Tengo un departamento ¿alquilo, vendo o lo dejo vacío?

Una de las dudas que le surge a los dueños de inmuebles es cuál es la mejor opción de rentabilidad teniendo en cuenta las características actuales del mercado. Por eso Ámbito consultó con especialistas en real estate.

Tengo un departamento, ¿qué me conviene hacer? ¿alquilar, vender o dejarlo vacío?

archdaily

El mercado inmobiliario atraviesa un momento muy particular. La nueva ley de alquileres cambió las reglas del juego y la venta de inmuebles, aseguran los especialistas, está muy deprimida. Las opciones serían: conseguir inquilinos y obtener una baja rentabilidad, ponerlo a la venta con precios en caída o dejarlo vacío generando gastos. Ámbito habló con tres especialistas que analizaron cada opción de acuerdo a los intereses de los propietarios.

Daniel Cohen Imach, titular de la desarrolladora Step Developments, en diálogo con Ambito aseguró que “no se puede responder en abstracto. Para todas las opciones, se debe evaluar el propósito y las situaciones particulares del propietario. Todas las opciones, hoy, son relativamente malas”.

¿Vender o alquilar?

En cuanto a la venta del inmueble Daniel Cohen Imach aseguró que “está muy deprimida, los valores han bajado mucho desde el año pasado. Se observan caídas de entre un 15 y un 30% de valor, según las zonas y las características propias del inmueble”. Al respecto indicó que hay una sobreoferta “en niveles récord”, lo que implica que “ muchos quieren vender, pocos quieren comprar”. Por ende concluye en que “es un muy mal momento para vender”.

Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, también con Ámbito buscó alternativas de inversión una vez vendida la propiedad. “Reinvertirlo es una buena alternativa porque hay posibilidades en efectivo interesantes. Si uno lo vende y compra en construcción, la proyección con el costo de construcción actual a 3 años da que puede tener una rentabilidad interesante, más que la del alquiler. En real estate hoy es un momento interesante para comprar unidades de pozo, con garantías, porque están a valores muy bajos. Las proyecciones indican que esos valores van a subir y se van a recomponer”, expresó.

Por su parte, Cohen Imach continuó el análisis, pero ahora en cuanto a los beneficios o no de optar por poner en alquiler la propiedad. “También es una opción relativamente mala” dijo porque “la renta oscila en un 2% anual respecto del valor del inmueble, y conlleva gastos (impuesto a las ganancias), y riesgos: daños al inmueble, incumplimientos, etc”.

En cuanto a la ley de alquileres, remarcó “la reciente modificación a la ley de alquileres, establece un ajuste únicamente anual, lo que hace perder más renta y constituye un riesgo altísimo para el propietario, de cara a un año donde la inflación puede superar el 50% anual”. “Alquilarlo da una renta baja, hoy internacionalmente estamos hablando del 1,5 o 2 por ciento anual”, añadió al análisis Diego Migliorisi.

“Las únicas opciones viables son alquilar o vender y en esto no hay un orden exacto de importancia, porque el mismo lo determina el fin por el cuál se ha adquirido ese inmueble y el análisis previo de la utilidad esperada; si esa observación determina que la renta establece la ganancia prevista, entonces esa es la decisión correcta, caso contrario, la venta es la opción determinante, pero para ello es importante analizar la reinversión, porque de la misma forma que no es conveniente tener un inmueble vacío tampoco lo es tener el capital inactivo”, amplió Ariel Rodríguez, CEO de Value Bet Inmuebles.

¿Qué pasa si lo dejo vacío?

Daniel Cohen Imach opinó que “dejarlo vacío implica solventar todos los gastos. En una época de vacas flacas, tampoco es buena opción”. “Todo inmueble vacío conlleva un gasto variable de mantenimiento, en consecuencia genera una perdida mensual de patrimonio propio o la imposibilidad de una mayor capacidad de ahorro; por lo tanto es inviable recomendar optar por esta decisión”, agregó Ariel Rodríguez y Diego Migliorisi opinó: “El departamento vacío no sirve porque es antieconómico e improductivo”.

“Como se puede apreciar, en todos los casos habrá que elegir el mal menor, de acuerdo a las circunstancias particulares” dijo el titular de la desarrolladora Step Developments y amplió: “Si tenés proyectado qué hacer con el dinero, que realmente te rinda, entonces salimos a la venta; si por el contrario, no tenés destino, salimos al alquiler. Si creés que la situación puede mejorar a corto plazo, lo dejamos vacío y esperamos. Cada uno deberá tomar su propia decisión y afrontar los riesgos que ello implica”.