Los countries lideran hoy el auge de la construcción

A diferencia de lo que sucede en otros rubros de la construcción, los emprendimientos cerrados ya no padecen secuelas de la crisis de 2001, cuando la pesificación produjo una caída de valores que alcanzó pisos históricos, sólo comparables con el período '84/'85. En 2002, los emprendimientos entraron en el freezer. Los inversores se llamaron a sosiego ante tamaña incertidumbre socioeconómica y pocos avizoraban cambios sustanciales. A principios de 2003, el mercado se reactivó, con un índice de crecimiento lento pero progresivo. Sin embargo, a fines del año pasado el auge era ya notorio: aumentaron la venta de lotes y la construcción de casas, y mucha gente eligió los emprendimientos cerrados para vivir en forma permanente.

A a tres años de la devaluación, tanto el Gran Buenos Aires como las principales ciudades capitales del país gozan de tiempos dorados. La gente se vuelca en forma masiva a countries y a barrios cerrados e incluso, en algunos casos, la oferta no logra satisfacer la demanda.

Según diversas fuentes de las Cámaras de la Construcción y de los diferentes emprendimientos, en el año 2003 se construyeron más de 4.000 casas en countries, barrios cerrados, chacras, megaemprendimientos y condominios del Gran Buenos Aires. Con estos datos podemos asegurar -sin margen de error-que las urbanizaciones cerradas fueron el pivot de la construcción en 2003. En el país hay actualmente más de 600 emprendimientos, de acuerdo con datos de la Federación de Clubes de Campos y más de 90% está en los alrededores de Buenos Aires. En otras palabras, más de 550 rodean la Capital Federal. A mediados de los '80 en el país esa cifra no llegaba a 100; al inicio de los '90, había 140, y en el año '99 superaba ya los 400. Lo mismo ocurrió con el número de casas: hoy, sólo en el conurbano, son más de 50.000, mientras que hace cinco años no llegaban a 24.000.

En la actualidad viven en estas urbanizaciones unas 300.000 personas, en tanto que para fines de este año se espera un incremento de 30%. Todos coinciden que tiende a desaparecer la casa de fin de semana, con excepción de los countries de primera línea tradicionales.

Construir en un emprendimiento cuesta 400 dólares -promedio-el metro cuadrado, un valor casi imposible de conseguir en la Capital. Cabe recordar que en 2001 los valores oscilaban en los 150 dólares promedio, jamás tan bajo. Antes de 2001 un lote, en cualquier barrio privado (nivel medio), costaba 50 dólares por m2 y en un country ABC1, más de 120. Entre 2001 y 2002 esa cifra descendió: en un barrio privado medio, de 20 a 30 dólares, mientras que en los mejores apenas arañaba los 70 dólares el metro cuadrado. En 2003 esos valores se recuperaron ya en el orden de 80%, y en 2004 seguramente alcancen -o superen-los valores anteriores a la crisis de 2001», sentencia Marijan Pirsic, director de Emprender Consultorías y creador del website todocountries.com. «Lo mismo sucede con los valores de la construcción. A la fecha sigue resultando más barato edificar en el country que en la Ciudad.» Las urbanizaciones cerradas ya no son exclusividad de la clase alta: según los principales operadores inmobiliarios del país, la gente que decide mudarse es de clase media alta en su mayoría.

Un estudio realizado por Tasaciones Argentinas revela que en el segundo semestre de 2003 se vendió 12,8% de terrenospor barrio cerrado. La zona norte (Tigre y Pilar, en especial) es el polo más buscado por los compradores, dado que concentró cerca de 75% de las ventas. Como es tradicional, los niveles de vacancia siguen siendo superiores en el Sudoeste. A su vez, el promedio de superficie de las viviendas edificadas subió del número histórico de 180 m2 a 260 m2. «Un detalle a tener en cuenta son las expensas; ya se han ajustado las que se pagan en Capital por esos mismos metrajes, con la ventaja de que las prestaciones son mucho mayores y la calidad de vida totalmente distinta», asegura Pirsic. «La inseguridad devino en una mayor demanda de los barrios que están mejor ubicados respecto de los accesos rápidos a Capital. Los que están a la vera de la Panamericana tienen mejores posibilidades, aunque hay que reconocer que se han unificado muchos barrios en el tema de la vigilancia y hasta han asegurado sus zonas de adyacencias quitándoles toda peligrosidad por los constantes patrullajesy controles de rastrillajecontinuos.»

