29 de mayo 2024 - 16:55

Pese al limbo de la ley Bases, se replantean nuevas inversiones en el área logística

Se trata de un sector que si bien acompañó los cambios y hábitos de los consumidores y las empresas, quedó por debajo de su crecimiento potencial. Hoy pese a la incertidumbre hay varios proyectos en carpeta.

El segmento del mercado logístico tiene un gran espacio para crecer, más aún si la economía se recupera.

El segmento del mercado logístico tiene un gran espacio para crecer, más aún si la economía se recupera.

Pixabay

Ni los vaivenes y turbulencias económicas de las últimas décadas parecen haber desalentado las inversiones en proyectos logísticos, aunque sí claramente quedaron por debajo del crecimiento potencial del negocio. Así y todo, hoy el país tiene un stock de inversiones en esta área de servicios de aproximadamente unos u$s1.500 millones. Son algo así como 2,2 millones de m2 construidos, según cálculos de Colliers Argentina en las últimas dos décadas.

Para dimensionar el potencial de sector basta con compararlo con el stock de países de la región que, por ejemplo, en el caso de Ciudad de México es de 32 millones de m2, el de San Pablo de 15 millones de m2 y el de Santiago de Chile de 6 millones de m2.

Si bien el crecimiento explosivo de este tipo de infraestructura logística en el área de CABA y AMBA ha sido insoslayable en las últimas dos décadas, donde el stock se multiplicó por diez, según datos de Colliers; su CEO, Alejandro Badino, considera que solo la referencia del caso chileno refleja el gran espacio que tiene para crecer el segmento de mercado logístico, más aún si la economía se recupera.

"El crecimiento del inventario de centros logísticos es un indicador directo de la inversión en este sector. En los últimos seis años, este crecimiento ha mantenido un ritmo promedio anual superior al 4%, incluso en medio de un contexto económico estancado", explica Badino.

Claro que a diferencia de lo que ocurre en el resto del mundo, la ausencia de fondos de inversión, especializados en este tipo de negocios, explica, en parte, la postergación de proyectos y la tasa de crecimiento. En Argentina, o son inversores particulares, algunos millonarios archiconocidos, con alguna o poca experiencia en el rubro -al respecto hay varios ejemplos de tradicionales familias inversoras-, o son algunos mega-inversores particulares o desarrolladores.

Así y todo, en los últimos años el desarrollo de centros logísticos ha atraído grandes inversiones pese al estancamiento económico. Es que se trata de un mercado en constante evolución e innovación que no puede no satisfacer la demanda creciente y cambiante de los consumidores en la era digital.

En tal sentido, Badino señala que hay otro dato significativo que merece atención: hace unos 15 años la rentabilidad rondaba en el 20% lo que implicaba que la inversión se recuperaba en cinco años, sin embargo, hoy en día por factores como la brecha cambiaria y el aumento del costo de la construcción, calcular la rentabilidad se vuelve más complejo. “Aun así, si logramos eliminar la brecha y la economía encuentra cierta estabilidad, no sería sorprendente que la rentabilidad se sitúe en torno al 8% al 10%", sostiene el CEO de Colliers. De ahí su atractivo como alternativa de inversión.

Parques logísticos: apuestas de grandes desarrolladores

Por ello, a pesar de la incertidumbre aún reinante sobre la política económica y las nuevas leyes y reglas de juego, siguen las apuestas en este negocio como por ejemplo la de dos de los principales desarrolladores de parques logísticos: el lanzamiento del Polo Pilar -en la autopista Panamericana- en un terreno de más de 240 hectáreas donde ya se han establecido importantes empresas de consumo masivo, electrodomésticos y automotrices, que al día de hoy han construido alrededor de 130.000 m2.

Además, un referente del sector como Emiliano Giana, gerente de nuevos desarrollos de Plaza Logística señala que continuarán ejecutando el plan de inversiones iniciado en 2022 que ya se plasmó en más de 100.000 m2 y planean otros 50.000 m2 adicionales de área rentable. “Esto nos llevará a superar los 500.000 m2 de inventario total, en un momento en el que la disponibilidad de espacios es escasa".

De todos modos Badino advierte, prudentemente, que la situación es difícil de prever sobre todo porque los desafíos enfrentados con el gobierno anterior llevaron a las empresas a incrementar sus niveles de stock como una medida de protección, lo que generó una demanda significativa. Sin embargo, agrega, es importante tener en cuenta que durante períodos de recesión, el exceso de stock puede afectar negativamente el negocio. Hasta el momento, no hemos observado una disminución en la demanda, aunque es posible que sea demasiado pronto para sacar conclusiones definitivas".

Los inversores, quizás, tienen en claro que invertir en este mercado requiere un conocimiento especializado y un significativo volumen de capital. Por eso, Badino, además del desafío de adquirir una fracción de, por ejemplo, 20 hectáreas en una ubicación favorable dentro del AMBA, contempla que existen otras variables que los inversores deben considerar.

Estas incluyen la tasa de vacancia, que en los últimos años ha sido muy baja, inferior al 5%; el precio promedio a obtener por el futuro alquiler, que actualmente ronda los 6,5 dólares por m2, aunque históricamente no alcanza su punto óptimo; y la absorción neta, que representa la cantidad de metros cuadrados ocupados por año. Este último indicador ha demostrado un comportamiento positivo, reflejando una demanda favorable en el mercado.

La demanda de las empresas

Por su parte Claudio Fliszman, director comercial de Bautec, señala que el significativo aumento en dólares del 45% en el costo de construcción durante los primeros meses de este año (post devaluación), generó una baja en el pedido de cotización en el trimestre pero actualmente observan un mayor interés en la evaluación y desarrollo de grandes proyectos claramente diseñados para el largo plazo. El flujo de obras sigue siendo constante, y en la actualidad tienen alrededor de 100.000 m2 en ejecución de este tipo de naves.

En cuanto a los requisitos específicos de las empresas Fliszman explica que hay una tendencia a depósitos automatizados de más altura y exigencias técnicas y que en los últimos tiempos se ha prestado una mayor atención al confort dentro del depósito y a la protección de la mercadería, así como también a la sustentabilidad a la hora de desarrollar este tipo de naves.

La recesión y el aumento de los costos de construcción puedan desacelerar transitoriamente el crecimiento de este mercado pero como estas inversiones están enfocadas en el largo plazo, la implementación del DNU 70, que eliminó la ley de alquileres y flexibiliza los acuerdos entre las partes en cuanto a moneda, plazos y otros aspectos relevantes para la inversión, junto con la desregulación de la economía, en el sector esperan que promoverá nuevos desarrollos, servicios mejorados y en definitiva menores costos para el consumidor. Veremos.

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