Uno de los fenómenos residenciales que más se expandió en los últimos años es el alquiler de viviendas en barrios cerrados. No solo creció el número de desarrollos y de habitantes en estas urbanizaciones, sino que también comenzó a consolidarse un mercado de alquiler que atrae a sectores de la clase media y media-alta, un segmento históricamente asociado a la propiedad.
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El crecimiento del alquiler en urbanizaciones cerradas refleja nuevas estrategias habitacionales: movilidad laboral, decisiones patrimoniales y búsqueda de servicios, más allá de la propiedad
Un informe de la Fundación Tejido Urbano detectó que entre el 12,5% y el 15,5% de los hogares que residen en barrios cerrados del Área Metropolitana de Buenos Aires son inquilinos, muchos de ellos sin privaciones materiales. El dato plantea una pregunta clave: ¿qué motiva a hogares de ingresos medios y altos a alquilar en espacios tradicionalmente pensados para propietarios?
Las estrategias habitacionales son diversas. Desde una perspectiva patrimonial, el barrio cerrado puede formar parte de una elección residencial flexible: familias o individuos que son propietarios en la ciudad pero alquilan en estas urbanizaciones; hogares que las utilizan como segunda residencia; y también inquilinos “netos” que optan por estos entornos atraídos por la seguridad, los servicios y la calidad ambiental.
“El alquiler aparece como una estrategia y no como una falla de acceso”, explicó Julián Insua, investigador de la Fundación Tejido Urbano. Según señaló, estas decisiones responden a transformaciones productivas, inmobiliarias y familiares que modificaron la relación entre vivienda, trabajo y patrimonio en la clase media y media-alta.
Un fenómeno metropolitano
El análisis territorial confirma que el crecimiento de los barrios cerrados está fuertemente asociado a la dinámica metropolitana de Buenos Aires. De acuerdo con los metadatos del Mapa de Urbanizaciones Cerradas elaborado por Pablo De Grande, en Argentina estas urbanizaciones ocupan más de 700 km2, de los cuales el 75% se localiza en la provincia de Buenos Aires. La Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA) y sus áreas contiguas concentran casi el 70% del total nacional.
Dentro de esta región se identifican 767 polígonos de barrios cerrados. Pilar encabeza el ranking por superficie, seguido por Tigre, Luján, Escobar, Brandsen y Zárate. Sin embargo, el análisis por proyecto individual muestra una concentración aún mayor: Nordelta lidera ampliamente con 17,17 km2 y, por sí sola, supera la superficie acumulada de varios municipios completos.
Situaciones similares se observan con Puertos y el Complejo San Sebastián, en Pilar. En conjunto, apenas diez proyectos concentran el 17% de la superficie total de urbanizaciones cerradas, lo que evidencia un alto grado de concentración territorial.
Quiénes alquilan
Los radios censales que incluyen barrios cerrados concentran cerca de 170 mil hogares, de los cuales entre 20.500 y 26.500 son inquilinos. Si se considera únicamente a los hogares sin privaciones materiales, el perfil sociohabitacional muestra patrones claros: predominan los hogares nucleares completos, pero con una fuerte presencia de hogares unipersonales y parejas sin hijos.
La distribución territorial de estos hogares se concentra en Tigre, Pilar y Escobar, muy por encima del resto de los municipios. Al observar las dinámicas internas, emergen diferencias significativas. En Pilar, Ezeiza y Tigre, los hogares unipersonales superan el 30%, un fenómeno asociado a la presencia creciente de departamentos y a una diversificación de la oferta inmobiliaria.
En estos casos, la densificación en altura y la incorporación de áreas comerciales y de servicios configuran verdaderas “ciudades cerradas”, donde se combinan usos residenciales y no residenciales. En el otro extremo, aparecen municipios con mercados orientados a familias, donde predomina la vivienda tipo casa y los hogares nucleares completos.
Esta diferenciación sugiere la existencia de dos lógicas habitacionales: una asociada a la individualización y a la vida en complejos densos con servicios, y otra vinculada a la búsqueda de entorno familiar y baja densidad.