• Alquileres

Con respecto a los alquileres, Pirsic dice que «desde hace años se extendió el alquiler anual en los countries y barrios cerrados. La gente prueba la vivienda y experimenta vivir para luego determinar la compra de acuerdo con los pros y contras. Lo llamativo es que 80% de los inquilinos (en especial en los dos últimos años) compró o construyó una vez que finalizó su locación». Se podría decir que cada vez queda menor oferta locativa para períodos anuales, especialmente por la pobreza de su variedad y calidad. En cambio, en períodos de temporada alta no alcanzan las locaciones, pues es mayor la demanda que la oferta. Los últimos datos delatan que durante enero y febrero vive allí 55% de inquilinos contra 45% de propietarios. Se han transformado también las densidades de los countries en las diferentes zonas, pues el Sur y el Oeste tenían un promedio bajísimo de 5% a 10% en los años '80 ( malos accesos y pocas construcciones) contra 85% del Norte. Ahora el Sur y el Oeste han crecido hasta un promedio de 35% entre ambos, mientras que la zona norte abarca 65% del total. En ellos la rentabilidad de los alquileres es muy superior a la que hay en la plaza capitalina, siendo su riesgo bajo, en especial por la alta calidad de la clientela. En barrios de prestigio se logra 9% anual.

Como espejos vale citar a Nordelta, Ayres del Pilar, Pilar del Este, San Eliseo, Abril y Estancias San Miguel. Para entender la magnitud de estos emprendimientos basta con mencionar que sólo en Nordelta a diciembre de 2003 habían aproximadamente 1.000 viviendas terminadas. Se han presentado -en promedio-más de un permiso de obra por día (370 en 2003) y se espera un amplio crecimiento este año.

Los cálculos programados pautan que la población de esta ciudad pueblo (única en Sudamérica) se duplique en apenas 3 años.

Al respecto, Ricardo Edelstein Perniche, titular de Castex Propiedades, afirma que «las propiedades de más de 200 mil dólares se venden en menos de veinte días». Para ir más lejos aún, una fuente consultada por Ambito Financiero confesó que en Nordelta se recauda actualmente entre 3,5 y 4 millones de dólares por mes. Todo un dato.

• Interior

Las principales ciudades capitales del país (Córdoba, Mendoza, Rosario, Neuquén) no escapan a las generales de la ley. «Durante el año pasado, la sensación de inseguridad indujo a la gente a trasladarse a los countries o a los símil countries (barrios cerrados). Mientras el piquete ganó la calle, el que tiene poder adquisitivo se retrae y elige ese tipo de unidades», aclara, desde Mendoza, Santiago Debe, titular de firma homónima y secretario general de la Federación Inmobiliaria Argentina. Sin embargo, el panorama es menos alentador para las personas de menores ingresos. «En este caso se volcaron masivamente a la propiedad horizontal, pero al no haber edificios nuevos, la demanda superó a la oferta y hoy es difícil conseguir un departamento».

Por el contrario, los countriesde nivel ABC1 (Club de Campo, La Vacherie) que durante años no tuvieron demanda ahora se revalorizaron y triplicaron el valor de la tierra. Además, en la actualidad hay dos barrios cerrados ( Palmares -el más cotizado-y Dalvian) y están en etapa de construcción otros dos en la zona de Chacras de Coria. En Córdoba, los lotes en los country superaron los valores anteriores a la devaluación. Las expectativas son cada vez más alentadoras con respecto a este tipo de propiedades. En el caso de los alquileres se da un caso particular. «Los mismos propietarios que adquieren lotes para construir suelen alquilar en el lugar para poder controlar mejor la obra», sentencia Eduardo Bergo, jefe de ventas de Alvear Propiedades y miembro de la Cámara Inmobiliaria de Córdoba. «De todos modos, hay muy pocas casas en venta y menos aún en alquiler. Se podría decir que es menos de 10% de la plaza existente.»

En esta provincia, la mayoría de los operadores coincide en que la oferta no puede hoy satisfacer la demanda, a pesar de que están en vías de desarrollo algunos emprendimientos privados, con una reserva -promedio-de entre 40% y 60%.

Para graficar el auge de los countries y barrios cerrados en Córdoba, vale citar el ejemplo de Causana, un emprendimiento ubicado sobre la autopista, camino a Villa Carlos Paz. A sólo tres meses de su inauguración, se vendieron 110 lotes de 170 que tiene el complejo. Por otro lado, el country Las Rufinas, entró en su etapa definitiva: inaugura en sesenta días y a la fecha hay cincuenta personas en lista de espera.