El 12% de la oferta de alquileres bajó su precio: los dueños ajustan para no afrontar costos sin renta

En CABA sobre 15.000 departamentos unos 1.800 proponen publicaciones con rebajas. Cuales son las razones y como se comporta la demanda.

Un 12% de las propiedades en oferta bajó su precio tras no lograr alquilarse en los últimos 60 días

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En los portales inmobiliarios, como Zonaprop, Cabaprop o Mercado Libre, entre otros, se multiplica un fenómeno inusual: las propiedades en alquiler (ningún departamento de tres ambientes baja de $634.000 promedio) exhiben carteles que anuncian una rebaja de precio. Según datos de distintas plataformas, cerca de 1.800 unidades (representan el 12% de la oferta) bajaron sus valores en las últimas semanas al no lograr concretar operaciones. El contexto combina una oferta en expansión, una demanda más selectiva y precios que resultan inaccesibles frente a ingresos deteriorados.

En Zonaprop, por ejemplo, cada publicación recibe alrededor de 13 consultas. Sin embargo, la relación entre oferta y demanda cayó 0,98% respecto de mayo de 2024. Esto indica que, si bien hay movimiento, muchos interesados no avanzan por la falta de precios que reflejen su capacidad real de pago. Se estima que un departamento tarda 60 días en alquilarse hoy en CABA, en contraste con lo que ocurría en plena vigencia de la Ley de Alquileres derogada, en donde se contrataban viviendas sin verse previamente.

De acuerdo con datos del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), los valores promedio en la Ciudad de Buenos Aires resultan muy elevados para los asalariados, que todavía no recuperaron la pérdida de ingresos acumulada en los últimos 20 meses. En muchos hogares, el alquiler representa hasta el 70% del ingreso mensual (sumado al pago de servicios y expensas): un monoambiente cuesta $500.000, un dos ambientes $650.000 y un tres ambientes $885.000. En paralelo, los cuatro ambientes promedian 1.100.000 pesos, según cifras coincidentes de Zonaprop, Argenprop y Cabaprop.

A esos valores debe sumarse el costo de las expensas, que en unidades medianas o grandes ronda los $200.000 mensuales. Esta combinación resulta insostenible para muchos inquilinos, en especial para quienes no obtuvieron ajustes salariales recientes. "Muchos propietarios están revisando sus pretensiones porque dejar la unidad vacía implica afrontar gastos fijos sin ingresos", explicó Irina Zommer, titular de Zommer Propiedades.

Zommer observó que el aumento constante de expensas impacta directamente sobre la decisión de alquilar. "Hoy el inquilino ya no mira solo el precio del alquiler, sino el total mensual. Si ese monto resulta excesivo, la propiedad pierde atractivo. En esos casos, los propietarios deben ajustar para seguir siendo competitivos", señaló.

Del temporario al alquiler tradicional

Una de las razones que explica la baja reciente en los precios de publicación es la migración de unidades desde el mercado de alquiler temporario al de largo plazo. La caída del turismo redujo las oportunidades de renta en plataformas como Airbnb, por lo que muchos propietarios decidieron volcarse al alquiler tradicional. A eso se suma la reactivación de unidades que habían sido retiradas de los portales durante la vigencia de la antigua Ley de Alquileres. En simultáneo, vencieron contratos largos que se renovaron bajo las nuevas condiciones desreguladas.

"Ese conjunto de factores produjo una sobre oferta. La demanda no se expandió en igual proporción. Como resultado, los precios tienden a bajar en las zonas y en los segmentos donde más se concentra la oferta", detalló Zommer. Según su experiencia, los departamentos usados, con más de 30 años, los monoambientes y los departamentos internos son los que más rápido pierden interés si no ofrecen valores atractivos.

"Esas unidades solo logran alquilarse en plazos razonables si se publican con precios muy por debajo del promedio. El inquilino tiene alternativas y compara. Si una opción resulta cara, simplemente pasa a la siguiente", agregó .

Otro elemento que incidió con fuerza fue el DNU 70/2023 que modificó el régimen de alquileres. "Muchos propietarios que habían postergado decisiones por la rigidez de la normativa anterior ahora se apuran a publicar para no perder meses de renta. Prefieren bajar el precio antes que dejar el inmueble sin uso", explicó Zommer.

Volvieron los carteles de alquiler en los edificios de CABA, algo no habitual hasta fin de 2024

Agustín Walger, director de Lepore Propiedades, coincidió con ese diagnóstico. "Los valores subieron mucho en su momento por la escasez de oferta y los índices de actualización. Eso dejó los precios muy altos y la demanda se retrajo. Muchas propiedades quedaron vacías. El impacto de las expensas se volvió determinante", detalló.

En su experiencia, un departamento de dos ambientes que se ofrecía por $600.000 podía tener expensas superiores a $200.000. "Cada mes que pasa sin alquilar, el propietario pierde dinero. Por eso vemos ajustes en los precios publicados", explicó.

El rol del crédito hipotecario y ajustes

Walger agregó que otro factor, aunque menor, influye en la decisión de los inquilinos: los créditos hipotecarios. "Empezaron a concretarse algunas operaciones financiadas. Si la cuota de un crédito resulta similar al valor del alquiler, algunas personas prefieren intentar comprar. Esto saca algo de demanda del mercado locativo", dijo.

La mayor abundancia de monoambientes y unidades de uno o dos ambientes también altera la dinámica del mercado. "Durante años se construyó mucho de esas tipologías. Hoy no se absorben del todo y muchas se destinan al alquiler. Eso amplía la oferta en el segmento inicial del mercado y fuerza una revisión de precios para lograr ocupación", indicó.

En zonas como Caballito, un monoambiente puede alcanzar $400.000, mientras que un dos ambientes supera los $600.000. En Palermo, los valores son aún más altos. "Por eso muchas personas prefieren esperar, seguir donde están y analizar cómo evolucionan los valores antes de decidir una mudanza", comentó Walger.

Además, destacó que los contratos firmados bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL) ajustaron con más fuerza que aquellos actualizados por IPC. "Vimos diferencias de hasta $100.000 entre dos departamentos similares, según el índice aplicado. Muchos rescindieron y pasaron a contratos más flexibles con ajuste trimestral por IPC", explicó. Actualmente, la mayoría de los acuerdos se firma por dos años, con esa modalidad de actualización.

El escenario plantea un cambio estructural en la relación entre propietarios e inquilinos. La necesidad de cerrar contratos más rápido para no asumir gastos fijos sin ingresos forzó a muchos dueños a revisar estrategias. Mientras la demanda sigue activa pero sin convalidar precios, las publicaciones con rebajas empiezan a ser la nueva normalidad en el mercado del alquiler porteño.