá del tipo de activo que se compre, no es la mismo un departamento que un edificio de departamentos). Este documento debe ser firmado por el comprador y vendedor, pudiendo hacerlo a la distancia y entregando los documentos en PDF, ambas partes sin notarizar.

  • Generalmente, junto con la firma del Contrato de Compra-Venta se realiza el pago de un adelanto a cuenta del precio.
  • El proceso de Due Diligence implica la revisión estructural de la unidad a detalle, donde pueden surgir elementos que en una primera visita comercial no se identificó, lo cual puede afectar el contrato.
  • En el mismo momento, el Contrato de Compra Venta se envía a una Title Company, que tiene funciones similares a las de una Escribanía en el mundo Latino. La Compañía de Títulos se encarga de investigar sobre los títulos de la propiedad para verificar que no existan gravámenes sobre ellos o cualquier otro reclamo. A su vez, realiza el prorrateo de deudas y gastos para hacer el corte a la fecha de la venta y asignar de manera adecuada esas deudas y gastos a cada propietario. Ej: Si una propiedad se vende el 30/06, los property taxes (impuesto anual a la propiedad) se dividirá en 50% para cada propietario por cada mitad del año. Si el 100% ya hubiera sido pagado por el primer propietario, la compañía de títulos “cobrará” el 50% al comprador y le entregará el 50% al vendedor. Este proceso lleva aproximadamente 2 semanas, dependiendo también de la carga de trabajo y velocidad de la compañía de títulos.
  • Cerrado el Due Diligence físico de la propiedad y recibiendo el OK de la compañía de títulos se define una fecha de cierre, generalmente de 3 a 5 día posteriores a la aprobación.
  • El día del Closing, como habitualmente se le llama al cierre, se reciben los documentos finales que incluye: a. El HUD-1 Settlement Statement (HUD), es el documento donde se detalla la información financiera del real estate. Detalla todos los gastos y costos de la compra-venta y se realiza el prorrateo antes mencionado. Incluye el precio de venta y los montos que debe depositar el comprador y que recibirá el vendedor. Si la propiedad tiene una financiación o la compra es financiada también se incluirá esa información. b. La “escritura”, o deed, que es el documento que transfiere la propiedad del real estate, y pudiera incluirse documentación relacionada a la financiación si existiera. Estos documentos deben ser firmados por el comprador, pudiendo hacerlo a la distancia y entregando los documentos en formato PDF. En el caso del vendedor, se debe firmar ante Notario. En caso de encontrarse en el Exterior esta firma se puede hacer ante escribano y luego se realiza una legalización en el país para que sea valedero en USA, o directamente firmar en la Embajada de USA.
  • Simultáneamente, se envía el dinero a la Compañía de TÍtulos, quienes, una vez recibido los documentos firmados, emitirán los pagos que corresponda y entregarán finalmente los documentos suscriptos por ambas partes como paquete final.

En resumen, en lo que respecta a fechas, una vez firmado el Contrato de compra-venta si es un proceso sin inconvenientes, en 2 a 3 semanas máximo, puede hacerse el cierre. En el caso del comprador, si así lo desea puede llevar adelante todo el procesos sin salir de su casa, incluso obtener la escritura del inmueble comprado.

(*) CEO de Aller&Co.

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