Puerto Madero: ya no hay más lugar para construir

Todo empezó con la olvidada Expoamérica 92. Por entonces, Puerto Madero era un oscuro confín de la Ciudad en el que coexistían ratas, alguna oficina aduanera y cuatro estanques de agua en desuso por décadas. Catorce años después, y salvo el privilegio a perpetuidad que reclama el Colegio Nacional de Buenos Aires, ya no queda ni una parcela sin vender en el más nuevo barrio de Buenos Aires. El plan maestro original fue variando a medida que se modificaban el mercado inmobiliario y la situación del país. Por caso, donde iba a erigirse un miniestadio hoy se levantan edificios de departamentos, que se ofrecen a precios que rondan los u$s 3.000 el metro cuadrado. Otras construcciones, pensadas para departamentos, devinieron oficinas, y hubo museos que jamás se construyeron. Pero sin dudas se trata de la zona más dinámica y una de las más caras de la Ciudad, a la que (¿aún?) no le llegó la prohibición de nuevas construcciones.

El cambio registrado en Puerto Madero se puede apreciar en estas dos fotos. El lugar cuando se trataba de un predio abandonado y ahora, después del boom de construcción del nuevo barrio.

Puerto Madero ya no hay un solo metro cuadrado de terreno disponible para vender. Entre los emprendimientos terminados, los que se están construyendo y los proyectados para los próximos tres años, se comercializaron las más de 60 hectáreas de superficie parcelada. Para 2008, se estima que los metros cuadrados construidos superarán los dos millones. Los terrenos restantes, destinados a calles, paseos públicos y parques, también están ocupados casi en su totalidad.

Pocos hubieran imaginado a fines de la década del 80, cuando el gobierno nacional transfirió en propiedad las 170 hectáreas del territorio (que tenía jurisdicciones superpuestas entre la Administración General de Puertos, la empresa Ferrocarriles Argentinos y la Junta Nacional de Granos) a la Corporación Antiguo Puerto Madero SA, que el proyecto de integrar este sector portuario al casco urbano se convertiría en el desarrollo inmobiliario de mayor envergadura emprendido en Buenos Aires.

El vicepresidente de Tizado Propiedades, Guillermo Rivanera, le confirmó a Ambito Financiero lo que unas horas antes había anticipado una fuente de la Corporación Antiguo Puerto Madero: «No queda nada. No hay hoy un solo metro de tierra disponible para la construcción en la zona». Para encontrar las respuestas a este fenómeno habrá que recurrir a los números sobre la evolución de la construcción desde el año 1992.

Proyecciones

Hasta 2005 -inclusive-, los metros cuadrados acumulados sumaron 1.123.855, mientras que para fines de este año se estima sumarán 1.358.902. En tanto, para 2008 las proyecciones aseguran un piso de 2.000.000 de metros cuadrados (ver infografía).

Las edificaciones concluidas para viviendas en los diques 1, 2 y 3 suman 386.900 metros cuadrados. Las obras terminadas para equipamiento alcanzan los 162.000 metros cuadrados, mientras que en lo que se refiere a oficinas y comercios, el acumulado es de 449.000 m2. Entre los proyectos en construcción en 2006 hay 550.000 m2. «Los lanzamientos pendientes confirmados suman 261.000 m2, y los proyectos pendientes indefinidos, 349.600 m2», confirma una fuente de la Corporación.

«La gente que a principios de los 90 decidió vender su departamento para mudarse a countries y barrios cerrados en el corredor norte del conurbano bonaerense, hoy elige Puerto Madero para volver a instalarse en la ciudad, y una de las principales causas es la seguridad que brinda Prefectura. Se nota la diferencia;se ve en el día a día. Yo desde que comercializo la zona (año 1996) no escuché una sola denuncia por robo ni algún hecho de violencia», sentencia Rivanera.

De acuerdo con un relevamiento de ReporteInmobiliario.com, Puerto Madero evidenció a lo largo del año un aumento de 4% en sus valores. En el anterior estudio, el precio promedio por m2 ascendía a u$s 2.647, ubicándose ahora en u$s 2.729.

Actualmente, los valores del metro cuadrado en edificios que se hallan en construcción oscilan entre u$s 2.400 y u$s 3.400. Cabe destacar que los precios varían notablemente según la altura. Por ejemplo, el valor por m2 de un departamento en Torres Mulieris asciende de u$s 2.874 en un 9° piso a u$s 3.665 en el piso 41, lo que implica un aumento de 27%.

Como sucede en la mayoría de los casos en el mercado inmobiliario, el grueso de los departamentos se vende desde el pozo o en preventa. «Se podría decir que se trata de 70%, 80%», relata Rivanera. Como ejemplo cita las mencionadas Torres Mulieris, donde «durante la primera preventa se pudieron conseguir unidades desde los 2.400 dólares el metro cuadrado. Ahora en el showroom se los puede adquirir por no menos de 3.000 dólares el metro cuadrado», acota.

Respecto de los locales comerciales, se pueden conseguir desde 3.500 dólares el metro cuadrado. En cuanto a las oficinas, se las puede adquirir en un piso de 2.000 dólares el m2.

Alquileres

Del mismo modo que en el caso de las ventas, un alquiler depende también de la ubicación, el emprendimiento y sobre todo de la altura. Se puede alquilar un departamento con contrato por dos años por un mínimo de 10 dólares el m2, una cifra que aumenta en forma notoria si se habla de un alquiler temporario (fundamentalmente para extranjeros), ya que «una unidad de 82 m2 no baja de 2.200 dólares el mes», según confió a este diario Isabel Marcaida, titular de Castillo Argentina, empresa dedicada al alquiler de departamentos para turistas. «La gente los elige fundamentalmente porque tienen servicios especiales y porque saben que se trata del barrio más moderno de Buenos Aires», relata, antes de confesar que «hay una gran demanda y está todo tomado, a diferencia de San Telmo, que está a pocas cuadras, donde sí hay disponibilidad».

Para alquilar tanto locales comerciales como oficinas, se debe calcular una base de 20 dólares el metro cuadrado.