Trabajo, movilidad y residencia estratégica
Un hallazgo relevante del informe es la relación entre los barrios cerrados con mayor proporción de hogares unipersonales y las áreas industriales más dinámicas del AMBA. Pilar, Ezeiza y Tigre coinciden con polos productivos de alta calificación, lo que sugiere un vínculo entre empleo técnico-profesional, movilidad laboral y demanda de alquiler.
Insua explicó: “La residencia en barrios cerrados funciona muchas veces como una solución habitacional estratégica, asociada a etapas laborales específicas”. En ese sentido, el alquiler aparece como una modalidad flexible para trabajadores con alta productividad y movilidad, que priorizan cercanía al empleo y calidad de vida.
Dentro de los hogares unipersonales se identifican dos grupos etarios bien definidos. Por un lado, personas de entre 35 y 55 años, con predominio masculino y calificación técnica o profesional. Por otro, adultos mayores, mayormente mujeres, que también aparecen entre las parejas sin hijos.
La baja presencia de jóvenes menores de 35 años refuerza la idea de que estos entornos se vinculan más a estrategias patrimoniales que a trayectorias de emancipación. “No es un mercado de primer acceso”, señaló Insua.
Nordelta como caso emblemático
El análisis detallado de Nordelta permite observar con mayor claridad estas dinámicas. Allí, los radios censales coinciden casi exactamente con el perímetro del emprendimiento, lo que permite estimar que el 27,5% de los hogares son inquilinos, una proporción muy superior al promedio regional.
La distribución interna muestra una lógica concéntrica: un núcleo central mayoritariamente propietario y anillos periféricos con alta presencia de inquilinos, especialmente en torno a la Avenida de los Colegios y la Avenida del Puerto. En contraste, sectores como La Isla, Virazón o Los Castores presentan una composición casi exclusivamente propietaria.
Más allá de Nordelta, el partido de Tigre presenta otros focos relevantes de alquiler en barrios cerrados, como Rincón de Milberg y Bancalari, con perfiles más familiares. En Pilar, destacan Haras del Pilar y otros conjuntos de gran escala. En el sur del AMBA, Nuevo Quilmes, Finca Iraola y Las Casuarinas concentran los principales polos de alquiler.
Precios y volatilidad
La comparación entre Nordelta y Palermo ilustra la evolución reciente del mercado. Antes de la pandemia, alquilar en Nordelta resultaba significativamente más barato. Durante el auge de la demanda suburbana, los precios se dispararon y superaron a los de la ciudad. En la pospandemia, la mayor oferta urbana impulsó una convergencia de valores.
A septiembre de 2025, alquilar un dos ambientes en Nordelta ronda los $723.455, frente a $768.382 en Palermo. Sin embargo, las diferencias no se agotan en el precio: en Nordelta predominan contratos en dólares y expensas elevadas, lo que introduce mayor exposición a la volatilidad económica.
Insua agregó: “La mayor fragilidad aparece entre los inquilinos que alquilan por motivos laborales”. En estos casos, la sostenibilidad del alquiler depende directamente de la estabilidad del empleo y de la previsibilidad salarial.
Desafíos urbanos
Desde la planificación urbana, el crecimiento del alquiler en barrios cerrados plantea desafíos hacia afuera y hacia adentro. Estas urbanizaciones se desarrollan sobre suelo habilitado por el Estado, por lo que su expansión debería dialogar con políticas de transporte, servicios, gestión hídrica y residuos.
Al mismo tiempo, la incorporación de inquilinos genera tensiones internas en comunidades pensadas para residentes permanentes. En algunos barrios el alquiler está prohibido o limitado por reglamento, mientras que en otros se lo concentra en zonas específicas.
Insua concluyó que el alquiler en barrios cerrados constituye un segmento emergente del mercado habitacional, distinto del alquiler urbano tradicional. "No modifica sustancialmente el nivel socioeconómico de quienes habitan estos espacios, pero sí cambia el tipo de hogar, las edades y las formas de residencia”.
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